對房地產問題的經濟學理解

一、房地產漲價不影響社會成員中低收入者的利益

低收入者從來就不可能是買房一族的中堅力量。不錯，低收入者也需要有棲身之所，然而，正是因為收入不高，他們不會對棲身之所過分挑剔，甚至不奢望擁有房產，更沒能力進行房地產投資。因此，房地產價格變動對低收入者不構成直接的影響。

那么，房地產價格變動帶動相關物價變動會不會對低收入者產生間接影響呢？答案同樣也是否定的。低收入者是社會分配體制中的弱者，但這并不等于說他們就是絕對的弱者，在勞動力市場中他們有著強勢的一面。低收入者是社會勞動構成中不可缺少的組成要素，多從事最基本的低層勞動。沒有了低收入者，這個社會在很多的領域中將沒有生產者，也沒有服務提供者。因此，在得到至少作為人的最基本的權益要求方面，低收入者有足夠的分量向社會提出要求，包括棲身之所。低收入者是靠什么自動獲得其基本權益呢？低收入者靠的是流動。如果做人最基本的物資權益都得不到足夠保障時，低收入者就會選擇離開，即使在有嚴格的戶籍制度約束的條件下，他們也會作出同樣的選擇，農民工現象就是典型的例子。一旦足夠多的低收入者選擇離開，社會就不得不做出妥協。換句話來講，為什么在商品房價極高的地區低收入者沒有選擇離開呢？只有一個解釋那就是：在那兒低收入者的待遇沒有越過他們所要求的底線，甚至就其個人縱向比對來看，在那兒其物資權益要求不但沒有降低反而提高了。這其實解釋了現實中為什么房地產價格越高的地區越是低收入者選擇的流入地區。進一步的理解是：正是基于對低收入者的社會妥協（當然還有其他因素），商品房價高的地區工資率普遍要高于商品房價低的地區。地區商品房價低，其居民收入相對較低，商品房價高其居民收入亦相對上升。這種社會群體平衡的市場化調節，一方面維持著低收入者的社會基本物資訴求水平的平衡；另一方面，也給向低消費地區流動的跨地區消費低收入者帶來一定的超額物資權益。

二、房地產漲升是自然規律，可引導不可抑制

土地是唯一受到總量嚴格約束的要素，在社會經濟受到激勵的初始時期，局部或全面性的勞動要素和資本都會以相當高的速度遞增，而土地的絕對供給往往不增反減。經濟學常識告訴我們：當一種要素被嚴格約束住以后，那么，另外兩種要素的增長就必然會被自動強制調節，調節的方式就是相對價格的變化，稀缺資源價格將不斷上升。也就是說，土地價格的上漲是我國當前經濟增長之必然結果。當然，土地價格的上漲并不一定代表商品房價格必然上漲——土地價格的上漲有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于對兩個方面的認識：1.計劃體制下的地產價格幾十年來都未曾充分調整，地價（或地租）相對較低；2.前期經濟的持續高速增長，資本積累相當豐厚；有充分的理由相信我國本輪土地價格的上漲從其絕對幅度上看正是當前商品房價格上漲的主要因素。那么，商品房價會不會無休止地單向上升呢？可以說在商品房價沒有達到其合理匹配時，的確會單向上漲，但絕對不會無休止。一旦地價（地租率）得到合理提升，并且與資本贏利率相匹配時，商品房價格的漲升就會趨于平靜。

當然，現實中，市場調節從來就不可能是精確調節，因此，市場中商品房價只會以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。這也就是說：商品房價有可能在劇烈的調整過程中表現出極大的調整慣性。而房地產是具有投資功能的特殊商品，賺錢的示范效應很容易誘導人們盲目投入。中國的市場經濟運行不久，人們的市場經濟意識普遍不強。盲目地搶購會導致巨大的傷害，一旦涉及面過廣則會危及社會。自始至終我們并不認為現在某些地區商品房價的畸形上沖是合理的現象。但經濟的粗放性高速增長必然導致土地以及土地上房產價格的提高，這是經濟規律，也是市場中“看不見的手”在調理人們高效運用土地資源的體現。

我們若盯住商品房價，將思維定格在如何驅趕投機者、抑制投機收益上，采取簡單的、表層性的經濟手段抑或是僵硬的行政方法，結果卻要么徒勞無功，要么約束了經濟，壓抑了自然規律。比如：在房地產交易環節課以重稅。這種方式看似能剝奪投機暴利，打擊投機，但同時也導致了對存量房產的嚴格鎖定，客觀上造成了對房地產供給能力的抑制，在需求既定的情況下，這種抑制反過來又轉化為推高房地產價格的動力。進一步提高的投機收益補償了稅收對投機者的利益剝奪，順利地實現了稅收向最終住房消費者的轉嫁。因此，交易環節稅不但不能抑制投機，挾著某種程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投機收益。在這一方面，我們應該理性地承受房產價格漲升所帶來的社會壓力，戒除簡單思維下的社會嘗試，借鑒發達經濟社會建立在嚴格稅收理論基礎上的合理的、成功的方法，從房地產持有方向調整稅收結構，規范人們的合理投資行為和房地產的持有行為。除非我們又徹底回到計劃經濟時代，試圖將房地產從投資品的名單中剔除掉是根本行不通的。另外，從維護社會公平的角度出發，大多數市場經濟社會從來不將土地完全地市場化、商品化，這也是我國目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回購就是很具創意性的設想。

三、結論

現階段房地產價格的持續漲升歸根結底是經濟滯脹下的資本相對過剩所致。基于這一認識，從長遠來看，政府應該通過進一步加強醫療、養老等福利制度的健全和增強其社會覆蓋力度，努力增加人民消費信心；同時由于低收入者收入的增長幾乎不會轉化為對房地產的需求，因此，更應特別注重提高低收入者（下崗、退休工人）以及農民收入，以增強非房地產類的產品需求，為經濟的持續發展提供全面的產能出口，從而拉動內需，提高資本贏利率，進而促進產業資本需求增長，最終從根本上緩解房地產投資需求的壓力。從短期來看，政府一方面應該開源節流，大力推進證券市場，特別是債券市場的發展，拓寬資本投資領域，疏導富余資本合理流動；另一方面，要打擊非法資金對房地產市場的惡意炒作，改善房地產稅收結構，通過房地產持有方向調整稅降低房地產持有的資本利得，淡化房地產投資利得期望，疏導和抑制套利性投資對房地產的巨大需求，最終實現房地產行業的平穩發展。

(作者單位：長沙航空職業技術學院管理工程系)