房地產宏觀調控的經濟學分析

[摘 要] 針對房價的持續上漲和房地產市場的混亂，從2003年起我國開始了長達四年的房地產宏觀調控。本文在對房地產宏觀調控背景分析的基礎上，列舉了國家陸續出臺各項調控措施，并用四象限模型對其影響效果進行了分析，最后對房地產宏觀調控的效果進行了客觀的闡述。

[關鍵詞] 房地產宏觀調控 調控措施 四象限模型

2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年，當年6月5日，中國人民銀行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。自此，長達四年的房地產宏觀調控拉開了序幕。

一、宏觀調控的背景分析

1.各種因素導致地價和房價持續上漲，房地產泡沫顯現。政策因素。縱觀我國二十年來房地產的發展，不難發現我國房地產市場還是一個政策市場，政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院發布《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。自此多年壓制的房地產需求迅速釋放，需求的增長自然會促進房地產的增長。

需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規劃”達到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷；每年1％的城市化進程；人口增長和家庭結構的變化等等，都會導致房地產需求的增長。

成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實行招拍掛以后。以浦東新區為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價指數上升了1.76倍～3.72倍。

市場預期。我國經濟的持續增長，以及2008年北京奧運、2010年上海世博會和2010年廣州亞運會，這些都會象強生劑一樣促進房地產市場的持續繁榮。

貨幣發行量。我國M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發行量很大。03年增長19.6%，約3.7萬億；04年增長了大約22％，增長4萬億人民幣；05年增長17.6%， 增長約4.5萬億;06年到目前為止同比增長18％左右，

利益集團左右。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。

2.金融體制的脆弱、資本市場的低迷和人民幣升值預期，導致房地產投機凸現。中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞給房地產投機提供了契機。一方面國有商業銀行在計劃經濟時代留下了大批呆壞賬、不良資產等，另一方面歷史和現實的數據都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優良資產，于是銀行為了迅速降低自身不良資產率，快速擴大房地產放貸規模，整個銀行業普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。此外，還有低迷的資本市場和人民幣升值預期等因素。

3.政策不健全和監管不力，導致整體市場發展混亂。土地交易市場混亂。我國經營性土地盡管都規定必須通過招拍掛進行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場機制表面下，普遍性地執行著行政性土地資源配置。

房地產市場秩序混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為，擾亂了市場秩序，嚴重損害了廣大人民群眾的合法權益。

4.相對于房地產商的高額利潤，住房保障嚴重缺乏，導致社會矛盾加劇。房地產是否是高額利潤行業，一直是眾說紛紜，房地產開發商只承認15％左右的利潤，但不可否認的是富布斯中國財富排行榜中50％都是房地產商。一邊是房地產商的高額利潤，一邊是因為高房價而買不起房的普通民眾。大規模的城市拆遷建設改造、因病殘、智弱等原因形成的經濟困難家庭、年輕創業者和來自農村的城市新移民等弱勢群體，其的知情權、話語權等都得不到有效的保障，社會矛盾加劇。

二、宏觀調控手段分析

自2003年開始長達四年的房地產宏觀調控，房地產業界人士用“連續的組合拳”來描述其密集性。

1.行政手段。土地使用制度和政策：經營性用地和有競爭要求的工業用地一律實行招拍掛；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；動工開發期滿１年未動工開發的征收土地閑置費；中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個國家土地督察局派駐地方；新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍等。

房地產綜合開發和綜合經營政策：新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；控制高檔商品房建設規模；對中小套、中低價普通住房給予優惠政策支持等。

房地產交易政策：房地產交易實行網上備案制；一年內購房轉讓停辦轉按揭；上手抵押注銷和房屋轉移登記，下手設立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預售許可證后10日內需銷售商品房；未取得新建商品房預售許可證不得發布預售廣告等。

房地產價格政策：對房價上漲過快，控制不力的城市實行問責制。

住房保障政策：加快城鎮廉租住房制度建設；大力推行重大工程配套用房;申請動遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購房貸款貼息等。

涉外房地產政策：外商房地產企業投資總額超過1000萬美元注冊資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。

2.經濟手段。針對個人二手房買賣的有：開始征收營業稅（購買不足五年住宅對外銷售）；個人所得稅征、土地增值稅等。針對開發企業的有：銷售非普通商品住房全額征收營業稅和契稅；清算土地增值稅等。

3.貨幣手段。針對個人的有：上調房地產按揭貸款利率；對多套房屋購買限制貸款；提高個人住房貸款首付比例；個人按揭貸款總額不得超過總收入的50％等。針對房地產開發企業的有：項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；發行房地產信托必須滿足相關申請貸款條件；對空置３年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。

三、房地產宏觀調控的經濟學分析

四象限模型可以比較恰當的分析宏觀經濟因素變化對房地產市場的影響（如下圖所示）。

1.宏觀調控對商品房的短期影響效果分析。

第一象限的需求曲線向下平移。社會保障政策的制定和推行，經濟適用房和廉租房的大量建設和上市，使得一部分對商品房的租賃需求轉換為購買經濟適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對減少。第二象限的房地產資本化率上升ii繞原點順時針轉動。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等買賣環節稅率的提升，都會使得在市場商品房租金不變的情況下價格下跌，或相同的房價下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開發貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產金融渠道的單一，法律的健全和管理的規范都會使得在房價不變的情況下開發量減少，或開發量不變的情況下價格上升。第四象限存量調整曲線逆時針旋轉。雖然我國每年的城市改造相當可觀，但由于我國經濟的持續增長，在未來相當長一段時間內，開發量必然會大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調控的初期，租金下調，價格下調，開發成本增加，假設減少，但市場整體存量還是增加。應該說，國家宏觀調控的措施和調控目的從經濟學的角度講應該是完全符合的。

2.宏觀調控對商品房的長期影響效果分析。長期來看，宏觀調控對房地產的影響會越來越小。隨著我國經濟的持續增長和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產的回歸理性，租金和房價的比值會逐漸接近社會平均利潤率，導致第二象限的房地產投資回報率上升；隨著房地產市場的成熟，房地產開發量將會逐漸穩定，但其的開發量在相當長一段時間內還會大于城市拆遷量，導致房地產存量增加。

四、解譯房地產宏觀調控的幾個誤區

1.宏觀調控的核心是穩定房價而非打壓房價。2.宏觀調控的目標是人人有房住而非人人有產權房3.宏觀調控的原則是打擊投機而非投資。4．宏觀調控的目的是促進房地產市場規范有序發展而非劫富濟貧。

參考文獻:

[1]錢瑛瑛:房地產經濟學.上海:同濟大學出版社，2004年

[2]張 紅:房地產經濟學講義.北京:清華大學出版社，2004年

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