發(fā)展農(nóng)民住房貸款　助推新農(nóng)村建設

魏　青　張　燕

從2006年開始，江西省農(nóng)村信用聯(lián)社與省新村辦互動，率先在贛州市試點并推廣了農(nóng)民住房貸款業(yè)務，較好地滿足了農(nóng)民建房資金需求，拓寬了金融支持新農(nóng)村建設的范圍和領域，有效支持了新農(nóng)村建設。

一、主要做法

2006年初，省農(nóng)村信用聯(lián)社和省新村辦決定在贛州開展農(nóng)民住房貸款試點，并聯(lián)合制定了《關于在贛州試辦農(nóng)民住房貸款業(yè)務的指導意見》。2006年下半年開始，贛州市10個縣級聯(lián)社根據(jù)《指導意見》要求，先后選擇了67個鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行農(nóng)民住房貸款試點。2007年初，贛州市在總結各縣聯(lián)社試點經(jīng)驗的基礎上，全面推開了農(nóng)民住房貸款業(yè)務。至今年3月底，該市農(nóng)村信用社農(nóng)民住房貸款余額達20 317戶、32 405萬元，有效解決了農(nóng)民建（購）房資金不足的難題，成為支持新農(nóng)村建設的“助推器”。

（一）政府引導，政策扶持。贛州市各級黨政組織將農(nóng)民住房貸款作為新農(nóng)村建設的一個重要切入點，列入重要議事日程，加強引導，加大扶持。一是成立機構。各縣（市）都明確規(guī)定，新農(nóng)村建設領導小組即為農(nóng)民住房貸款領導小組，縣（市）新農(nóng)村建設辦公室負責農(nóng)民住房貸款日常事務和具體協(xié)調工作。二是財政扶持。該市尋烏縣對農(nóng)民住房貸款實行財政貼息，大大激發(fā)了農(nóng)民群眾貸款建房的熱情。該縣縣委農(nóng)工部、縣財政局、縣農(nóng)村信用聯(lián)社三家聯(lián)合發(fā)文，對農(nóng)民建房貸款貼息及相關政策進行了明確和規(guī)范。財政實行全額貼息，貼息的期限為2年。具體操作是，從貸款辦理之日起，貸款戶按季度向農(nóng)村信用社繳交利息，農(nóng)戶憑村委會開具的證明和繳息單到縣新村辦審核并兌現(xiàn)貼息。至今年3月底，尋烏縣聯(lián)社共發(fā)放農(nóng)民住房貼息貸款183戶、965萬元，今年將兌現(xiàn)貼息60萬元左右。尋烏縣這一惠民舉措在今年1月25日中央電視臺《新聞聯(lián)播》進行了報道，引起了社會強烈反響和各界廣泛關注。

（二）部門支持，合力推進。農(nóng)民建房涉及到國土、規(guī)劃、建設等相關部門，是一項系統(tǒng)工程。這些部門按照市、縣的統(tǒng)一部署，從支持新農(nóng)村建設和促進和諧社會建設的高度，來看待農(nóng)民建房、來支持農(nóng)民建房，形成全面推進的合力，大大推動了農(nóng)民貸款建房。一是減免規(guī)費，二是提供設計，三是配套建設。對在規(guī)劃區(qū)內興建的住宅，其供電設施、電信設施均由供電、廣電、電信部門統(tǒng)一拆遷，統(tǒng)一總線到點，安裝到戶。分戶安裝入戶材料費按現(xiàn)行價格收取，免收安裝工資；初裝費按規(guī)定標準的50%收取。原有供電、電信、廣電等戶頭需過戶的，只收取材料費，免收過戶安裝費。

（三）信用社主動，積極放貸。一是完善制度流程。各縣聯(lián)社根據(jù)《關于在贛州試辦農(nóng)民住房貸款業(yè)務的指導意見》，結合實際制定了《農(nóng)民住房貸款管理辦法》，明確了貸款對象、申貸條件、申辦程序、貸款方式、貸款期限、貸款利率、貸款管理等內容。贛州市辦事處還專門設計了《農(nóng)民住房貸款操作流程》，明確了農(nóng)民住房貸款的辦理程序、風險防范要點、崗位職責等，為農(nóng)民申請住房貸款和基層信貸人員放貸提供了簡易操作模式。二是創(chuàng)新貸款方式。實行“一戶一策”，有效破解農(nóng)民購（建）房貸款擔保難問題。到3月底，該市共發(fā)放農(nóng)民住房小額信用貸款10 170戶、11 310萬元；保證貸款4 877戶、10 437萬元（其中信用共同體貸款49戶、57萬元，抵質押貸款3 318戶、9 239萬元）。三是貸款優(yōu)先優(yōu)惠。在貸款對象上，實行“五優(yōu)先”：參與“空心房”拆舊建新流轉改造的農(nóng)戶優(yōu)先；參與村莊改造的農(nóng)戶優(yōu)先；參與移民新村建設的農(nóng)戶優(yōu)先；遭受“6·8”、“7·21”洪澇災害，重建房屋的農(nóng)戶優(yōu)先（主要是受災的信豐、龍南、上猶）；有合法可靠的產(chǎn)業(yè)支撐和還款保證，預期收入穩(wěn)定并具備償還能力、有較好信譽的農(nóng)戶優(yōu)先。

二、存在的問題

農(nóng)民住房貸款業(yè)務雖然取得了初步的明顯成效，但在發(fā)展中也存在一些不容忽視的問題，突出表現(xiàn)在三個矛盾：

（一）農(nóng)民建房積極性很高與配套政策支持滯后的矛盾。贛州市推廣農(nóng)民住房貸款優(yōu)惠政策后，各地農(nóng)民建房的積極性空前高漲，但要滿足大量農(nóng)戶建房貸款需求還需要很多政策及時跟進。一是政府在扶持農(nóng)民發(fā)展產(chǎn)業(yè)方面辦法不多，農(nóng)民建房的經(jīng)濟支撐不強。不少從事傳統(tǒng)種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)民，僅能維持低水平的生活，建房缺乏必要的自有資金。二是抵押擔保難突破，僅憑信用獲貸款。《中華人民共和國擔保法》和即將實施的《物權法》明確規(guī)定，土地所有權、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，特別是農(nóng)村沒有開展房屋產(chǎn)權發(fā)證工作，農(nóng)民不能提供有效的貸款抵押擔保物，信用社只能憑農(nóng)民的信用發(fā)放貸款，這在一定程度上增加了信用社的金融風險。三是政府對新農(nóng)村建設資金投入不足，引導農(nóng)民建房的作用發(fā)揮不夠。

（二）農(nóng)民建房資金需求量大與農(nóng)村金融供給不足的矛盾。農(nóng)村信用社在發(fā)放農(nóng)民住房貸款的同時，還承擔著支持“三農(nóng)”和地方經(jīng)濟發(fā)展的重任，農(nóng)民建房資金需求量大與農(nóng)村金融供求不足的矛盾在不少地方十分突出。2006年，尋烏縣農(nóng)信社為滿足農(nóng)民住房貸款的資金需求，在用足自有資金的情況下，先后向人民銀行申請支農(nóng)再貸款12 000萬元，存貸比例雖然超過了100%，但仍有4 000萬元農(nóng)民住房貸款的有效需求無法滿足。據(jù)初步測算，贛州市新農(nóng)村建設全面鋪開后，2007年該市農(nóng)村信用社僅滿足農(nóng)民住房貸款資金需求就面臨8 445萬元的資金缺口。

（三）農(nóng)民住房貸款面廣與風險分擔補償機制不完善的矛盾。農(nóng)民住房貸款分布千家萬戶，貸款面很廣，自然風險、市場風險、信用風險都較大，但由于缺乏相應的風險分擔補償機制，對農(nóng)民住房貸款有抑制作用。一是農(nóng)業(yè)保險缺失。由于農(nóng)業(yè)自然風險、市場風險等無法預測因素多，導致農(nóng)業(yè)保險賠付率高，商業(yè)保險機構不愿進入。二是風險分散補償機制不健全。目前，政府還沒有建立完善的住房貸款風險分散補償機制（即使個別地方政府貼息但卻難以彌補貸款本金損失），農(nóng)民住房貸款可持續(xù)發(fā)展仍面臨著各種風險的考驗。

三、幾點建議

（一）完善農(nóng)民抵押擔保機制。國家應制定農(nóng)村房屋產(chǎn)權登記制度，在明晰產(chǎn)權的基礎上對農(nóng)民發(fā)放房屋所有權證，并建立和健全農(nóng)村房屋的評估、抵押、流轉機制，切實解決農(nóng)民建房和發(fā)展生產(chǎn)中資金短缺而又缺乏有效抵押擔保的難題，借助金融手段幫助廣大農(nóng)民脫貧致富。

（二）建立風險分散補償機制。各級政府應進一步加大對新農(nóng)村建設資金投入力度，并從中切出一塊資金用于對農(nóng)民住房貸款，或進行貼息、或提供擔保、或作為最終風險補償基金，建立完善住房貸款風險分散補償機制，實現(xiàn)農(nóng)民住房貸款可持續(xù)發(fā)展。政府可設立農(nóng)村專項發(fā)展基金，對農(nóng)村信用社發(fā)放的農(nóng)業(yè)貸款，通過貼息、免稅、補助等形式予以扶持。

（三）推行農(nóng)業(yè)政策性保險。按“政府主導、財政扶持、市場化運作”的原則，建立農(nóng)業(yè)政策性保險體系，變?yōu)暮缶葹臑闉那邦A防，有效分解信貸風險，使信用社更加放心放貸。借鑒農(nóng)村醫(yī)療保險模式，通過政府出一點、農(nóng)民出一點的方式，把組建政策性“三農(nóng)”保險機構納入新農(nóng)村建設的總體規(guī)劃，對商業(yè)保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險進行財政補貼，形成貸款保障機制，有效分散信貸風險。

（四）增強信用社支農(nóng)實力。目前，在其他金融機構退出縣域以下農(nóng)村市場、農(nóng)村信用社已成為支持農(nóng)民建房和農(nóng)村經(jīng)濟的金融主力軍的情況下，要滿足農(nóng)民建房和新農(nóng)村建設需求，各級黨委、政府及有關部門應該采取切實有效的推動和引導措施，幫助農(nóng)村信用社增強支農(nóng)資金實力。地方財政涉農(nóng)資金和對農(nóng)業(yè)農(nóng)村的轉移支付，應全部到農(nóng)村信用社開戶和辦理業(yè)務；社保資金、地方行政事業(yè)單位工資、稅費征收等，在同等條件下優(yōu)先由農(nóng)村信用社代理。同時，要清理和糾正不利于增強農(nóng)村信用社融資能力的歧視性政策。

（五）形成部門支持農(nóng)民建房的合力。各級政府、財政、稅務、國土資源、城建、規(guī)劃、供電、供水、電訊等部門要加強協(xié)調合作，出臺更優(yōu)惠的政策配合政府支持符合新村鎮(zhèn)規(guī)劃的中小城市和重點城鎮(zhèn)、中心村鎮(zhèn)的有關三清（垃圾、路障、污泥）、三改（水、廁、沼氣）、六通（水、電、路、電話、電視、寬帶網(wǎng)）等基礎設施方面的建設，為更多農(nóng)戶建房創(chuàng)造條件。加大對農(nóng)業(yè)農(nóng)村轉移支付的力度，減免辦理建房手續(xù)的稅費、各示范點的征地補償費、城市規(guī)劃設計費、各種配套設施的初裝費、材料費。公開農(nóng)民建房時需交納的規(guī)費項目。

（六）完善農(nóng)民住房貸款可持續(xù)發(fā)展機制。農(nóng)村信用社要在總結試點經(jīng)驗基礎上，逐步完善和推廣農(nóng)民住房貸款，在有效防范風險的前提下，擴大農(nóng)民住房貸款對象和適用范圍，讓更多的農(nóng)民享受到農(nóng)民住房貸款的便利和優(yōu)惠。要進一步簡化農(nóng)民住房貸款手續(xù)，縮短農(nóng)民獲取貸款的時限；對講信用、有產(chǎn)業(yè)支撐的農(nóng)戶，適當提高貸款額度，把支持建房與支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展結合起來；對信用良好、家庭貧困的農(nóng)戶適當降低貸款利率，減輕農(nóng)民還貸壓力和負擔；把政府的各項優(yōu)惠政策與農(nóng)民住房貸款的風險防范有機結合起來，通過用財政資金或新農(nóng)村建設資金貼息、擔保、風險補償?shù)确绞剑稚⑥r(nóng)民住房貸款風險，促進農(nóng)民住房貸款的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：安義農(nóng)村合作

銀行、南昌市洪都聯(lián)社）