房價普漲“激活”調控新政？

王子鵬

"另一只靴子"早晚都會落地,關鍵只是時間問題?更市場化的房地產市場和更完善的社會保障,將是政策的方向?

政策出臺,總有時機?比如前一陣子股市接近4400點,印花稅就跳了出來?CPI突破了3.4%,有關加息的猜測馬上就熱了起來?如果說房地產業也會有什么新的政策動向的話,現在時機可能已經成熟?

進入5月份,正值"國十五條"發布一周年的敏感時期,具有指標意義的全國70個大中城市房價同比上漲6.4%,深圳?北京等5城市達到了兩位數?此輪房價上漲迅即引發了建設部?國土資源部?財政部等八部委的聯合調查,有可能促使相關部門提前啟動新一輪調控?

一年前的"國六條"以及作為其細則的"國十五條",得到業界普遍好評并被看好,但房價卻不降反漲,這說明政策本身仍不到位?"溫故而知新",對舊政策的反思有助于看清新政策的輪廓?

我們看到,無論是在"國六條"還是"國十五條"中,延續的思路仍然是對需求?供給兩方面進行抑制,以期控制經濟過熱和抑制房價,但對增加供給方面并沒有突破?在土地供應方面,強調的也是盤活存量?加大對閑置土地的處置力度,對土地供應不僅沒有加大反而有收緊的意思,土地供應減少導致市場對供給的預期偏緊?其中"90/70"的規定?對開發商自有資金"35%"的貸款條件限制,均被認為是對房地產市場的猛藥?但小戶型即使有所增加,也只是房屋總價的下降,由于小戶型的暢銷,單價反而在上漲?對開發商資金的限制,目的是提高金融安全系數,提升開發商質量,對增加供應短期內是有副作用的?

對任何一個市場而言,供應短缺必然會導致價格的上漲?這一基本的市場經濟理論正在被廣泛認同?今年2月,國務院副總理曾培炎第一次提出要增加有效供給,增加普通商品住房供應?這說明從市場供求關系入手,更多依靠增加供給這一手段已經不僅僅是經濟學家們的鼓噪,而是已經得到了決策層的認可?這一點,有可能會成為新一輪的宏觀調控的重點?這一變化,將是具有轉折點意義的重大事件,指導思想一旦發生變化,各項政策都將隨之發生變化,對房地產行業的各個環節都將產生重大影響?

值得肯定的是,無論是"國六條"還是"國十五條",都是對房地產健康發展的長遠目標具有重要意義的措施,其基本思路有可能在新一輪宏觀調控中延續?比如,調整住房結構的"90/70"政策,提升開發商資質的"35%"的規定等等?這些措施,不僅不會削弱,甚至有可能進一步加強?

一年來,這些關鍵措施的執行并不到位?根據國家發改委發布的房地產市場運行情況報告,今年1到4月份,90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%?據相關報道,房地產開發企業的自有資金仍然偏低,平均約在20%-25%之間,這與"35%"的貸款下限仍有不小的差距?這其中既有政策執行滯后的因素,同樣有地方政府對中央政策執行不力的原因?在新一輪宏觀調控中,如何加強政策的執行力將是一個要點?

在這次的八部委調查中,調查房價上漲的重點是"非市場?非正常的因素"?這不僅意味對房價上漲中市場力量的認可,甚至預示著對市場因素和非市場因素的區別對待?

對"市場的?正常的因素"的認可,意味著對正常需求進行保護,對正常的市場銷售進行保護,而對于投機?權力尋租以及其他擾亂市場秩序的行為則嚴格取締?當然,最重要的是對市場進行區隔,對住房保障與商品房市場進行區隔,使保障性住房成為完全的政策性住房,與商品住房嚴格區分,以防止"雙軌制"導致的權力尋租和投機行為?

今年以來,各種名目的"單位自建房"開始回潮,并引發諸多爭議,如果有新的政策出臺,有必要對這種行為的合法性進行明確?可以預見的是,房地產的市場化方向不容置疑,剛剛興起不久的"單位自建房熱",很有可能不過是最后的回光返照?

"另一只靴子"早晚都會落地,關鍵只是時間問題?更市場化的房地產市場和更完善的社會保障,將是政策的方向?