房貸新政標出房市拐點？

郇　麗

工商銀行的分析報告也指出，此次信貸調控措施是近年來監管層針對房地產市場最為嚴厲的一次，并且有可能拉開新一輪房地產調控的序幕。但令人擔憂的是，此次調控會否再成無效“空調”?

就在“十一”黃金周來臨之際，整個國慶期間各地樓市觀望氣氛開始濃厚起來。央行和銀監會9月27日聯合出臺的信貸調控措施，《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，規定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔基準利率的1.1倍。

此時，正值房地產市場銷售的“金九銀十”之際，房貸的調控成為關系銀行風險控制和宏觀經濟運行的左右手。

新政之威

房貸新政之下，“2007上海秋季房地產展示會”仍在國慶節期間如期舉辦，這成了一塊最及時的新政效應試金石。

根據來自展會方的統計數據，本次房展會共預售706套商品房，僅為去年秋季房展會房屋預訂數量的54.4％，甚至還不到2005年預售套數的四分之一。另據上海市房地產交易中心網站(http：//www.fangdi.com.cn)上的交易統計數據，10月4日～6日，上海市有實際成交記錄的商品房面積合計為12.81萬平方米，這3天的總交易量只相當于節前一天的水平。

而在深圳，樓市表現得更是異常冷淡，黃金周最低單日新房成交量僅6套。

北京樓市的狀況同樣不容樂觀，許多樓盤出現了“退號”現象。10月7日，記者走進南部衛星城順馳領海的售樓處，五期9月初開盤，節前預訂達200套，但近日退訂的也不少。順馳領海的置業顧問告訴記者，根據《通知》的規定，不僅購買第二套房要提高首付和貸款利率，如果購買第三套住房甚至要求只能付全款，所以，許多購房者選擇了“退號”。

國都證券分析師鄒文軍分析稱，《通知》在政策配合方面，與《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》的調控思路一致。就是在加大保障性住房供給、調整住房供應結構的同時，抑制投資、投機性需求，防范風險，控制房價增長速度。

而在房地產開發商心中，同樣清楚，房貸新政趕在“十一”前出臺，就是要為樓市降溫!房地產職業投資策劃人賈臥龍也公開宣稱，房貸新政給購房者設定了一道門檻，經濟能力較弱的購房者被擋在房市之外，經濟實力較強的購房者則是被分流。而一旦房地產市場只剩自住需求，市場活力將大大減弱，樓市或將出現拐點，開發商或將步履維艱。

把第二套房子首付提高到四成，沖擊最大的是純投資的人群。中國銀行北京分行信貸處的段小軍告訴記者，一手房里，購買第二套以上住房者占到70％以上，提高一成首付比利率提高10％的殺傷力要大的多。因為提高首付與加息不同，加息效應是緩慢的，因為成本攤到每個月的很少。增加首付則不同，昨天準備50萬，今天本來可以買得起這套房子，現在就買不起了。上海易居房地產發展研究所評論員楊紅旭也指出，新政主要打擊對象將是短線炒房的投資者，因為他們一般傾向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。

據記者了解，新規“突現”，已讓一批“在路上”的貸款陷入尷尬。因為，如果按照新政策，很多購房人的首付都不夠，這部分人只得延遲甚至取消購房計劃，這是開發商不愿看到的。

首付多米諾

中國在1998年以后，住房的實物分配制度取消。同時，中國人民銀行相繼發布《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》及《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，按揭貸款開始實施。

所謂住房貸款按揭成數是指貸款額度與房產價值的比例。住房按揭貸款開展初期，商業銀行為擴展業務規模，按揭成數較高，甚至出現“零首付”。

但中國人民銀行在2001年6月印發《關于規范住房業務的通知》，又于2003年6月發布《關于進一步加強房地產信貸業務的通知》。這些政策的主要內容之一就是調整了個人住房貸款按揭成數，嚴禁“零首付”個人住房貸款，規定房貸按揭成數最高不得超過80％，對購買第二套或兩套以上住房的，還須適當降低按揭成數。

此后在2005年，中國人民銀行也曾提出，對第二套住房提高首付比例。但由于此后，整個房地產市場一下子變得有價無市，當時北京不少高端樓盤銷售為零。因此，各商業銀行在后來的實際執行中，仍只對第二套住房保持二至三成的首付控制。

據此，有專家預計，此次提高首付后，馬上會面臨市場需求的銳減。尤其北京上海南京等城市，隨著新政的執行，需求至少減兩成以上，加上審核加緊、商業銀行房貸總額限制，可能需求會劇減30％。而這些被直接影響的30％，又將引導其他的購房者臨時改變原有的購房計劃，加速需求的下降。新政將改變銀行、地方政府的對房市走勢的判斷、態度及其作為，這將對整個房市產生多米諾骨牌效應。

工行北京分行有關人士對記者表示，從長遠來看，房貸新政中最狠的還是利率，并且對于第二套房的利率大幅提高，也是之前沒有預料到的。因為，按照目前所有購房者通常享受8.5折的房貸優惠利率，按現行5年期貸款7.83％計，實際執行利率為6.66％。而按《通知》，規定，房貸利率將按照普通貸款利率的1.1倍執行，房貸實際執行利率提高到8.61％，相當于央行按0.27％的幅度加息7.4次，第二套房購買者將因此導致年利息支出提高30％。

我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉告訴記者，房市投資客肯定會受到很大影響，譬如，投資客手里有100萬，要是買總價100萬的房子，全款購買，就只能買一套；而過去利用房貸，首付兩成，100萬元一次可以買五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能買兩套房了。

動搖市場預期

“房價絕對不會下跌，房子的剛性需求是存在的，原材料是在漲價的，中國經濟是高速發展的，而且，中國的政策從來都是上有政策下有對策。”順馳領海年輕的置業顧問努力地試圖打消記者對北京房市的顧慮。

只是這樣的信心在目前的房地產業內似乎并不十分堅定。胡景暉表示，新政的實施，首先要對購買的住房是否是第二套進行合理界定，其次是區別二次置業是自住還是投資，而目前各大銀行間、各銀行與房產登記管理部門都沒有實現相關信息聯網的條件下，如何界定第二套住宅有很大困難，更遑論其他。

但根據國泰君安的一項測算，受居民收入和財富效應等長期因素推動，很多第二套房需求首付比例本來就高于30％，很多都在50％以上，首付款比例提高預計不會影響大部分投資需求。北京陽光100置業集團副總裁范小沖則表示，目前陽光100的主要業務已經轉到二三線城市，這