呼和浩特市房地產市場風險預警實證分析

摘 要：本文運用主成分分析，通過選擇合理的指標體系，利用連續6年的數據，構建了呼和浩特市房地產市場風險預警統，給出了單指標和綜合指標的預測結果，以揭示呼和浩特市房地產市場的運行狀況，提出了具有一定參考價值的對策建議。

關鍵詞：房地產 風險預警 指標體系 主成分分析

一、引言

房地產預警系統，屬于經濟預警的范疇，是以主成分分析、網絡神經系統等科學理論和經濟運行規律為指導，對房地產業運行過程的經驗分析。通過指標體系的選擇和建立，揭示并認識具體指標與房地產業運行總體態勢和局部特征的內在聯系，得到有關房地產業總體運行態勢和局部特征變化的準確判斷，對潛在的問題進行分析并找出相應的對策，對其走勢作出正確的預測與評價從而采取調控措施，促進行業的持續健康運行。

近年來，全國各地房地產市場都出現了程度不同的房地產投資過熱等問題，導致房地市場產價格一路攀升，構成了房地產危機的引發條件，與房地產相關聯的資金鏈條一旦斷裂，極易導致系統性金融風險，乃至對整個國民經濟的穩健運行產生沖擊。因此，準確地對房地產市場發出預警預報信息，非常重要。

本文通過選擇較為科學的指標體系，使用呼和浩特市連續6年的數據，綜合運用主成分分析法和神經網絡等方法，建立了呼市房地產市場預警模型；同時，針對呼市現有房地產市場狀況及相關的經濟管理體制，提出了房地產預警預報體系運行的管理對策及政策建議。

二、樣本數據的選取

影響房地產業發展的因素很多，將眾多的因素歸納成為數較少的幾個綜合性指標，是預警預報系統研究的一部分。本文在聚類分析的基礎上采用主成分分析，對房地產業預警預報系統影響因素進行科學分析。表1為所選取的因素的原始數據。

(一)X₁——房地產開發投資額占全社會國定資產投資額的比重。該指標是直接反映投資結構是否合理的基礎性指標。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等。

(二)X₂——基本建設住宅建筑施工面積與基本建設住宅竣工工面積的比。這是一個重要的前瞻性指標。根據呼市在建項目的實際情況，施工面積通常為竣工面積的3.5倍左右，故施工面積反映了1—2年后現房供應量，其值小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。

(三)X₃——住宅商品房均價增長率與生產總值增長率的比。速是房地產泡沫的一個重要衡量指標。

(四)X₄——房地產開發投資額增幅。適度投資有利于拉動經濟增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如無相應的需求作支撐，必導致供過于求。房地產投資額增幅對發展中國家或經濟欠發達地區的經濟發展有著極為重要的作用。因此，在市場發展初始階段和快速發展時期會出現指標值較高的情況，甚至達到1590—30％，經過快速發展后的平穩發展時期，該比重與經濟發展速度相當，應保持在10％—15％左右。

(五)X₅——住宅商品房銷售額與居民儲蓄存款的比。經過計算得到的數值如表2。

三、預警段與預警級別的確定

將房地產市場狀況分為5個級別，即過冷、偏冷、正常、偏熱、過熱。在這里主要用統計來確定臨界值。

根據統計誤差理論所得出的3原理，即通過計算各個復合指標數據系列的各級預警中心值，然后得出評價和預報預警的5個區間(如圖1所示)。

按照控制論的方法，求出x_i與，區間(-∞，X_i-2σ)是過冷為了便于研究，把表1的數據加工整理，得到以下五個指標：

以主成分計算結果為基礎結合經濟指標的經濟意義，最終確定預警指標的權重集。

四、呼和浩特市房地產市場發展現狀

依據上述定量分析，對呼和浩特房地產市場現狀可做如下綜合評價：

(一)從房地產投入與產出與國民經濟的協調關心來看，房地產開發投資額和全社會固定資產投資額絕對量均呈增加趨勢。房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比重維持在10％—20％之間，房地產市場發展對帶動當地經濟的發展有著極為重要的作用，因此，在市場發展初始階段和快速發展時期會出現指標值較高的情況。在發達國家，房地產投資一般占20％—25％，因此可得出，呼和浩特市的房地產應處于偏冷狀態。

(二)從房地產供給與需求的協調關系來看，正常情況下，房屋銷售面積應接近于竣工面積。但由于竣工面積中，一部份直接出租。所以每年的增量空置面積應為竣工面積減去銷售面積和出租面積(出租面積較小，暫忽略)。由表1可看出，從2000-2005年里，銷售面積均遠大于房屋竣工面積，這表明呼和浩特市房地產發展前景很好。

(三)從人均居住面積來看，從表1可以看出，人均居住面積逐年增加，到2005年已達到27.14平米，己任超過了全國平均水平24.00平米。

(四)2000—2005房地產市場發展狀態總體評價。呼和浩特市房地產市場變化狀態可描述為：偏冷一正常一偏熱。市場偏冷的年份為2000、2001和2002年，正常的年份為2003年，偏熱的年份為2004和2005年。這基本上與我國大環境下的房地產周期相吻合。隨著住房體制改革的進一步深化，從1997年起，我國房地產逐步進入復蘇期，房地產市場進入新一輪的發展周期，開始回暖。之后到2000年左右又跌入低谷。自2001年以后，房地產又進入高增長時期，房地產市場保持洪需兩旺的運行態勢，多項指標在高位運行。2005年房地產進入市場偏熱期。這一年，房地產政策層出不窮，對房地產市場進行全面整頓，規范房地產市場，在房地產界掀起了一場疾風勁雨。2005年呼和浩特市的房地產市場與全國的一樣，是極不平靜的。一面是國家加緊實施宏觀調控政策；一面是房價依舊高位運行，交易持續火爆。宏觀調控效果在2005年初步顯現。房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例下降、基本建設住宅建筑施工面積與竣工面積的比逐年增加，房地產開發投資額增幅下降、價格增長率與GDP增長率較之上年都有所降低，但降幅較小，說明呼和浩特市房地產市場仍處于加速發展態勢。呼和浩特房地產業經過5年的快速發展和一年的宏觀調控，進入2006年的房地產市場和房地產企業的整體主客觀環境要好于市場原來的預期。

依據以上指標，可預測出在未來的3—5年中，每年仍有數量較大的增量住房進入市場，需求依舊旺盛，房地產業將在調控和規范中繼續保持旺盛發展勢頭。

五、對呼和浩特市房地產市場發展的建議

(一)提高軟件管理水平，實況房產管理現代化。加快房地產行業管理手段的現代化，逐步實現辦公自動化、管理手段現代化，以適應房地產業發展的需要。建立健全房地產市場信息預警預報系統，是加強宏觀調控的一個重要的手段和途徑。通過建立和完善房地產信息預警預報和披露制度，為政府決策、企業及個人進行理性投資和消費提供及時、準確、可靠的信息資源，增強市場的自我調節能力，尤其是增強企業適應市場變化以及抵御市場風險的能力，促進房地產市場持續健康發展。

(二)建立分層次的住房供應體系。堅持從構建“和諧社會”出發，建立健全分層次的住房供應保障體系。尤其要切實幫助低收入家庭改善住房條件，逐步完善住房保障體系，加大經濟適用住房銷售管理，嚴格集資合作建房管理，穩定廉租房資金來源渠道，研究進城務工人員住房政策，把經濟適用房的政策真正落到實處，取信于民。

(三)健全協調機制，把握輿論導向。加強對房地產市場的輿論引導，向社會公布準確的市場信息，合理引導住房的建設消費。政府必須及時、準確、透明地發布房地產信息，讓事實和數據說話，讓經濟規律發揮作用。

(四)加強房地產市場需求研究。在完善現有業務管理系統的基礎上，建立并完善以樓盤表為紐帶的管理網絡系統，以實現對每套房屋銷售狀況、權屬變動、價格變化的跟蹤管理和開發項目運行過程的全程監控。挖掘反映市場結構狀況的數據，特別是加強采集房地產市場需求方面的數據，對購買人的購房次數、購買原因、價格區間、購房貸款等情況進行分類統計，分析現實的市場需求，預測未來的需求趨勢，把握房地產市場走勢，控制房地產產的結構性失衡。

(五)確定合理的土地供應結構。嚴格控制土地供應總量，優化土地供應布局和結構，停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理，有效控制城市土地的年總出讓面積。保持土地公開出讓的公正性，采取措施有效控制地價，降低土地成本，避免地價、房價上漲的惡性循環。