廣告也是一種約定

一直以來，某房地產開發公司都在報紙、電視、廣播等媒體上大做廣告，公開宣稱該公司剛開發的新小區“綠化率超過40%，有3萬平方米中心花園，并配有塑膠網球場、露天游泳池等”。最后還注明：“保證廣告宣傳內容與實際一致，如有違反，愿意按購房者要求退房或賠償損失。”

看到這一系列的售樓廣告，王蒙心動了。他當即與該地產公司簽訂了商品房預售合同，購買了一套120平方米的房子，并一次性支付了購房款45萬元。不過，合同僅對交房日期等內容作出了約定，并未對廣告中的綠化率、中心花園、網球場、游泳池等內容作出具體約定。

結果，王蒙不僅比約定時間遲半年拿到房子，而且小區綠化率遠遠不足40%，小區內的中心花園也大大縮水，僅1萬平方米，宣傳資料上標明的網球場則變成了停車場。王蒙認為，房地產公司逾期交付房屋，還違反了廣告上的承諾，理應向他支付逾期交房違約金，并退還房款10萬元。可房產公司只同意支付違約金，不同意退房款。最后，雙方協商不成，王蒙便一紙訴狀將房產公司告上法庭，要求房產公司支付逾期交房違約金8100元，賠償房屋價值損失10萬元。

在開庭審理中，房產公司辯稱其延期交付是由于電力設施施工中遭遇工程塌方，屬于不可抗力，不應支付違約金。至于綠化率、中心花園、網球場等設施，購房合同中并沒有對此作出約定，而且交付的房產也是經過驗收合格的，不存在瑕疵。

人民法院經過審理認為，工程塌方不屬于不可抗力，被告逾期交付應支付違約金；被告實際交付與售樓廣告不符，已構成違約，但原告無法證明自己的損失。所以，最后法院判決被告支付原告違約金8100元，駁回原告其他訴訟請求。

點評：毛愛東（律師）

自2002年開始，全國房地產開發高速發展，雖然房價飛漲，但許多城市還是出現了徹夜排隊買房的壯觀場面。

于是，許多購房者為了能買到房子，根本無暇顧及所簽訂購房合同中的條款。而一些房產商為了降低開發成本、實現利益最大化，則不顧自己宣傳的承諾，將一些配套綠地、設施大大“縮水”。上面的案例，正是在這種背景下發生的。

房產商在電力施工過程中遭遇工程塌方，不屬于法律規定的不可抗力，屬于正常經營風險。毫無疑問，由此引起的逾期交房，應該支付違約金。

可房產商實際交付的房子，與廣告中的承諾不符，會構成違約嗎？這個問題，可以在最高人民法院的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中找到答案。該司法解釋第二條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦當視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。

本案中，被告在廣告中所作的“綠化率超過40%，有3萬平方米中心花園，并配有塑膠場地網球場、露天游泳池”的允諾明確具體，已構成法律意義上的要約，應當被視為合同內容。正是基于這個原因，人民法院確認被告構成違約。

既然法院確認被告構成違約，又為什么駁回原告的訴訟請求呢？原來，在審理過程中，法院根據原告申請，曾委托多家評估、司法鑒定機構，對被告違約給原告造成的損失進行評估、鑒定。但是，由于缺乏明確的鑒定依據，導致無法進行評估、鑒定。所以，原告的損失也就無法確定。正因為如此，人民法院才以原告證據不足為由，駁回原告要求被告賠償10萬元損失的訴訟請求。

從本案中可以看出，房地產商必須兌現自己的廣告承諾，否則就要承擔違約責任。另外，就購房者而言，簽訂購房合同時也得慎重。對于房地產商廣告中的承諾，最好能在買賣合同中載明，同時明確違約責任。否則，就如同本案中的原告，即使法院確認房地產商違約，但因為沒有約定違約金致使自己的損失無法確定，最終導致人民法院不予支持。