“房貸新政”能否堵住炒房空子？

　　“房貸新政”剛一落地，市場立即有了反應：原本想換房的人，現在開始猶豫了。有人認為：“新政”提高了炒房者成本，有望控制部分過度投資行為；也有人擔憂：由于真實信貸記錄的不完備和操作上的原因，炒房者仍有空子可鉆。
　　
　　9月27日晚間，央行和銀監會聯合下發關于加強商業性房地產信貸管理的通知，市場猜測已久的對第二套房的“房貸新政”終于塵埃落定。
　　根據通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。銀行和監管部門的政策已表明得十分明確。
　　
　　“新政”篇
　　
　　央行出手第二套房房貸門檻提高
　　根據央行和銀監會的相關通知，商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。
　　對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20％；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50％。
　　至于商業用房，其購房貸款首付款比例不得低于50％，期限不得超過10年，貸款利率不得低于央行同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45％，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。
　　
　　反應篇
　　
　　第二套房房貸按揭成本提高：利率差距巨達到25％
　　“已經在報紙上看到人行和銀監會發布的這個通知了。”農行寧波市分行個人業務部副總葉永平告訴記者。而隨后多家大銀行房貸業務部門的負責人告訴記者，他們對這個“房貸新政”不感到意外，全國城市住房工作會議開完后有一段時間就在傳這個事情。這些房貸業務負責人均表示，將嚴格執行央行的新規，重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求。
　　銀行人士認為，“房貸新政”實施后，按揭第二套房房貸的購房戶其按揭成本大大提高。若一位客戶是按揭第一套價值80萬元的房產，利率享八五折優惠即為6.6555％，首付30％即24萬元，20年里按揭56萬元的房貸，其月供為4226.63元，20年里利息共支付454391元左右；而這套80萬元的房產若是客戶的第二套房貸，則需首付32萬元，其按揭48萬元20年期的月供為4199.94元，20年里利息共支付527985元左右。“利率一個是打八五折，一個是上浮10％，一來一去可就是25％的差別。你看，在這個例子里，20年里借56萬元和借48萬元的月供竟然只差26元左右。”銀行理財師姜先生說。
　　
　　業內人士擔憂：炒房者仍有空子可鉆
　　盡管央行和銀監會的通知明確寫明，商業銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數據庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定；商業銀行應提請借款人按誠實守信原則，在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。然而，按揭第一套房房貸和按揭第二套房房貸的首付成本和利率差別較大，借款人會如實寫明嗎?商業銀行能查得到借款人的真實信貸記錄嗎?
　　記者從人行寧波市中心支行統計研究處獲悉，央行的個人信用信息基礎數據庫(簡稱個人征信系統)發揮了作用，事實上若購房人在寧波已經有一套房貸在按揭，那么他在提請第二套房貸按揭的時候，銀行能查到他的信貸記錄；而且若這個購房人在寧波已經按揭了一套房房貸，他的第二套房房貸跑到重慶、天津等其他地區的銀行按揭，受理銀行也能查到他以前的按揭記錄。統計研究處的負責人孫先生告訴記者，但若按揭第二套房貸的購房者以及按揭多套房子的炒房者，在第二套房房貸按揭時以其配偶的名義申請房貸，則個人征信系統里體現不出來，可能還是可以按第一套房房貸的標準享受低首付、低利率。
　　另外，還有銀行業內人士告訴記者，在操作過程中可能還會遇到很多問題，“若一個炒房者同時買兩套房，同時向兩家銀行提出貸款申請，那么銀行在第二個月里才能通過個人征信系統看到這位貸款人的兩套房貸信息。這種情況下，你說讓哪家銀行的利率上浮好?”
　　
　　影響篇
　　
　　市民：“原本恕換房，現在猶豫了”
　　“一成的房價對于寧波的有錢人來說，真的算不了什么。”采訪中，不少市民給出了這樣的答案。但令記者意外的是，一些正準備改善住房條件的市民這下子又有了些猶豫。
　　吳小姐在怡江新村有一套63平方米的房子，原本想將辛苦存的20萬元存款取出來，重新換一套稍微新一點、大一點的房子。“這個政策一出臺，我就不得不交四成的首付，即使是一套總價60萬元的次新房，也買不起了。而且，還沒有算上出售者轉嫁在我身上的高額稅金。’吳小姐無奈地說，至于新房，就更不敢想了，大部分新房都要幾年后才能拿到房子。“如果我想只交三成首付，唯一的辦法就是把怡江新村的房子先賣掉。但是，在買到合意的房子前，難道讓我露宿街頭嗎?”
　　在“我愛我家”寧波區的銷售記錄中，這部分換房的客戶頗多。“我們這里有一部分購房者是希望將原有的住房換新一點，或是換大一點，改善居住條件。但購房者總要先買好一套再考慮賣掉原有的一套，這部分人受到的牽制會比較大。”該公司寧波區經理鐘亞青說。
　　
　　房產商：房價漲了，政策將無關痛癢
　　“提高首付和加息的目的都是想抑制消費需求，但是銷售形勢的好壞，不應該在于對消費需求的壓制，而應該在于調節供求平衡。”某房產公司的營銷部經理袁亞剛坦言，“目前，市場上供應的住宅產品有明顯的斷檔，供求關系明顯失去平衡，短期內要靠這個平衡市場關系，應該不會有多大的用處。”
　　“對于炒房的人來說，房價的上漲速度和其增加的投入成本都會進行權衡，哪個更劃算。如果房價繼續保持快速上漲，那么這些政策對于炒家來說無關痛癢，而真正遭受池魚之殃的是那些普通百姓。”
　　袁亞剛認為，就目前的調控政策來看，不管增加哪個環節的費用，受害的還是流通的最后環節：真正自住需求的人。而在流通過程中產生的所有費用和成本，都會讓真正的自住消費者埋單。
　　
　　業內人士：有望控制部分投資，但影響不大
　　“總體來說，對整個樓市沖擊不大。”采訪中，大部分業內人士向記者表達了這一看法，而支持這一看法的理由則是“與寧波人的經濟實力有關”。
　　不少業內人士說，從今年上半年開始，投資客有了明顯增加，而下半年由于已經嘗到了甜頭，就更加多了。
　　焦點寧波房地產網的金不庸粗粗估了一個比例：“今年新房市場的購買者中，投資客占了30％以上。”金不庸分析說，對投資客來講，該政策的出臺，投資成本會高一點，但增加的金額總的來說不太高。
　　“我覺得新政的象征性意義更強一點，可能還會有下一步的調控舉措。”金不庸說，在寧波有不少投資人不止投資了兩套房子，購買四套、五套房子的大有人在，按照央行的新規，貸款首付款比例和利率水平將隨套數增加而大幅度提高，那么，這部分投資人會感受到成本過高帶來的壓力，有可能拋售掉一部分房子。“至少，新房開盤后的預訂就不會像現在那么瘋狂，會緩解一點