房地產項目管理現狀及對策

摘要：本文對我國房地產項目管理的現狀及存在的問題進行了論述，并提出了相應的對策。

關鍵詞：房地產項目 房地產項目管理

緒論

房地產項目管理對于房地產開發企業來說是至關重要的，開發商前期的策劃、市場調研、可行性論證、經濟分析評價，以及后期的營銷策劃，最終都必須通過由項目管理全過程制造出的最終產品來實現。房地產開發是一項涉及規劃建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、經濟、金融、營銷、園林、管理等多專業的系統工程。要使房地產項目開發成功，獲得預期回報，需要以上各專業技術人員的共同參與，并由具備綜合能力的高素質管理人才，對開發項目全過程進行有效的組織、協調和控制，才能做到在滿足市場上的消費者對產品質量等要求的同時，實現企業的盈利目標。

房地產是一個地域性很強的行業，且在同一地區，因為項目的定位、功能不同，項目內容也大相徑庭。定位的不同，客戶群的不同，地塊、規劃、環境的不同，必然帶來項目內容的不同。項目與公司在管理上的主要區別在于項目有一個生命周期：開始，執行，然后結束。很多公司分不清兩種管理模式，將兩種管理形式混淆，致使工作不順暢。有的將項目管理等同于工程管理，部門間互相推卸責任，影響項目的進度，更影響項目的經濟收益。

房地產項目的管理是全方位的，要求項目經營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等都要進行正規化、標準化管理。這樣才能使施工項目各項工作有條不紊、順利地進行。施工項目的成功管理不僅會為項目、為企業帶來良好經濟效益，也會對國家產生良好的社會效益。成功的管理，能促進項目和企業的發展，能推動建筑市場不斷前進。項目經營者應開拓創新，總結經驗，在項目的實踐中不斷摸索出一個有效提高企業績效的動態的管理模式，最終創造出一條房地產開發項目管理的成功之路，逐漸提高項目的管理水平，有效地控制企業開發成本，建設適合市場需要的高性價比的房子。

1我國房地產項目管理現狀

房地產開發市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須具備企業資質和整體實力外，還需要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素合理科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量，降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。

在房產開發和建設過程中，對施工企業內部推行項目承包制。作為一個集房產開發、建設和施工于一體的企業，施工項目也是企業生產經濟效益的基點。我們在對每一個開發項目的施工推行承包經營責任制后，從基數的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現承包經營責任制一個非常重要的手段。根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而取得最大的經濟效益，這成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將公正客觀地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素。可以這樣說，在知識爆炸的時代，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

2我國房地產項目管理存在問題及解決方案

2.1選用正確的項目管理方法緊抓基礎管理和動態管理

由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，可以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理時，不能簡單地根據產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式預測一個目標值，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制——信息反饋——總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。

實施現代化管理離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，沒有詳盡全面的統計報表，沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。

認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程又受到各種復雜多變的因素的影響，施工計劃在實施中經常會與原計劃有出入，出現實際進度提前或拖后的情況。此時應克服“網絡易破，畫了無用”的思想，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用，以取得良好的實際效果。

2.2提高項目管理人員素質科學實施項目管理

目前我國現有小而專、大而強的項目管理公司不多，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，而且專業性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念，懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，項目的每一位管理人員要隨著社會的不斷進步、科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓，通過培訓，提高管理素質?？梢哉f，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環境下開展。

2.3加強行業法律法規建設

近年來，房地產開發建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產開發建設企業受經濟利益的驅使，置法規體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設有章不循、有法不依，不報建、不招標，任意肢解發包工程，強行不合理壓價；行業壟斷，一個行業的工程往往是本行業立項、本行業投資、本行業設計、本行業施工、本行業監理，不允許外行業隊伍進入；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發展。所以，加強房地產行業的法律法規建設是完善和規范房地產行業發展的重要保證。

小結

本文介紹了我國房地產項目管理的歷史和現實情況，主要分析了在我國目前的房地產項目管理中存在的問題?？傊岣呶覈康禺a項目管理水平刻不容緩。

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