淺析我國貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響力

[摘 要] 本文通過對利率、匯率、存款準(zhǔn)備金率對我國房地產(chǎn)業(yè)影響的內(nèi)在基理的分析，來探究其內(nèi)在的傳導(dǎo)機(jī)制。由于我國現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)、以及政策本身所存在的現(xiàn)實問題，本文通過論證得出為什么“國家的貨幣調(diào)控政策并不能夠真正的達(dá)到其預(yù)期的效果”的原因。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 利率 匯率 存款準(zhǔn)備金率

近幾年來我國房地產(chǎn)出現(xiàn)了過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象，為此央行先后出臺了一系列的貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，對利率、匯率、存款準(zhǔn)備金率都做出了相應(yīng)的調(diào)整，試圖通過這些政策的組合來解決增長過快的問題。但是現(xiàn)今看來卻沒有得到很好的效果。本文通過對這些政策對房地產(chǎn)業(yè)影響的內(nèi)在的傳導(dǎo)機(jī)制來分析其深層次的原因。

一、我國的利率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響

從理論層面的分析，利率提高勢必會增加房產(chǎn)購買者、房產(chǎn)開發(fā)商的資金成本，從而過熱的需求欲望和膨脹的投資預(yù)期會得到抑制，但我國連續(xù)的加息之后結(jié)果并非如此。其原因：

1.利率政策的作用主要是受利率市場化程度和經(jīng)濟(jì)主體對利率信號的敏感度的影響，而我國，一方面利率尚未完全實現(xiàn)市場化，經(jīng)濟(jì)主體對利率變化的敏感度較弱。另一方面政策的本身也存在著問題。利率調(diào)整幅度較小，對房地產(chǎn)的影響不大。比如2006年央行調(diào)整貸款利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率從5.85％上調(diào)到6.12％，但個人商業(yè)性住房貸款下限從基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍，實際上上調(diào)了0.06個百分點。現(xiàn)舉例說明此問題：從投資來看，1000萬的1年～3年貸款，加息前的利率為6.03％，利息為180.9萬，加息后的利率是6.30％，利息為189萬，僅增加成本8.1萬。因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)商來說，8.1萬的成本只是九牛一毛。從購房者的角度來看，如果向銀行貸款20年期20萬，加息前的下限為5.75％，每月還本付息為1404元，加息后下限變?yōu)?.81％，每月還本付息為1411元，因此，貸款者每月增加5元的成本，這對購房者來說并沒有質(zhì)的影響。從而看來，因為小量的加息對房價的影響不會有很大的波動。

2.加息并沒有區(qū)分投機(jī)需求和正當(dāng)?shù)馁彿啃枨?。我國目前的房地產(chǎn)過熱主要是由于投機(jī)需求造成的，而央行出臺的加息政策并沒有以遏制投機(jī)需求為目標(biāo)。很多正當(dāng)?shù)馁彿空咭驗榧酉ⅲ瑥亩鴮τ诜慨a(chǎn)的購買采取了觀望的態(tài)度，這恰恰增加投機(jī)者對未來房產(chǎn)升值的預(yù)期，進(jìn)一步刺激了投機(jī)需求的膨脹。

二、提高存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)業(yè)的影響

從理論上來講，提高法定的存款準(zhǔn)備金率，一方面直接凍結(jié)銀行一定數(shù)量的流動性，另一方面則通過影響貨幣乘數(shù)，減少信貸貨幣的投放量。但是在我國這種理論的效果卻十分有限，主要的原因在于：一是銀行現(xiàn)今存在巨額超額存款準(zhǔn)備金，2006年3月底，我國金融機(jī)構(gòu)在央行的準(zhǔn)備金絕對余額超過1萬億，在此背景下提高0.5個百分點的法定準(zhǔn)備金率只會使準(zhǔn)備金減少，但對整個國民經(jīng)濟(jì)中的信貸投放量難以產(chǎn)生明顯的緊縮。二是超額準(zhǔn)備金實際上是一筆過剩的資金，當(dāng)存放在央行賬戶上時，利率僅為0.99％，若將其一部分轉(zhuǎn)化為法定準(zhǔn)備金，可得1.89％的利率，反而增加了銀行的收益，難以對銀行目前的信貸行為產(chǎn)生約束。由此看來在我國上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對收縮銀行信貸作用不大，只能在一定程度上抑制經(jīng)濟(jì)過快的增長，因為它不是只是針對某個行業(yè)，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，不會感到太大的壓力，房價也不會因此有太大的波動。

三、匯率政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響

近幾年來，為了獲取房地產(chǎn)資本增值，以及受人民幣升值的影響，不少境外主體對我國境內(nèi)房地產(chǎn)市場投資，或者是參與房地產(chǎn)開發(fā)，或者是購買房地產(chǎn)。據(jù)國家外匯局對流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的外資規(guī)模的測算，2003、2004、2005年，外資結(jié)匯流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模分別為817億、651億、和750億元人民幣，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重分別為8％、5％、4.8％。此外，大部分境內(nèi)投資主體投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場時還使用境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款，一定程度上增強(qiáng)了外資在國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場中的實際投資能力。

2005年7月21日，央行發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告》，規(guī)定：外國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。在新的匯率機(jī)制下，人民幣持續(xù)走高，2006年5月15日人民幣兌美元匯率中間價首次突破8元。這對我國房地產(chǎn)市場來說是一個很大的刺激。人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體較好，投資機(jī)會增多，而且收益水平相當(dāng)可觀。從理論上來講，升值可以使境外投資者獲得兩部分的收益：一是購買人民幣標(biāo)價的資產(chǎn)將獲得增值的收益，另外一部分是人民幣升值的直接收益。由于我國國內(nèi)的投資渠道實在是非常的有限，因此大量的外來資金集中在流通性相對較強(qiáng)的股市和房地產(chǎn)市場，最終會導(dǎo)致股市上漲，房地產(chǎn)價格的上漲。

四、結(jié)論

從總體上來看，近幾年來的貨幣政策雖然對房價增長過快和過度投資等問題有一定的調(diào)節(jié)作用，但是部分貨幣政策的警示作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其純粹的經(jīng)濟(jì)上的作用。因為我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場過熱很大程度上是由于投機(jī)需求造成的，利率政策不能區(qū)分房地產(chǎn)業(yè)的真實需求和投機(jī)需求，再加上我國銀行等金融機(jī)構(gòu)存在著較多的超額準(zhǔn)備金，使得準(zhǔn)備金率的提高并不能產(chǎn)生預(yù)期的效果。再有，由于人民幣的升值趨勢不斷的加強(qiáng)，大量外資的流入房地產(chǎn)業(yè)，也在很大程度上推動了房地產(chǎn)價格的上升。因此我們可以得出，國家現(xiàn)今小幅度的貨幣調(diào)控政策并不能夠真正的達(dá)到其預(yù)期的效果。

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