農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的研究

摘要：隨著改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)日趨頻繁，糾紛不斷。而我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定并不完善，導(dǎo)致法院在審理此類(lèi)糾紛時(shí)出現(xiàn)不同的判決，有的判買(mǎi)賣(mài)合同有效，有的卻反之。實(shí)踐中，農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)是否有效，以及是否應(yīng)在宅基地上設(shè)立法定租賃權(quán)，值得研究。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)；宅基地；法定租賃權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：DF48 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X(2007)09-0127-03

隨著改革的深入與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與生產(chǎn)模式也在不經(jīng)意間發(fā)生變化，農(nóng)村人口流動(dòng)已成為一種必然趨勢(shì)。在這種形勢(shì)下，農(nóng)村房屋交易行為日益增多，且有越來(lái)越頻繁的趨勢(shì)。而且，隨著城市向農(nóng)村擴(kuò)展空間，土地的升值、房屋拆遷等因素，在各種利益的驅(qū)使下，使農(nóng)村不規(guī)范的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由向法院起訴的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。但目前我國(guó)針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)法律規(guī)范尚不完善，甚至法條之間還存在矛盾和沖突。處理這類(lèi)糾紛成了司法中的兩難，如判決認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，必將使買(mǎi)方重新流離失所，市場(chǎng)交易中的誠(chéng)實(shí)信用原則必將被打破；如認(rèn)定交易行為有效，又會(huì)與現(xiàn)行的法律法規(guī)相沖突。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的表現(xiàn)形式

根據(jù)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的不同，合同有幾種表現(xiàn)形式。一是雙方當(dāng)事人都是本村農(nóng)民；二是雙方當(dāng)事人中一方是外村農(nóng)民；三是雙方當(dāng)事人一方是城鎮(zhèn)居民。其中農(nóng)民又分三種具體情況：一是農(nóng)民本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是農(nóng)民已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；三是農(nóng)民已在集體組織落戶(hù)，但尚未分配到宅基地。

二、現(xiàn)行法律規(guī)定的不完善和農(nóng)村房屋交易的現(xiàn)實(shí)

(一)現(xiàn)行法律規(guī)定的不完善

1．現(xiàn)行法律對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定。根據(jù)最高法《憲法》第13條：國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)。公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。又根據(jù)《民法通則》第75條第1款：公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇。《民法通則》第71條：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。從以上的法律規(guī)定可以得知，公民個(gè)人(包括農(nóng)民在內(nèi))對(duì)于其房屋既然享有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也自然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的權(quán)利，其中的處分包括出賣(mài)、互易、贈(zèng)與等方式。另外我國(guó)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定中并無(wú)禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定，沒(méi)有規(guī)定即允許。

2．現(xiàn)行法律對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定

農(nóng)村房屋與城市商品房不同，房屋所占的土地是屬于集體所有，農(nóng)民是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)償取得宅基地使用權(quán)的。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民在農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用、居住的一種權(quán)利。《物權(quán)法》第184條第1款第2項(xiàng)：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；從上述法律規(guī)定得出宅基地使用權(quán)取得的身份性和無(wú)償性(福利性)導(dǎo)致其不得自由流轉(zhuǎn)即不得自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承或改作其他用途。依房地一致的原則，導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不得自由流轉(zhuǎn)。

3．現(xiàn)行法律規(guī)定相互矛盾

1988年的憲法修正案第2條：憲法第10條第4款“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。同年修訂的《土地管理法》第2條也增加“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。此后隨著《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列規(guī)范城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)的出臺(tái)，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成為普遍現(xiàn)象。與之形成鮮明對(duì)比的是我國(guó)對(duì)作為土地使用權(quán)之一的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并未放開(kāi)(宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不例外)。一方面，《土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；《擔(dān)保法》第37條：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。這些現(xiàn)行法的規(guī)定只在表明一個(gè)事實(shí)：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是嚴(yán)厲禁止的。另一方面，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》國(guó)發(fā)辦[1999]第39號(hào)第2條第2款：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

從上述的現(xiàn)行法律規(guī)定可以看出，法條沖突是顯而易見(jiàn)的。依上位法優(yōu)于下位法的原則，憲法和民法通則應(yīng)優(yōu)先適用，也就是說(shuō)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)不被禁止。依特別法優(yōu)于普通法，土地管理法應(yīng)優(yōu)先適用，也就是說(shuō)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)被禁止。法律的沖突是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無(wú)序狀態(tài)的根本原因。

(二)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)

農(nóng)村房屋所有權(quán)人有出售房屋的理由。其一，融資手段。對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，不到萬(wàn)不得已通常是不會(huì)出賣(mài)自己的房屋的，現(xiàn)實(shí)中的“萬(wàn)不得已”卻是時(shí)常存在著，比如為了治病救人急需用錢(qián)，或者因?yàn)樯a(chǎn)經(jīng)營(yíng)而又無(wú)有效的籌資渠道。其二，多余房產(chǎn)的處置。因房產(chǎn)繼承等合法原因形成的多處住宅，他們合法取得房產(chǎn)，卻無(wú)法實(shí)際利用，出賣(mài)房屋可能就是一個(gè)很有必要的現(xiàn)實(shí)選擇。另外，村民子女考取大學(xué)，在城里購(gòu)買(mǎi)商品房而舉家搬遷，脫離農(nóng)村，也已相當(dāng)普遍。這些場(chǎng)合，都可能使其農(nóng)村的房產(chǎn)成為多余，需要處置，而買(mǎi)賣(mài)房屋成為最佳的處置方式。現(xiàn)實(shí)也存在著買(mǎi)方需求。許多城市人，包括公務(wù)員，為了休閑、娛樂(lè)，在農(nóng)村購(gòu)農(nóng)房已不是新聞。還有一些外地的打工者，也需要在其打工地購(gòu)農(nóng)房安家落戶(hù)。再有本村村民的生老病死，成員構(gòu)成的變動(dòng)，使居住需求也隨之變化不定，宅基地的調(diào)整不能及時(shí)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村村民的住宅需要，從而出現(xiàn)房屋的買(mǎi)賣(mài)。總之，有需有供，買(mǎi)賣(mài)之勢(shì)日趨上升，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)有其必要性。由于沒(méi)有適當(dāng)?shù)姆扇ヒ?guī)范房屋交易行為，從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷，影響安定團(tuán)結(jié)，使買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益得不到很好的保障。另一方面，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地資源大量流失，既損害了集體的利益，也使那些不具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的購(gòu)買(mǎi)人無(wú)償享有宅基地使用權(quán)。

三、爭(zhēng)議觀點(diǎn)

當(dāng)發(fā)生農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛訴之法院時(shí)，由于存在法律的空白和沖突，法院在處理此類(lèi)糾紛也存在著不同的觀點(diǎn)，總的來(lái)說(shuō)有以下兩種：

第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，主要理由是違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。其依據(jù)主要是《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》的規(guī)定：農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。假如法院判決合同有效，必將產(chǎn)生負(fù)面的示范作用，使人們誤認(rèn)為農(nóng)村房屋交易與城市商品房交易一樣是合法的，必將出現(xiàn)一些農(nóng)民失去宅基地使用權(quán)，而另一些人卻非法享有宅基地使用權(quán)。同時(shí)，由于農(nóng)村村民取得的宅基地使用權(quán)是無(wú)償，假如允許農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)的話(huà)，在利益的驅(qū)使下，農(nóng)民會(huì)滋生“不占白不占”的念頭，從而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)當(dāng)中存在大量的超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象在農(nóng)村已是相當(dāng)嚴(yán)重。例如，據(jù)嘉興市國(guó)土資源管理局提供的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2003年底，全市共有農(nóng)村宅基地57.62萬(wàn)畝，按全市農(nóng)業(yè)人口231.66萬(wàn)人計(jì)算，人均宅基地達(dá)到166平方米，超過(guò)省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)66平方米，其他地方也有這種現(xiàn)象。這對(duì)一個(gè)人口大國(guó)，人均占有耕地量很少的國(guó)家來(lái)講是十分有害的。因此法院認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。

第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同有效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定：人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當(dāng)時(shí)的法律，合同無(wú)效而適用合同法有效的，則適用合同法。由此可見(jiàn)，應(yīng)該適用合同法來(lái)判斷合同的效力。凡是符合合同有效要件的合同為有效合同。我國(guó)合同法規(guī)定合同有效要件主要有四個(gè)：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。二是意思表示真實(shí)。三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定。雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律效力。根據(jù)《土地管理法》第62條第4款：農(nóng)村農(nóng)民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請(qǐng)示的通知》中規(guī)定：對(duì)現(xiàn)有住宅有出租、出賣(mài)或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，除不再批準(zhǔn)新的宅基地外，還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積，從經(jīng)營(yíng)之日起，核收土地使用費(fèi)。立法的精神隱含著農(nóng)民可以出售自己的房屋，特別是未禁止出售房屋。法律上沒(méi)有禁止的，公民就可以作為，這是法治社會(huì)的基本原則。因此，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合合同有效要件的就應(yīng)該認(rèn)為是有效的。

四、解決途徑

筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)認(rèn)為有效。理由如下：

農(nóng)村房屋是農(nóng)民的合法私有財(cái)產(chǎn)，其對(duì)房屋擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，有處分該房屋的權(quán)利，這是我國(guó)憲法等法律規(guī)范賦予財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利。

如果農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》中規(guī)定的合同有效要件，該合同就應(yīng)該是有效。法院在認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)主要有兩個(gè)：一是國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》第2條，二是《土地管理法》第63條。本人認(rèn)為以上述二法條為依據(jù)判決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是對(duì)法律的誤解。首先，我國(guó)《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同無(wú)效，該條將認(rèn)定合同違法的標(biāo)準(zhǔn)限制于法律、行政法規(guī)。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。從《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》的發(fā)文字號(hào)來(lái)看，其發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，所以，這個(gè)文件并不是行政法規(guī)，法院不能將之作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。其次，從《土地管理法》的第62條第4款的規(guī)定來(lái)看并沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)的含義。

房屋可以買(mǎi)賣(mài)了，但房屋所占的宅基地該怎么辦呢?

筆者認(rèn)為如果在宅基地上設(shè)立法定租賃權(quán)的話(huà)，問(wèn)題就可以迎刃而解了。租賃作為一種債之關(guān)系，主要是由當(dāng)事人簽訂租賃合同的方式發(fā)生。我國(guó)《合同法》第13章規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。但是租賃除了基于租賃合同發(fā)生之外，還可以基于法律規(guī)定發(fā)生，也就是法定租賃。對(duì)于法定租賃，很多人陌生，我們從比較法來(lái)說(shuō)明。臺(tái)灣地區(qū)“民法”債編1999年修訂后，增訂第425條之一，規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與受讓與人之間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。其期限不受第449條第一項(xiàng)規(guī)定之限制”(租賃期限不得愈20年之期限)。上述規(guī)定，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異是租賃關(guān)系之推定”，或者稱(chēng)為法定租賃關(guān)系。在土地與建筑物并非一體的不動(dòng)產(chǎn)而是各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)的框架下，實(shí)屬解決“房”“地”關(guān)系的一個(gè)可行的方案。

假如在農(nóng)村宅基地上設(shè)立法定租賃權(quán)的話(huà)，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)際上只是把地上部分的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)買(mǎi)人，把宅基地法定地租給了購(gòu)買(mǎi)人。第一次購(gòu)買(mǎi)人在法定租賃期內(nèi)應(yīng)向享有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民支付租金。因?yàn)椋r(nóng)民是基于集體經(jīng)濟(jì)組織的成員無(wú)償取得的，是農(nóng)民的基本生存保障，是農(nóng)民應(yīng)該享有的權(quán)利。

如何操作呢?首先應(yīng)該嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)、登記工作。在申請(qǐng)宅基地時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，使其符合“一戶(hù)一宅”，并且所占面積不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真做好原始登記。當(dāng)農(nóng)村房屋發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與或租賃時(shí)，應(yīng)做好變更登記。由于上述原因?qū)е罗r(nóng)民所占宅基地超標(biāo)或者城鎮(zhèn)居民占有宅基地，他們都應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織交納法定租賃宅基地期間的租金。

在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)買(mǎi)方無(wú)論是本村農(nóng)民、外村農(nóng)民還是城鎮(zhèn)居民都要向出售方交納使用宅基地的租金。

對(duì)于出售方來(lái)講分三種。一是本村農(nóng)民。假如他所享有的宅基地的面積符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，那么他應(yīng)該得到購(gòu)買(mǎi)方交給他的使用宅基地的租金。假如他所享有的宅基地的面積超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)由他向土地所有的集體經(jīng)濟(jì)組織交納多余部分的宅基地的租金。假如他所享有的宅基地的面積低于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，該農(nóng)民仍然可以向該集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)不足部分的宅基地或者相應(yīng)的補(bǔ)償金(補(bǔ)償金就是指農(nóng)民不想要宅基地的，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償)。二是外村農(nóng)民。他應(yīng)該向土地所有集體經(jīng)濟(jì)組織交納使用宅基地的租金。三是城鎮(zhèn)居民。他也應(yīng)該向土地所有的集體經(jīng)濟(jì)組織交納使用宅基地的租金。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方來(lái)講也分三種情況。一種是本村農(nóng)民。假如其已經(jīng)依法享有宅基地使用權(quán)，但他另外取得的宅基地使用權(quán)是有償?shù)模适呛戏ǖ摹＜偃缙錄](méi)有享有宅基地使用權(quán)，可以依法向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)或者宅基地補(bǔ)償金。假如他享有的宅基地的面積低于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，那么他可以依法向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)不足部分的宅基地或相應(yīng)的補(bǔ)償金。二是外村農(nóng)民。他的情況可以參照本村農(nóng)民，只是與之發(fā)生關(guān)系的是他所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織。三是城鎮(zhèn)居民。他只要向出售方交納使用宅基地的租金就可以了。

[責(zé)任編輯 杜娟]