息、房、股當演和諧三重奏

問：今年以來，央行5次提高利率和9次提高存款準備金率，在您看來，政府通過此舉進行宏觀調控是基于什么考慮?多年來的低利率又體現了國家怎樣的調控思路?

尹伯成教授(以下簡稱尹教授)：利率是國家進行宏觀調控的一種重要手段，央行提高利率，絕不是件簡單的事情，考慮的因素是很多的。一是流動性狀況。當流動性過度泛濫時容易形成金融泡沫，必須予以積極干預，比如通過提高利率來吸收存款、縮緊貸款，影響流通。第二個因素是CPI，即利率要與當前的通貨膨脹率相對應，不能讓利率與通脹率差距過大，實際的負利率也要維持在一定水平。第三個是人民幣升值的因素。出于社會經濟平穩發展的考慮，政府也不能讓人民幣升值過快，而利率提高，會加大人民幣升值的壓力。

我國長期以來一直維特低利率，主要是基于幾方面的考慮。一是企業在融資時的承受力，利率太高，會削弱企業的融資資能力；二是希望促進投資，來拉動經濟增長；三是擔心對樓市價格造成影響，從而影響到市場供給，畢竟樓市在國計民生中的作用都是舉足輕重的；四是擔心對股市有不利影響，因為國家希望大力發展直接融資，而貸款利率提高卻對其有負面影響進而波及股市。

問：加息會對我國的宏觀經濟帶來怎樣的影響?

尹教授：我認為主要是“降溫”。既給過熱的投資需求降溫，又給過熱的樓市和股市降溫。目前在中國，大的投資項目都得靠銀行，利率上升，融資成本提高，投資必爆放緩；與此同時，樓市股市如果理性的話，必然也會做出反應。

問：我國的房價近年一直保持了高企的走勢，從價值規律來看，是需求的增加超過了供給的增加所致嗎?您作為復旦大學房地產研究中心主任，估計加息后房價下一步的走勢會如何?

尹教授：房價上漲原因主要是需求增加帶來的，這部分新增的需求主要來自于以下4個方面：一是消費型需求，比如不斷涌八的外來人口和每年的新增人口，都會對居住產生需求；二是改善型需求，如置業升級、小戶型換大戶型；三是被動型需求，如城市拆遷導致的需求；四是投機型需求，也就是除了自住之外，買房用來出租或轉手掙差價。這4種需求的增加和日益走高的建筑、用地成本共同導致了房價的居高不下。至于房價會不會降，我認為基本態勢應該是穩中有漲，可能不會漲太快，但降的可能性也不大。而漲也是有差異地漲，城市中心快、郊區邊緣慢。

問：中國股市近期出現動蕩，您認為其中的原因是什么?對廣大股民和基民，您有怎樣的風險提示?

尹教授：去年下半年以來，股市上行，只要入市就賺錢，老百姓跟風，看別人買什么自己也跟著買什么，盲目追漲，拉高了股價；當國家進行宏觀調控時，中小股民又反應過度，稍有風吹草動便撤出資金，恐慌性地殺跌，這就導致了股市的震蕩。

中國股市震蕩的基本面是兩個：一是中小股民不成熟，投資具有盲目性，心態上過分樂觀或悲觀；二是說明我們政府的調控可能更應當平穩、和緩而行。政策出臺，比如印花稅的上調，應該預先吹吹風，再正式調整，讓給投資者有一個調整的心理預期，而不是突發性的調控，這也是強化政府公信力的有力手段。心理預期很重要，是連接過去，現在和未來的橋梁。比如最近在傳要加速國有股減持以充實社保基金，如果這形成大家一種預期，紛紛拋股票，股票價格就要下跌。

問：您認為股市的波動將給房地產市場帶來怎樣的影響?

尹教授：有觀點認為股市和樓市組成一個蹺蹺板，資金不是流向樓市就是流向股市。我認為有一定道理，但不是絕對正確，這兩個市場完全可以構成一個良性循環。股市也可以推動樓市。比如股市上，既有不愿再承受股票的巨大風險而退市買房的人，也有用炒股賺的錢來買房的人。當股票價格上漲后使資產所有者的財富增加，并導致房產消費增長一這就是經濟學上股票的財富效應。而當消費者對房產的需求增加時，房價上漲，房地產開發企業利潤率提高，并帶動建筑業，裝潢業等許多行業發展，從而也會導致相關板塊的股票升值。所以說，二者可以相互促進，相輔相成，而并不見得是此消彼漲的關系。

問：在當前形勢下，投資者在買房與炒股間應當如何選擇?您認為個人應該選擇怎樣的理財方式?

尹教授：我認為在股市風險不大時入市炒股未嘗不可，但要守住兩條底線：一條是切莫負債炒股，炒股一定要用閑錢、余錢；另一條是要量力而行，這個“力”，不僅是財力和精力，還要有心理承受力。在炒股與買房的權衡上。我強調資產要進行合理分配，既不能全部用來買房子，也不能全部押在股市上。比如有100萬元，就用其中的50萬元去按揭買房，剩余的50萬元再拿去炒股。這就是通常說的雞蛋不放一個籃子里。