環滬“養老房產帶”調查

楊　江

確實許多上海人來購房，但養老房往往變成投資房了。

零點調查分析，北京、上海、廣州等經濟發達城市存在一批占當地老年人口總數6％以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現在的養老環境，無論居住環境還是養老服務水平都不能滿足他們的養老需求。

另一方面，由于近年來特大城市房價的高企以及生活成本的不斷提高，也有越來越多的老人迫于生活壓力考慮異地置業養老。媒體廣為轉載的一組數據是，近10萬上海老人希望購買郊區或周邊城市的養老型住宅，另有1萬名左右表示愿意購買郊區或周邊城市的養老型別墅。

環滬“養老房產帶”在態勢上似乎也已漸形成，綠地21孝賢坊、嘉興江南太陽城、吳江明豐花園……與上海一橋、一路之隔的千燈、花橋、瀏河，甚至嘉興、無錫、常熟等地都有開發商入滬推銷養老樓盤，更有外資想介入上海老年住宅市場，分得一杯羹。

如今，上海人養老真跨出省界了嗎？環滬“養老房產帶”的春天到來了？

投資多于養老

“我們設想中的老年社區并未實現。”嘉興江南太陽城的銷售人員坦言。宣稱華東地區第一個養老主題社區的江南太陽城，當初定位“上海人的養老天堂”，為吸引上海人，甚至推出了每平方米3300元左右的低價，比嘉興同一地段的樓價低了600元。

嘉興市政府為該項目從土地價格等方面提供了一系列優惠政策，但對購房者業提出了明確要求，即保證70％的樓盤銷售給上海客戶。為防短期炒作，嘉興市規定2010年前，太陽城業主不能將房子轉賣給嘉興人。

嘉興市人口500萬，外來人口150萬，外來投資置業的人員僅有5％，嘉興政府此舉為了吸引上海客戶，尤其是老年人，以此加快與上海的接軌，帶動當地房地產業與經濟的發展。嘉興市副市長王洪濤曾坦言：長三角15個城市中，嘉興并不介意成為上海中老年人的天堂。

嘉興甚至出臺了《上海市基本醫療參保人員在嘉興居住期間醫療費用代辦報銷服務辦法（試行）》，并在今年1月1日實施。按現行政策，異地就醫須回原地報銷，這項政策出臺后，在嘉興長期居住的上海參保人員就可在嘉興看病，由嘉興方面提供代辦報銷服務。

政策先在離退休后在嘉興的上海參保人員中試行，條件成熟后再擴大到上海在職參保人員，《辦法》指出，上海參保人員在嘉興居住集中的社區應成立相應服務機構，或由社區社會事務站集中代辦報銷醫療費用，所需費用由所在房地產開發商或物業管理公司承擔。

一系列優惠政策下，江南太陽城很快被上海人搶購，“確實很多上海老人購買，但最終發現并沒有搬過來養老，而是轉為投資了”，銷售人員說。江南太陽城的規劃設計確實在很多細節上體現了老年社區的傾向，譬如，小區內每套房子安裝了呼叫系統，綠化綠41％，建有以供老年人娛樂的文化活動館以及醫療衛生站。

但由于老年人入住率并不理想，這些場館并未啟用，二三期的定位、宣傳也改為“全齡化社區”，銷售人員說，現在的業主不少是上海的中青年。嘉興某房地產人士告訴記者，除了醫保卡不能通用，落葉歸根的傳統觀念也是影響上海人異地置業養老的原因。

“確有部分上海老人在嘉興置業養老，分兩種，高端以別墅為主，主要是經濟寬裕的老人，或子女為孝敬父母，在嘉興購置別墅，老人住嘉興，子女周末來度假；低端客戶主要是家庭相對困難的老人，將上海的房子讓給子女，自己搬到嘉興，置業養老兼投資。”她說。

這天上午，這名房地產人士在嘉興開發的公寓開盤，一位上海老伯前一天晚上就趕到嘉興，5點開始排隊，最終定購了一套兩居室，“他給我們一種勢在必得的感覺，當天抽獎，老人還得了1880元的頭等獎，很開心。”

房地產人士認為，異地置業養老的老人多是六七十歲的老人，身體狀況尚可，因此醫保卡不能通用的問題并不十分突出，“真到七老八十了，哪里能跑到外地折騰？”

“異地置業養老，多半老人與這些地區有淵源，多為祖籍地，譬如寧波、蘇州，看看上海每年掃墓人群往哪里涌，就知道異地養老在哪里可能實現。”

“以房養老”受冷落

該房地產人士分析，與嘉興太陽城相似，上海周邊出現的養老型樓盤多數被上海人消化，但真正意義上的異地置業養老比例并不高。“一些項目其實是借著養老旗號獲得政府在土地等方面的政策支持，實際建成后面向全齡銷售。”

位于昆山花橋鎮的綠地21城孝賢坊是另一個毗鄰上海門戶的養老型樓盤，除建筑設計細節體現老年社區特色外，還引入了同濟醫院綠地昆山醫院，社區內設平價藥房，還將設立老年食堂、老年文化中心、休閑中心。

“競爭中，嘉興一直落后于昆山、蘇州等地。寶山隔壁太倉瀏河距上海的羅店只有6公里，距上海市中心44公里，用在羅店買公寓的價錢在瀏河差不多可以住上經濟型別墅，規劃中還要將上海的軌道線延伸過去。因此，那邊的養老型社區，老人入住率相對較高。”

不過，在她看來，這些小區之所以如此受上海人推崇，主要還是因為價格低，“所以有樓盤喊出口號：以低廉的價格讓上海人享受到三代同堂的樂趣。”

“嚴格意義上說，現在周邊出現的所謂養老型樓盤都不符合老年社區的標準。”上海市人大代表李傳福說，“真正的老年社區應兼備家庭、社區、養老院功能。老人身體好時體現社區功能，一旦生活不能自理，就要體現養老院功能。”

“不是說設置呼叫鈴，把醫院搬到小區門口就叫老年社區了。”李傳福認為現在這些樓盤不過是一個相對便宜的居家場所而已，并不能真正緩解上海的城市養老壓力，老人一旦不能自理還是要回到上海的養老機構。

李傳福前不久參觀了位于上海南匯的“親和源”，這是國內第一家老年會員制康樂社區，在那里老人可以享受居家生活，也能獲得專業的養老服務。“有配菜中心為老人燒飯，還有一個可容納200人的養老院。”

李傳福認為這是國內唯一的老年社區，類似一個松散的大養老院，“親和源”共有13棟住宅樓，可容納1500名老人居住，但至今簽約不足20戶，關鍵問題還是門檻太高。記者了解該項目并非商品房，采用會員制，前100名入住的會員一次性交納50萬元，以后根據房屋大小收入2萬至5萬的年費。

李傳福由此想到上海目前推出的“以房自助養老”政策，“以房養老”政策在歐美廣泛推廣，但在國內多個城市卻遇到了瓶頸。

上海公積金管理中心“以房養老”基本模式為：市公積金管理中心在與老人簽訂合同之時，便約定按經評估的市場價格將房屋產權轉讓給市公積金管理中心，此后中心以優惠價將房屋返租給老人。如果租期屆滿老人還健在，則續租的租金在保證金抵用后可以全免；如果老人在租期內去世，則剩余的租金歸老人的遺產繼承人。

目前，只有一對80多歲高齡、無子女的夫婦簽訂了合同，調查發現，子女不贊成房屋產權變更是阻礙此項政策的最大障礙。普陀區為老服務中心推出的上海首個民間“以房養老”與政府部門的“以房養老”不同，產權歸老人，推廣機構幫老人把住房重新裝修后出租，租金作為老人入住養老院的費用。但這個項目3個月來同樣無人響應。

房地產人士告訴記者，倘若老人有自我理財能力，或者有子女，一般更愿自行出售房產，或者出租房屋以獲得更多養老金，與政府等組織合作的以房養老，房屋估價往往比市場掛牌低一截。在美國，由于高達60％至80％的遺產稅，老人們更愿意將房產抵押。

“以房養老只是解決了養老資金的問題。”李傳福認為將“以房養老”視為一種養老模式是一個誤區，這種模式更適合經濟困難或無子女的老人。

截至目前，上海60歲以上人口已達266萬，占全市總人口的20％，2006至2010年老年人口年凈增將達9萬人左右。浙江省發展和改革研究所所長卓永良認為，在解決上海城市養老壓力問題上，應充分發揮長三角一體化的優勢，城市功能互補。

不久前，卓永良漫步上海街頭，看到住在老城廂里的老人，感慨萬千，“城市空間如此擁擠，為何不換個思路，把房子賣了，到周邊景點城市異地養老？這樣有利提高養老質量，降低養老成本，有利城市空間重組。”

在他看來，上海人要實現同城效應的觀念轉變，當然，要在緩解養老壓力問題上發揮長三角一體化的優勢，首先就要解決政府間合作的問題。長期以來，異地聯網結算系統的硬件投入問題一直是阻礙社保卡通用的關鍵。

《長三角區域信息化“十一五”合作規劃》明確指出社保卡將朝“多城通用”方向努力。卓永良認為，上海人的養老方式有望實現多元化解決途徑，不再局限在傳統的居家養老、敬老院養老與老年公寓養老。