亞洲十大最佳商場

　　
　　亞洲十大最佳商場，盡顯百花齊放本色
　　
　　最近福布斯旗下Forbes traveler公布亞洲十大最佳商場，他們分別來自十個地區，包括：馬來西亞吉隆坡
　　Starhill Gallery、香港尖沙嘴海港城、日本東京六本木山、新加坡VivoCity、泰國曼谷Siam Paragon、菲律賓Pasay城SM Mall of Asia、南韓首爾COEX Mall、臺灣地區高雄夢時代購物中心、中國東莞華南Mall、杜拜 Mall of the Emirates。事實上，每個地區的大小商場數之不盡，各商場都面對激烈競爭，亞洲十大最佳商場都各自憑著商場特色，吸引大量本地居民及旅游者購物，世界名店也紛紛進駐。例如：馬來西亞StarhillGallery設有藝術品展廳；香港海港城擁有超過700間店鋪及食肆，經常舉辦免費音樂會；日本六本木山備有藝術館及華麗公園，購物人士更可從高樓遠眺東京景色；新加坡VivoCity的頂樓擁有150萬尺天空的公園，更設有水上樂園；泰國Siam Paragon內有巨型水簇館及巨型立體影院；菲律賓SM Mall of Asia設有電車，可帶購物人士游覽商場，更具有達奧運標準的溜冰比賽場地；韓國COEXMall以大自然的生態為主題，讓人有如置身大自然的森林、海洋及湖泊；臺灣地區夢時代購物中心擁有Hello Kitty摩天輪，可欣賞到附近海景；2005年，于杜拜開幕的Mall of the Emirates，是當地炎熱天氣的最佳消暑勝地，內設450間零售店鋪，超過70間餐廳供購物人士選擇；中國東莞華南Mall憑借兩間5星級酒店、設有主題公園、水療中心、海灘等因素入選，令購物人士如置身在一個完成滿足吃喝玩樂的小城市中。
　　
　　了解商場租戶組合，有利于計劃將來進駐
　　
　　各連鎖店都希望將業務發展至海外其他地區，對踏足新的零售市場，很多連鎖企業都會選擇當地有規模的商場，由于大型商場的設備、市場推廣、人流有一定的保證，進駐當地人流集中地的商場更是很多連鎖店企業的不二之選。以香港為例，香港經濟不斷增長，失業率下降，內部需求增加，配合每年超過2000萬人次的旅客，吸引國內及世界各地的連鎖店進駐。亞洲十大最佳商場之一——海港城在2006年吸引了很多國際品牌開設分店，包括Chanel、 Coach、Fendi、Loewe及Loro Piana等。如果企業有計劃在將來進駐亞洲十大最佳商場，就要先了解商場的組合及相關數據。參考香港海港城，前5位的店鋪種類，分別是潮流產品、皮具產品(包括鞋、袋及有關產品)、百貨公司、珠寶、化妝品、配飾類及餐飲業，當中潮流產品的店鋪租金占總零售店鋪租金收入的38.8%，皮具產品占18%，百貨公司占10.9%，珠寶、化妝品、配飾類占8.4%，餐飲業占6.6%。可見5大店鋪類型占商場租金收入已經超過80%。其中部分行業的競爭力較大、利潤較多、進駐的店鋪位置較佳，租金水平也比較高。根據前5位的店鋪種類，由于潮流產品的店鋪面積占總零售店鋪面積26.3%，而皮具產品占8.4%，百貨公司占21.7%，珠寶、化妝品、配飾類占5.5%，餐飲業占14%，因此皮具產品及潮流產品的租金水平較高。按粗略計算，較低租金水平的種類是百貨公司、餐飲業、兒童產品業。以它們為一個基數，影音電器產品是它們租金水平的1倍；潮流產品、珠寶、化妝品、配飾類是它們的2倍；而皮具產品是它們的3倍。對租金水平有初步的了解后，究竟店鋪生意額又有多少？根據香港海港城2006年的數據，平均每平方尺營業額較2005年增加16%，在2006年12月份，更創出新記錄，平均每平方尺營業額為1400港元。
　　
　　
　　連鎖店面對長期競爭 惟有突出品牌改命運
　　
　　連鎖店租用管理日漸完善的商場，雖然為零售店鋪帶來大量人流，但同時也帶來很多的競爭及營運壓力。在產品生產及出售流程下，只有大多數的原材料商及業主可以立于不敗之地，而其他如——制造商、批發商、零售商等角色都將面對劇烈競爭及角色淡化等問題。地球資源有限，無論產品需求增加或減少，原材料商較其他行業都能賺取豐厚的利潤。而業主，只要有好的地點及良好的管理，租金收入非常穩定及有可觀的增長。不論經濟好與壞，只有賺多賺少的問題，很少有虧損的問題。而制造商方面，可以參考從前美國及日本汽車制造業盛況空前，最終的下場卻是不敵高成本的問題，汽車制造業一步一步轉移到發展中國家。全球一體化、大力推行品牌化及互聯網流行增加產品訊息流動，增加制造商與顧客的直接接觸，不斷淡化批發商的影響力。絕大部分的零售連鎖企業沒有世界著名品牌，當經濟不好時，要面對顧客消費力不足、品牌知名度不足等問題；當經濟好時，又要面對業主不斷加租、一線人手緊張及質素下降、國際品牌加入競爭等問題。最終零售連鎖企業的利益不斷減少，在市場上競爭力漸漸下降。大家應該吸取“青蛙在溫水中加熱的故事”的教訓，及早跳出困局，改變自己辛苦創立出來的品牌命運。
　　編輯/華雯