樓頂花園的尷尬

在樓頂上筑建袖珍花園，本想可以陶冶情趣，修養身心，卻不料惹上了一樁惱人的官司，2007年10月25日，江蘇省首例因樓頂花園引發的糾紛案，在江蘇省鎮江市京口區人民法院一審審結。該案的判決不在于案件的本身，而是在于在全國一些城市在大力倡導樓頂花園的同時。樓頂花園所面臨的尷尬。

袖珍花園 建在他人樓頂上

2001年，江蘇省鎮江市城鄉建設發展總公司(以下簡稱城鄉公司)在鎮江市鬧市區地段開發、預售一批商品房。當年，市民周海滔與城鄉公司商談購買該地段15號8幢301室住宅房一套，并交付了定金。2002年9月，城鄉公司將該房屋交付周海滔使用。2002年9月，城鄉公司又將該地段15號8幢6號二層商業用房房屋交付給市民秦玲秀使用。對于商業用房的樓頂屋面，在建設時，是按照不上人的額定荷載進行設計施工的，因此，商業用房的樓頂屋面強度較低，為了安全起見，城鄉公司在商業用房的四周圍有鐵柵欄，禁止任何人進入樓頂屋面，只是在該商業用房的樓頂屋面與其相鄰的8幢住宅樓之間留下一條通道以便于日后對樓頂屋面的維修，這個通道，正好將周海滔家的陽臺與秦玲秀家的樓頂連接在一起。

2002年10月，喜歡樹木花草的周海滔見門前的6號房屋屋面比較寬闊，平坦，而且有通道通向該屋面，是建設一個袖珍花園的好地方，于是，他請來了建筑工人，在該屋面鋪設大理石地面，建起了花壇、魚池，種植了花草，養殖了觀賞魚。每天清晨，他都來到小花園精心打理一番。看著自己精心構造的小花園精巧、別致，心情十分的開朗，這個小花園成了他生命中的一部分。而這一切，秦玲秀卻是渾然不知。

2004年4月14日，秦玲秀與城鄉公司正式簽訂商品房買賣合同。正是基于安全問題，對于樓頂屋面的歸屬，雙方特別約定：城鄉公司將8幢6號房屋出賣給秦玲秀：該商品房所在樓宇的屋面使用權歸城鄉公司。兩個星期后，秦玲秀領取了該房產權證，同年4月，城鄉公司與周海滔也簽訂了房屋買賣合同。嗣后，周海滔領取了房產權證。

2006年4月，秦玲秀發現房屋屋頂的東北角及相鄰的7號房屋橫梁中段有滲漏水現象。自入住該房屋已有三年多了。從來沒有發生過滲漏水現象，而且此樓僅兩層，樓上無其他住戶，怎么會突然滲漏水呢?心存疑惑的秦玲秀便找來專業人員查找原因，當他們架梯上樓時，卻發覺該樓頂屋面建有一個十分漂亮的微型花園，經了解，花園為周海滔所建，這讓秦玲秀十分的愕然，隨后，秦玲秀將房屋滲漏水的情況告知了城鄉公司及周海滔。接到秦玲秀反映的情況后，城鄉公司十分重視，于2006年5、6月份，多次相約周海滔。共同到秦玲秀房屋中查看滲漏水情況。由于滲漏水情況一直沒有能查明原因，周海滔與秦玲秀各執一詞，雖經多次交涉，卻一直沒有結果。

房屋滲漏 根源究竟是什么

好好的房子，突然滲漏水，而且情況越來越糟糕，肯定是樓上的花園引起的。事實面前，周海滔竟然矢口否認，無理狡辯，秦玲秀氣不打一處來，在多次交涉無果的情況下，秦玲秀決定通過法律的途徑來為自己討一個說法，于是，2006年6月28日，秦玲秀來到了京口區法院，一紙民事訴狀，將城鄉公司和周海滔告上了法庭，要求城鄉公司和周海滔排除妨礙、恢復原狀并賠償損失223元。

對這起首例因樓頂花園引發的糾紛案，京口法院十分的重視，指派民庭副庭長親自主審本案，于2006年9月13日、2007年9月4日兩次公開開庭審理了本案。庭審中，秦玲秀、城鄉公司及周海滔唇槍舌劍，互不相讓。

秦玲秀訴稱，本人系8幢6號房屋的所有權人，該房為兩層門面房。購房時。本人與城鄉公司約定，該房屋面的使用權歸城鄉公司所有。2006年4月，本人發現該房屋頂有滲漏現象。經了解，該后果系周海滔對屋面進行破壞性改造，并用于種植花草及建造魚池所致，城鄉公司對其擁有使用權的屋面未盡管理義務，致使周海滔不合理使用，侵犯了本人的合法權利。

城鄉公司辯稱，秦玲秀訴稱的房屋屋面在建設時，是按照不上人的額定荷載進行設計施工的，本公司為了保證秦玲秀的人身、財產安全，通過對屋面使用權的約定，以防止秦玲秀對屋面進行不合理使用，而導致房屋安全性的破壞。雖然約定屋面的使用權歸本公司，但事實上，本公司無法對該屋面行使使用權，更沒有法定的管理義務，本案中，本公司亦未實施侵權行為。察玲秀的損失是由他人對里面不合理改造使用造成的，故應由實際侵權人承擔民事責任，本公司不應承擔民事責任，據此，城鄉公司請求駁回秦玲秀的訴訟請求。

周海滔辯稱，本人與城鄉公司在商談房屋買賣時，城鄉公司就口頭承諾可以使用6號房屋屋面。事實上，城鄉公司為兌現承諾，在建設301室房屋時就預留了到6號房屋屋面的通道，嗣后，城鄉公司明知本人改造并使用6號房屋屋面，卻未阻止，因此，本人對6號房屋屋面享有使用權，另外，6號房屋屋頂滲漏的原因，可能是該房存在質量問題。且建花壇、魚池是在2002年，而秦玲秀屋頂滲漏是發生在2006年。秦玲秀無證據證明滲漏的發生與本人的建花壇、魚池行為有關。同樣，周海滔請求駁回秦玲秀的訴訟請求。

原因不明 花園建設者擔責任

由于雙方矛盾較大，相互爭執不下，2006年7月5日，秦玲秀向法院提出申請，要求對6號房屋屋面滲漏水造成的損失進行鑒定。同年8月22日，鑒定中心作出鑒定結論書，載明：鑒定標的因漏水造成的損失的價值。經現場勘察該戶因漏水造成墻面，石膏板等處有不同程度的霉斑，鑒定標的的鑒定值為人民幣223元。

2006年12月31日，周海滔又向法院提出申請，要求對6號房屋屋面滲漏水原因進行鑒定。經鑒定機構實地勘查后，書面回復法院，載明：現場實地勘查無法確定滲漏點的確切部位，故無法確定檢測部位，業主提供的屋面滲漏區范圍較大，檢測破損后防水修復困難，修復不善會產生新的滲漏點，鑒定單位無此方面專業人員，故撤銷本委托。

法院經審理后認為：秦玲秀的屋面發生滲漏水，一種可能是該屋面本身存在質量問題造成，另一種可能是周海滔不當的改造行為即鋪設大理石，建花壇、魚池并種植花草造成，周海滔未經許可，擅自對秦玲秀的屋面進行改造。且客觀上，秦玲秀的屋頂發生了滲漏水。根據證據規則的規定，周海滔作為訟爭屋面實際使用人，應就其不當的改造行為與屋頂滲漏水餉后果之間不存在因果關系的事實承擔舉證責任，否則應承擔舉證不能的后果。本案中，周海滔未提供相關證據證明，故周海滔應對滲漏水的后果承擔民事責任。

本案中，周海滔未經許可，擅自對秦玲秀屋面進行改造，并導致秦玲秀屋頂發生滲漏水的后果。同時，周海滔的改造行為額外增加了6號房屋的載荷，致6號房屋存在安全隱患。故周海滔應當承擔停止侵害，排除妨礙，并賠償損失的民事責任。城鄉公司作為6號房屋屋面的管理者，其疏于管理，默示周海滔對屋面進行不當改造，故城鄉公司的這種消極的不作為行為對本案損害后果的發生存在過錯，應承擔連帶責任。

2007年10月25日，京口法院作出一審判決，判決被告周海滔自行拆除其在6號房屋屋面上鋪設的大理石，建造的花壇，魚池及種植的花草：并在拆除上述大理石、花壇、魚池及花草后對6號房屋屋面重新做防水層；且賠償原告秦玲秀損失223元；被告城鄉公司對被告周海滔的上述三項義務承擔連帶責任。

一審判決后，周海滔不服，向鎮江市中級人民法院提出上訴。目前，該案仍在進一步的審理之中。

編輯 孫薇薇