從“小產權房”看開發商之功與罪

童大煥

前一陣子，有某著名大學的教授?著名的博士還有著名時評人若干人等，起了勁地把房價高的原因歸結于開發商的罪惡，甚至呼吁取消開發商，并表示按他們說的做，房價可降一半，云云。那陣勢，頗有為民生立言之雄姿英發。至于效果，至少在網絡上，頗得"振臂一呼，應者云集"之光彩。然而今日，面對價格遠低于政府限價房?經濟適用房的所謂"小產權房"，這些"民意英雄"們不知該作何感想?又該作何發言?

統計顯示，北京有一定開發規模的"小產權房"主要集中在通州?順義?懷柔?密云等遠郊區，盡管政府管理部門對如此多的"小產權房"表示出憂慮，一再發出風險提示，建議不要購買"小產權房"，因為此類房屋無產權保障，不具有房屋的所有?轉讓?處分?收益等法律權利，但是為自住而購房者趨之若鶩。這些成批開發的房屋售價多在每平方米2500元至4000元之間，而同一地區的"小產權房"普遍比大產權房價格低30%左右。另據《中國商報》記者報道，位于房山區周口店鎮某村的樓盤，售價僅為800多元/平方米，還是現房，而交通不及這個地方便利的房山區竇店鎮和韓村河鎮的一些商品房，因為是大產權，手續齊全，每平方米售價竟高達3000多元。這樣算，由村鎮集體發放"永久使用權"或"永久租賃權"(怎么理解都可以)的商品房價格，只是那些由縣級以上政府發放有限期使用權(70年后自動續租土地，要不要再交土地出讓金另說)的四分之一。

"小產權房"價格為什么這么低?是因為沒有房地產開發商的介入嗎?否!恰恰是開發商的介入，才使得幾千年歷史上幾乎完全靠一己之力蓋房的中國農民第一次不花自己的金錢和力氣就住上了和城里人一樣的高檔房!他們把自己的宅基地騰出來，由村鎮集體交給開發商去經營(你也可以把它理解成租賃，也可以解釋為農民用宅基地入股，和開發商合作經營)，條件是開發商免費為每戶農民蓋一至兩套房(多余的將來可以出租作為永久的收入來源)，另外開發商還得負責農民的社保?鄉村規劃的基礎設施建設等等。多余的土地供開發商經營，你也可以說是買賣，但似乎更確切說是"租賃"，因為土地所有權仍在村集體手里。可以說，沒有開發商的資金和技術介入，許多農民根本沒有經濟能力過上現代化的城市生活，更沒有能力為相當部分城市居民提供廉價的"小產權房"。正是開發商在這里面起到了中間橋梁的作用。

那么，"小產權房"價格低的原因到底何在?這也不是秘密——在于省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是由土地和房地產市場管制造成的"公關成本"甚至"腐敗成本"。2007年6月29日一份媒體的調查報道，可以清晰地告訴我們稅費和土地成本到底是多少。以北京房山區一個名為"加州水郡"的項目為例：除了承擔約1902元/平方米的土地開發成本，另外以8000元/平方米售價保守計算稅費，每平方米樓面需繳納企業所得稅2300元?營業稅240元?城市維護建設稅400元?土地增值稅80元?耕地占用稅8元以及契稅240元。即便不算上述6個主要稅種之外費用的繳納，"加州水郡"每平方米樓面稅費總額已達3268元，購房者付出8543元/平方米購買的商品房價中，其中38%將作為稅費而繳納。加上正常土地交易1902元/平方米的土地成本，連帶地價和各種稅費總額達5170元/平方米，以8543元/平方米房價計，地價和稅費成本占房價中的61%。這里還沒算只有房地產商心里最清楚的所謂"公關成本"或"腐敗成本"。

事實上，"加州水郡"地價并不算高，在國內一些中心城市，特別是大城市中心地區，土地樓面價每平方米數千元或上萬元的實屬稀松平常。

早期的房地產商或許有"罪"的，特別是在土地協議轉讓時代，相當多房地產商如同"空手套白狼"，不花一分錢通過關系從地方政府手里拿到土地，然后以土地作抵押向銀行貸款，再通過向居民賣圖紙賣期房獲取巨額利潤。但那僅僅是開發商的"原罪"，還是由于權力之罪?今日，政府亡羊補牢，新政策已經堵死了后來者上述"原罪"之路，實行土地招標出讓，而且短期內先付出讓金，房子沒封頂休想辦按揭貸款，等等。

當然，你還可以說現在的房地產商有"罪"，主要的"罪"在于其囤地囤房。但為什么他們會囤地囤房?乃是因為奇貨可居啊!土地一級市場牢牢控制在誰的手里?如果政府部門能夠真正根據市場需求恰好地掌握土地供應節奏，現實中不少難題不就迎刃而解了!再看看"小產權房"，其開發商們，每一分錢都來自自己，無法向銀行貸款；購房人也無法向銀行貸款，需要自籌資金。暫且不說他們有幾多合法幾多合理，可以看看，他們中有多少人會囤地囤房?我們再看看彩電冰箱市場，有沒有人囤積?若有，你肯定笑那些人是腦積水!

(作者系北京資深評論員，雜文家)