樓市“清算”，跌還是不跌？

楊艷萍

一些專家認為，由于人們對住房的剛性需求，加征稅收只能增加政府的收入，并不能有效抑止房價。

一條"擱置"13年后被重新啟動的樓市政策，在第一時間引發了國內證券市場地產股的巨大振蕩。2007年1月16日，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下文簡稱"通知")，要求從2月1日起，對全國各地區的房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。據此規定，將向房地產開發企業征收30%60%不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。

1月17日，滬深兩地股市開市后，地產股全線走低，當日下午，大部分地產股逼近跌停，跌停封單超過了百萬股，深成指一度大跌400余點。根據港澳資訊的統計，"通知"發布后的兩天時間里，兩地房地產股總市值損失510.34億元，其中地產龍頭萬科A市值損失97.45億元，前10大房地產股市值損失累計達342.80億元。

地產股慌不擇路，顯示一個具有普遍性的市場預期："清算"政策將在未來的一段時間，增加房地產企業的成本，進而對房地產企業的盈利能力產生重大影響，這一影響直接關系到今后國內樓市的價格走向。一時間，"清算"政策對房價可能產生的正負兩方面的作用，成為人們關注的話題。

下跌

本輪各項樓市調控政策接連推出以來，在部分城市已經遏制住房價瘋狂上漲的勢頭。不過最新出臺的"清算"政策顯示，目前房價下跌的幅度，仍舊沒有達到調控的預期目標。上漲乏力高位橫盤的樓市，不僅繼續受到百姓詬病，而且也已成為經濟保持持續健康發展的過程中，一個無法回避的隱患。

新政出臺，首當其沖的當數在本輪調控中已經銳氣大減的中小開發商。市場人士人為，"清算"政策的關鍵效果，在于控制了開發商的資金鏈。對于原本步履維艱的部分中小開發商，交納一定比例增值稅，無疑增加了開發成本。由于房價過高，市場向淡，新增壓力迫使它必須盡快回本拋售。如果由此產生了聯動效應，使市場供應大增，原本支撐乏力的樓市價格聯盟，就可能出現大面積解體，并迫使大開發商們被動跟進，最終形成雪崩效應，造成樓市價格下降。

這其中，銀行對房地產行業未來走向的看法，會起到一個決定性作用。眾所周知，銀行貸款是根據對企業運營情況的評估來發放的。如果房地產行業收益大減，銀行出于控制風險的考慮，就會相應收縮銀根。具體的過程，可能表現為：征收高額增值稅--開發商利潤減少--銀行緊縮貸款--開發商資金鏈趨緊--獲利盤爭相涌出--房價開始下跌--樓市走向熊市。

在不少業內人士看來，此時"清算"政策的出臺，表明了國家對地產市場調控的決心，即使短期對樓市價格未必造成實質性影響，但在心理上的暗示仍具有一定殺傷力。市場甚至猜測，如果在新政出臺后，樓市價格仍不能調整到位，不排除政府繼續加大調控力度的可能。

不跌

"清算"推行，房價下跌，對于這樣的預期，市場上同時也出現了相反的聲音。經濟學者薛兆豐認為，古往今來，征稅從來不能壓低商品的價格，相反，征稅還會引發三個事與愿違的結果：一是挫傷供應商的積極性，使本來就稀缺的商品進一步減少供應；二是商品供給減少，會使商品進一步提價，增加消費者負擔；三，稅賦實際上都是由買賣雙方共同向政府支付的。

英國劍僑大學的福利經濟學家拉姆齊(Frank Ramsey)曾經指出：政府要想增加稅收總額，而又不想因此打擊消費，最好的辦法就是對需求彈性小的商品采取多征稅的原則，也就是說，對缺乏需求彈性的商品，可實行高稅率，因為征稅提價后減少的需求數量較少；而對于需求富于彈性的商品，則實行低稅率，因為征稅提價后減少的需求數量較大。

著名的"拉姆齊法則(Ramsey Rule)"認為，只要商品的消費是互不相關的(即商品之間不存在替代性和互補性)，稅率就應當與需求彈性成反比例。根據這一法則，對缺乏彈性的生活必需品課以重稅，對充滿彈性的奢侈品課以輕稅，會導致窮人稅負過重而富人稅負過輕。

以食鹽和青菜為例：在食鹽的交易中，由于鹽是人們的生活必需品，需求缺乏彈性，即使政府向鹽商征稅，稅賦也會轉嫁到買鹽人的身上；而在青菜的交易中，由于菜農當天必須把菜賣掉，否則青菜會變質腐爛，供給缺乏彈性，即使政府向買菜人征稅，稅賦也必定轉嫁給菜農。

由此薛兆豐推斷，由于人們對住房的剛性需求，加征稅收只能增加政府的收入，并不能有效抑止房價，而且不管政府規定稅賦向哪一方征收，都不會影響買賣雙方分擔稅賦的比例--只是缺乏彈性的一方，支付的比例較大；富有彈性的一方，支付的比例較小而已。在住房的交易中，購房者的需求往往缺乏彈性，所以即使政府向房子的賣家房地產商或炒樓者征稅，稅負也自然會轉嫁給購房者承擔。

土地增值稅

指納稅人轉讓房地產所取得的收入，減除規定扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

《通知》表示，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算。包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。而土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。