ＳＯＨＯ中國變身記

　　
　　上市之后，SOHO最大的轉變就是從一家個人色彩濃厚的家族公司變身為一家公眾公司。“我心里面最大的變化，就是原來賺錢多少是我自己的，我需要負責任的是5800多個客戶。”老潘坦言，現在，他還肩負著50多萬的股民的期望。
　　
　　10年前，為了開發北京CBD的處女地，潘石屹選中了今天SOHO現代城的所在地，當時那里還是某釀酒廠的廠址。為了尋找合作伙伴，潘石屹和妻子張欣曾花了兩年時間邀請境外開發商前來合作，但對于這塊氣味不佳的選址，沒有人愿意向他們伸出橄欖枝。潘石屹夫婦只能自己來做。
　　5年前，當潘石屹希望通過在紐交所上市來打通SOHO中國的資金渠道時，“天時”沒能讓他如愿。此后，對于上市兩個字，潘石屹格外敏感，這似乎成為了他心頭的痛。
　　老潘會就此偃旗息鼓嗎？當然不。終于，消息傳來。
　　2007年10月8日，SOHO 中國有限公司在香港聯交所主板正式掛牌。此前，其在公開招股中已經得到了169倍的機構認購。上市當日，SOHO中國的最高股價為每股10.2港元，較發行價的每股8.30港元上升約23%，總成交金額達到約62.28億港元。
　　SOHO上市，被稱為是“目前中國房地產企業海外上市募集資金最多的公司”。甫一出手，潘石屹就博了個“好彩頭”。
　　
　　上市前的“大考”
　　
　　上市之前的路演，讓潘石屹大開眼界，也疲憊不堪。9天的時間，他去了8個城市：從香港、新加坡到倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山。
　　其中讓老潘感到壓力最大的就是第一站香港，會面的基金經理一撥又一撥，而他們最關心的問題始終就離不開“本土儲備”這四個字。
　　“香港的經理人大多是年輕的小姑娘，并且以會計師居多，都是一邊算帳，一邊提問。”潘石屹認為，他們之所以對土地儲備問題格外關心，與香港的環境背景有很大關系，因為香港的富豪大多是依靠房地產起家，在這種“寸土寸金”的區域做房地產，自然特別注重土地儲備。
　　“香港土地不大，所以每塊土地都是有價值的，而且每塊土地的價格差別也不是特別大。”潘石屹說，但北京就不同，郊區與城中心相比，土地價格相差就非常大。
　　因此，潘石屹認為將香港的經驗照搬到SOHO中國身上，不具備可比性。SOHO中國既不是和記黃埔，也不是新鴻基，而是一家“專注于北京中心地帶發展”的內地房產開發商。
　　“土地儲備固然好，可是從土地變成錢，是一個很長的過程，需要設計、銷售、管理等一系列的環節。”潘石屹說，過去的教訓就擺在眼前，“在中國，失敗的（房地產）公司絕大多數是圈地圈得多的，深圳是這樣，北京是這樣，海南島也是這樣。”90年代初期，潘石屹曾在海南參與了“圈地運動”，那一次，他們“虧得一塌糊涂”。
　　如今在中國，房地產公司取勝的關鍵是什么？在9月20日香港的新聞發布會上，潘石屹明確地給出了答案，“就是在市場中搶占制高點，而不是盲目地去‘跑馬圈地’。”潘石屹認為，中國房地產市場的“制高點”包括三方面：第一是地段，第二是品牌，第三是專注高端產品。
　　對于地段，不同的房地產商看法各不相同，在潘石屹眼中，“今天中國房地產市場的制高點從城市來看，就是北京和上海。”
　　盡管目前對于上海的樓市，外界基本以負面評價為主，但潘石屹認為，上海作為一個國際化大都市，其房價與東京、巴黎、紐約相比，還只是他們的十分之一。“上海的發展空間還是非常大的，可我們對上海不是非常熟悉，另外上海的地塊都非常小，我們能談的項目都只有3、4萬平方米。”
　　而在北京，SOHO中國的項目面積基本都在40-60萬平方米之間。因此，SOHO中國目前的發展重點依然是北京。
　　除了北京的CBD地區，目前SOHO中國在三里屯、天安門廣場周圍都有新項目正在開發之中。“當我們占據了地段的制高點時，在未來的競爭格局中，就具有了縱覽全局、高屋建瓴的優勢。”潘石屹說。
　　除了地段，SOHO中國的另一個制高點就是“專注高端產品”。從最初的SOHO現代城、建外SOHO到現在的朝外SOHO、SOHO尚都，SOHO中國一直致力于高端商業住宅的開發。
　　潘石屹所堅持的SOHO模式也得到了德國的基金經理們的認可。“他們是從全球化的角度思考問題，同時非常關注你的商業模式。”潘石屹說，“你的商業模式是不是合理的，有沒有經過市場檢驗。公司的品牌如何、盈利能力怎么樣，他們都看得比較重。”
　　德國基金經理成熟的商業思維，讓潘石屹大開眼界，更令他意外的是，原本以為他們對中國并不十分了解，因此成功的可能性也不會太大。但在開完會后，投行反饋給潘石屹的信息是：對方全下單了。
　　盡管香港的路演讓潘石屹和他的團隊費了一番力氣，但自從離開香港后，他們的路演就一直十分順利。尤其到了紐約，更讓潘石屹感到分外輕松。
　　10年前，潘石屹的妻子張欣就曾在華爾街工作過。而當他們來到華爾街后發現，這里的很多基金經理人都是中國人，其中一些人出國前就住在SOHO現代城里，有的人還一直關注著潘石屹的博客。
　　他們對于SOHO中國和潘石屹的了解可想而知。當潘石屹率隊剛一到波士頓，就從投行獲知，機構的認購額已經超過了100倍，他們已經沒有任何銷售的壓力了。
　　當在舊金山結束了SOHO中國的定價會時，所有人已精疲力盡。但路演的順利結束卻讓潘石屹精神倍增。因為這不僅意味著SOHO中國上市成功的第一步已經邁出了，更重要的是國際投資機構對于SOHO中國12年發展模式的認可。
　　夜幕降臨，公司的同事還在和投行的經理人就定價的事宜爭論不休，老潘卻拿起相機，走出辦公室，站在高盛位于舊金山的辦公樓上，對著美好的夜景，按下了快門。
　　
　　老潘的轉變
　　
　　國際投資機構對于SOHO中國商業模式的認可，最終以數字的形式表現了出來：其公開招股得到了169倍的認購，國際投資機構的下單率高達94.8%。
　　這一次，SOHO中國還得到了“天時”的眷顧，就在其上市后的第二天，10月10日，國土資源部公布了最新版本的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（第39號），其中的第23條倍受業界關注，“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書”。
　　也就是說，從2007年11月1日起，房地產商不能付清土地款，就拿不到建設用地使用權證書，而拿不到這個權證書，就意味著房地產商將與想要開發的項目無緣。
　　近兩年，有關政府部門相繼出臺了各項關于收緊房地產用地以及嚴格房地產信貸審批的制度，使得房地產企業的生存門檻被不斷被提高。而最新出臺的39號令，更使得房地產企業的生存周期不斷提速。
　　“門檻提高的不是一點。”在接受《中國新時代》采訪時，潘石屹向記者透露，由于近兩年北京市土地價格的翻倍，不少房地產商已經資金鏈斷裂，其原因就是過度圈地。終于，當土地使用權出讓的新規出臺后，某些房地產商就再也支撐不住了。“昨天晚上還有一個北京非常大的房地產公司找我談收購的事情，他們就是因為資金鏈斷裂，即將被銀行查封。”
　　如今，SOHO中國帳下有現金約150億元，手握這樣的資金量，老潘底氣十足。而當銀行通知潘石屹，從股票市場上募集的129億元資金已經全部到帳時，潘石屹的第一反應就是：“我要把這些錢管理好。”
　　“在過去的10年中，我們的瓶頸就是錢的問題。”潘石屹說，SOHO中國已有的商業模式不會變，因為它已經經過了市場的檢驗。獲得了充裕的資金，SOHO中國的下一步就是將“規模放大”。
　　
　　由于SOHO中國已有的項目對資金的需求有限，而且隨著部分項目工程的完工，還會有現金流入，因此上市募集的資金絕大部分將用于新項目的發展。其方向依然是商業用地，地段依然集中在北京的繁華區域。
　　“我們拿地的方式不拘一格，可以收購項目公司，也可以通過土地轉讓或者收購再建工程等方法。”潘石屹表示，他們還將收購CBD的部分“爛尾樓”。對于今年年底的土地“招拍掛”，他們也將積極參與其中。
　　上市之后，SOHO最大的轉變就是從一家個人色彩濃厚的家族公司變身為一家公眾公司。“我心里面最大的變化，就是原來賺錢多少是我自己的，我需要負責任的是5800多個客戶。”老潘坦言，現在，他還肩負著50多萬的股民的期望。
　　過去，潘石屹一直以“能說、敢講”著稱，對于媒體，他也一直被保持著包容的態度，“原先不管媒體怎么說，好賴我不管。”
　　但是，隨著SOHO中國的上市，潘石屹表示，他的管理風格也要逐漸轉變，必須符合一家公眾公司的要求。“現在律師反復對我說，媒體說的不對，你就要反駁，登澄清公告，把事實講出來，否則就是侵害小股東的利益。”
　　下一步，SOHO中國還將成立一個部門，專門發布公司信息、對投資者提出的問題及時做出反饋。“公司不管發生什么事情，都要讓他們（投資者）知道，然后讓他們自己做判斷，是持有股票，還是拋售。”潘石屹說。
　　對于SOHO中國的股價，老潘基本采取“置之不理”的態度，“除了開盤那天我看了（股價），一般我都不看，天天盯著股票有什么意思呢？”
　　2007年，SOHO中國承諾的利潤是16.24億元。“有這樣好的業績，股價肯定會漲的，如果完不成，跌是應該的。”作為上市公司的管理者，潘石屹要實現自己對股民的承諾，就只有“把活兒干好”。