深圳２００７房?jī)r(jià)暴漲背后的秘密

　　素來(lái)以速度和財(cái)富著稱的深圳，如今卻發(fā)覺(jué)速度與財(cái)富的結(jié)合令它眩暈：這個(gè)城市以前所未有的速度誕生著百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁，同時(shí)以前所未有的速度讓更多的人遠(yuǎn)離住房夢(mèng)想。
　　
　　癲狂的深圳樓市
　　
　　18個(gè)月以來(lái)，深圳經(jīng)歷了一次史無(wú)前例的房?jī)r(jià)狂飆：平均房?jī)r(jià)從2005年的7000元／平方米上漲到接近16000元／平方米，僅今年頭6個(gè)月，房?jī)r(jià)就上漲了50%。
　　2006年底，觀瀾高爾夫推出160多套別墅，600多戶聞?dòng)崜屬?gòu)，近千萬(wàn)元一套的豪宅每?jī)扇昼姵山灰惶住蛟S不比賣(mài)白菜更慢。眼看可能出局的買(mǎi)家竟然高呼：“別抽簽了，干脆現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)吧！”
　　2007年6月底，深圳福田區(qū)歡樂(lè)谷附近一個(gè)叫“純水岸”的樓盤(pán)到達(dá)了它的巔峰，那里賣(mài)出了一套單價(jià)7300多萬(wàn)的別墅，每平米價(jià)格高達(dá)14萬(wàn)元。
　　房?jī)r(jià)的上漲，已把太多自住需求拋離。樓市，已是投資者的盛宴。他們對(duì)上漲的預(yù)期，甚至強(qiáng)于地產(chǎn)商——只要繼續(xù)上漲，就意味著獲利。
　　“像炒股票一樣，他們一波一波地在炒房子。現(xiàn)在的房產(chǎn)證就跟燙手山芋一樣，過(guò)不了幾個(gè)月就轉(zhuǎn)一道手。”深圳發(fā)展銀行高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理高黑告訴記者，他見(jiàn)過(guò)一套房子，半年內(nèi)轉(zhuǎn)了三道手。
　　深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張文華則表示，“根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，有的樓盤(pán)顯示炒家比例高達(dá)驚人的70%。”根據(jù)他的推測(cè)，全市范圍內(nèi)這一比例約為35%。
　　“香港因素”也是深圳樓市猛漲的動(dòng)因之一。2007年，香港聽(tīng)到了領(lǐng)跑全國(guó)樓市的深圳貼身追趕的腳步聲。今年7月1日，從海上連接香港和深圳的公路橋“西部通道”正式通車(chē)。深圳這一側(cè)，鄰近的高級(jí)住宅區(qū)后海片區(qū)和紅樹(shù)灣區(qū)，新房?jī)r(jià)格從每平方米2萬(wàn)多元，上漲到3萬(wàn)、4萬(wàn)，甚至5萬(wàn)元。
　　在另一處同樣毗鄰深圳灣的高檔小區(qū)“紅樹(shù)西岸”，新開(kāi)盤(pán)的二期的停車(chē)場(chǎng)停滿了來(lái)看房的私家車(chē)，去年11月才入住的一期均價(jià)是32000元，而正在銷售的二期均價(jià)已經(jīng)達(dá)到45000元。銷售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)對(duì)面香港新界的房屋整整一倍，并且已經(jīng)接近了香港樓市的平均價(jià)格。
　　到“紅樹(shù)西岸”看房的人群中，香港人和內(nèi)地人各半。這里距離往來(lái)香港的西部通道只要25秒鐘車(chē)程，這成了這家樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。
　　“深圳市場(chǎng)上10%的房產(chǎn)交易來(lái)自香港的買(mǎi)家，每年一萬(wàn)套左右。”深圳房產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張文華透露。
　　
　　奇異的合謀
　　
　　今年1月27日，一個(gè)叫“金地名津”的樓盤(pán)在深圳會(huì)展中心開(kāi)盤(pán)銷售。近幾年持續(xù)投資資產(chǎn)的金融分析師楊銳，一直看好深圳樓市，但對(duì)于當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)仍沒(méi)有心理準(zhǔn)備。準(zhǔn)備購(gòu)房的他看到等待搖號(hào)的4000人(約2000戶)，不由倒抽一口冷氣——這個(gè)樓盤(pán)只有800多套。
　　當(dāng)場(chǎng)搖號(hào)抽簽，抽中的每一撥10戶依次選房。楊銳幸運(yùn)地排進(jìn)了第3撥，也是最后一撥。“進(jìn)去一看，80%的房子都標(biāo)明已售。”心儀的戶型早已被人捷足先登，但看到如此情形，楊銳臨時(shí)決定多買(mǎi)一套，他在剩下的戶型里隨便挑了兩套。
　　其他還在等待叫號(hào)的約1970戶在一個(gè)小時(shí)后被告知樓盤(pán)已經(jīng)售罄。現(xiàn)場(chǎng)立即混亂起來(lái)，人們激動(dòng)、憤怒，大廳中的摩擦、爭(zhēng)吵此起彼伏。
　　就像參加了一次“輪盤(pán)賭”一樣——作為獎(jiǎng)賞，中獎(jiǎng)?wù)呓K于有資格掏出至少百萬(wàn)以上的巨款購(gòu)買(mǎi)均價(jià)16200元每平米的房屋。可以計(jì)算出，中簽率是1.5%；購(gòu)房者中的老股民還記得，1992年百萬(wàn)人排隊(duì)搶購(gòu)股票認(rèn)購(gòu)證的那次，中簽率是10%。
　　和很多至今在網(wǎng)站討伐開(kāi)發(fā)商的市民一樣，楊銳認(rèn)定那次在會(huì)展中心1.5%的中簽率便是其中手法拙劣的一例。
　　他說(shuō)：“我回去上網(wǎng)查那天成交的不足50%，也就是說(shuō)房子根本沒(méi)有賣(mài)完，我擔(dān)心是完成手續(xù)時(shí)間不夠，連著兩三個(gè)星期上網(wǎng)查都是同樣的結(jié)果，春節(jié)一過(guò)，開(kāi)發(fā)商再出示公告說(shuō)有一些退訂的可以重新選房，這一次房?jī)r(jià)就是18000元了。”
　　“時(shí)間就是金錢(qián)。”這一在深圳蛇口最先提出的口號(hào)深刻影響了中國(guó)。對(duì)于捂盤(pán)惜售追求房?jī)r(jià)“漲停板”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)口號(hào)的確別有意味。
　　2006年以來(lái)，樓市的投資者們和地產(chǎn)商們形成了奇異的合謀關(guān)系，“金地名津”的銷售策略只是其中手法的一種，一些地產(chǎn)商采用了更為高級(jí)而合法的方式，它們?cè)谡介_(kāi)盤(pán)前，會(huì)進(jìn)行一段時(shí)間的公開(kāi)詢價(jià)，將關(guān)系戶和普通購(gòu)房者報(bào)出的價(jià)格累加制定出最終售價(jià)，這樣的定價(jià)往往會(huì)提前覆蓋未來(lái)的上漲空間，成為市場(chǎng)上的價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者，而實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商則可根據(jù)這樣的價(jià)格確定己方售價(jià)，而投資者們?cè)谫u(mài)出二手屋時(shí)又是盯住新盤(pán)價(jià)格。
　　價(jià)格繼續(xù)上漲，地產(chǎn)商將獲利，投資者也將獲利，本應(yīng)是價(jià)格談判者的買(mǎi)賣(mài)雙方，卻不約而同地合謀定價(jià)，房?jī)r(jià)在這樣的循環(huán)中漸次推高。盼望樓市下跌的購(gòu)房者基本失去議價(jià)的機(jī)會(huì)——他們中許多人也已被逐離在房市之外。
　　
　　被透支的未來(lái)
　　
　　對(duì)于深圳而言，房?jī)r(jià)的支點(diǎn)并不是炒房者對(duì)上漲的預(yù)期，而在于這個(gè)城市的企業(yè)主和勞動(dòng)者流汗越多、投資越多、賺錢(qián)越多，地價(jià)就被抬得越高，房地產(chǎn)像一塊巨大的海綿一樣源源不斷地吸吮著這個(gè)城市其他行業(yè)創(chuàng)造的驚人財(cái)富。
　　只是，房地產(chǎn)的利潤(rùn)已經(jīng)開(kāi)始?jí)浩壬钲诘恼麄€(gè)經(jīng)濟(jì)肌體。
　　按照目前關(guān)內(nèi)2萬(wàn)元的價(jià)格，一個(gè)年輕人如買(mǎi)一套100平方米的房子，他需要支付60萬(wàn)元的首付款，每月需向銀行支付8000多元(30年)或10000多元(20年)的按揭。
　　楊女士負(fù)責(zé)一家對(duì)外貿(mào)易公司，盡管她在華僑城的高級(jí)住宅市值已是原來(lái)的三倍，但依然對(duì)房?jī)r(jià)上漲憤怒不已。員工紛紛要求公司加工資，或是幫助貸款買(mǎi)房。“工資再加，也趕不上房?jī)r(jià)漲的速度，再這樣下去，公司怎么辦？”
　　2005年來(lái)，深圳微芯生物醫(yī)藥公司總裁魯先平在各種場(chǎng)合呼吁政府關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題，“每次見(jiàn)到市領(lǐng)導(dǎo)，我都會(huì)提這個(gè)問(wèn)題”。
　　2001年他從美國(guó)回來(lái)創(chuàng)業(yè)，希望能研發(fā)出中國(guó)自己的基因藥物，跑贏美國(guó)。他沒(méi)有想到，首先跑贏美國(guó)的竟是深圳的房?jī)r(jià)。
　　魯先平在美國(guó)住在普林斯頓，與許多全球500強(qiáng)的CEO為鄰，那兒80萬(wàn)-90萬(wàn)美元的房子，包括300-400平方米的別墅、很大的花園綠地、永久的產(chǎn)權(quán)。“同樣的錢(qián)，現(xiàn)在在深圳連300-400平方米、好一些的樓房都買(mǎi)不到了。”
　　公司成立早，主要的員工都已經(jīng)在漲價(jià)前買(mǎi)了房子，問(wèn)題并不大，但他已經(jīng)招不到新的研發(fā)人員了，不論在國(guó)內(nèi)，還是海外。“我們的人工成本不可能無(wú)限制上升。這樣的房?jī)r(jià)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期必不可少的人才而言，已經(jīng)是不可承受的壓力。”
　　在他周?chē)芏喔咝录夹g(shù)企業(yè)都在考慮離開(kāi)深圳，他也在考慮。
　　業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)，與其說(shuō)房地產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值，不如說(shuō)房地產(chǎn)參與了財(cái)富分配，10%的利潤(rùn)也許是造房子應(yīng)得的收益，其他部分都是土地的溢價(jià)和人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果一個(gè)城市的財(cái)富轉(zhuǎn)移損害了這個(gè)城市創(chuàng)造財(cái)富的能力，悲劇就會(huì)發(fā)生。而這，在深圳或許正在成為可能。
　　深圳，正面臨著一個(gè)選擇：保護(hù)既有的利益，還是保護(hù)這個(gè)城市的未來(lái)？
　　（張 昆摘自《南方周末》）