中國能否走出房價暗戰漩渦？

時衛干

2006年的房市和股市同時呈現亢奮狀態。進入2007年，許多觀點認為中國房地產即將步入下跌行情，而股市則似乎是黃金時代的開始。

2006年末，中國人民銀行《2006年金融穩定報告》對商業銀行的房地產貸款提出的風險警示、前高盛公司經濟學家謝國忠再次預期中國房地產泡沫即將破產、一直領投資風氣之先的浙江人開始實施賣房、買股票的行動，種種跡象都指向一件事的發生：房市即將走熊。

北京信號

2006年之前，上海一直是中國房地產的標桿城市，2006年之后，北京卻悄然成為房價的領漲榜樣。統計部門最新公布的數據表明，2006年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4％，北京以10.7%的漲幅繼續領漲全國，而且，這是2005年7月份國家統計局“70個大中城市房屋銷售價格指數”開始公布以來，北京房價連續上漲的第15個月。

另一方面，自2006年5月份“國六條”、九部委“十五條”以及隨后北京市的一系列地產調控實施細則出臺以來，北京房價每個月的漲幅都超過10%：6、7、8、9四個月房價同比分別上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。據統計，僅2006年下半年，北京房產漲幅就超過30%，全年漲幅則超過50%。12月中旬北京的冬季房展上，五環以內的樓盤單價幾乎都在萬元之上，完全是一副“越調控越上漲”的態勢。北京之外，房價亦早成燎原之勢，在一個個的大中小城市里，與北京相同的故事在同步上演。

之所以說北京房價已經成為全國房地產市場上的新的價格標桿，理由有三：一則北京是首都，有一定的敏感性，前幾年上海房價暴漲未見各部委出招調控，2005年底之后北京房價一漲，“國六條”、“十五條”就接踵而致；其二，與其它地方悶頭發財的開發商所不同的是，北京地產商“心懷天下”，做事高調，常出驚人之語，尤以潘石屹、任志強為甚，總是能引領輿論走向，一驚一咋之下，買房者難免追漲；其三，外地富翁進京購房帶動的巨大購買力。

央行12月初發布的《2006年金融穩定報告》，首次以專欄形式對房價下跌可能引發的金融風險作出了預警：截至2005年末，我國16家銀行個人住房貸款余額為20258億元，占GDP比例已達10%，如此巨大規模的房地產貸款，與房價是否正常是直接相關的，一旦房價下跌，商業銀行的貸款將會面臨巨大的風險。

另外，據國際清算銀行（BIS）的統計，中國的房屋貸款規模已居亞洲之首，甚至超過了日本。與央行溫和的風險提示所不同的是，前高盛公司首席經濟學家謝國忠最近再次表示，在熱錢涌入與地方政府推動兩大因素的作用下，中國房地產價格已經脫離其真實價值，未來2~3年將進入房地產業調整期，泡沫可能破滅。

解鈴還需系鈴人

在剛剛過去的2006年，關于房價的爭議從未停頓。大潮退去后，沙灘上總會留下點什么。貫穿全年的房價喧囂之后，可以理出房價上漲的幾條根本性原因：政府的土地政策、全社會流動性過剩、房地產業過度市場化。

討論房價問題，首先要分析的便是政府的土地政策，這是決定房價的最重要因素，治房地產開發商僅是治標，合理的土地使用政策方是治理房價的根本之道。

2003年之前，中國一直實施的是協議方式出讓土地的政策，此后政府規定商業、娛樂、旅游、住宅等4類經營性用地必須統一招標掛牌出讓，價高者得。土地出讓方式的轉變，提高了開發商的成本并直接推動了房價上漲，看，中國房價的上漲與這一制度的實施，在時間上有著多么高的關聯性。

政府低價從農民手中買地，然后將其高價賣給開發商，從中賺得了大量差價，為大規模的城市建設提供資金來源。數據顯示，1998~2003年，中國工業產值及投資的年平均增長率分別高達9.83%和14.14%，而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本質是政府主導的城市外延擴張，土地和農民均大規模“農轉非”，這一方面標志著失去土地的農民數量不斷增多，另一方面則意味著政府賣地的收益正在不斷增大。

價高者得的招標方式，土地價格焉能不漲？據統計，從2000年底到2005年第二季度，全國平均住宅用地價格指數上漲了54.2%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過100%，杭州上漲則超過了200%。正是政府直接介入土地的經營，才最終導致土地成本的上漲，在供不應求的前提下，必然會轉嫁給購房者，房價才持續猛漲。

第二個重要原因是全社會流動性過剩，換句話說，購買力太強，需求太強勁。近年來，因為受制于我國的匯率政策，企業與個人不能持有外匯，我國每年巨大的貿易順差和資本項目順差都必須向央行兌換成人民幣，全社會的流動性出現過剩，央行大規模發行標據進行沖銷也幾乎無濟于事，投資房產成了全社會資金的重要出口。因為流動性過剩，銀行的房地產貸款規模不斷上升，對房價走高起到推波助瀾的作用。此外，人民幣處于持續升值的過程之中，大量的國際熱錢涌入中國投資房產，對房價走高作用亦不容小視。

第三個原因與房地產業本身有關：中國房地產業是國內市場化程度最高的行業之一，幾乎沒有什么限制門檻，國企、民營企業、外資、甚至個人，都可以隨意進入這個行業。資本受利益驅動，房地產業利潤回報高必然引來大量資本流入，對于這些資本而言，蓋什么樣的房子、以什么價位出售是開發商利潤最大化目標后的決策，資本不會也不可能去承擔某些應該由政府所承擔的職責。但是，房地產業完全市場化后，光靠市場不能實現“居者有其屋”的目標，中低收入家庭買不起房，建設和諧社會的進程就會受到影響，事實上，這是政府在缺位。前幾年的經濟適用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果這一制度最終能夠成功，也只是政府職能回歸的一種亡羊補牢而已。

來自新標桿的信號

2006年5月，潘石屹不再公開談論房價，他說：“回想這幾年我們對房價的爭論，感覺我和易憲容們其實都是井底之蛙。天其實很大，只是他說，天像碗口一樣大，我說，天像缸口一樣大。”當年9月，他卻開始公開擔憂不斷上漲的房價。

潘石屹沉默了，但任志強卻開始發言。任志強的言論所帶來的爭議，遠要比華遠房地產公司所開發的樓盤有名得多。任志強是一個認真而固執的人，他就像《皇帝的新裝》里的那個孩子。他說開發商肯定只能給富人蓋房子；他說目前政府的宏觀調控政策只能使房價越來越高，因為所有這些政策都只是增加了開發商的成本，開發商必然會轉嫁到房價上來。

我們有必要引用一段話：“上百萬人從事房地產買賣，人們花掉超過自己年收入10倍以上的錢買房子，向銀行貸款。周末到處是看房的車隊，排隊抽號買房的現象到處可見。人人相信：不動產投資一定賺錢，土地價格只能漲不會跌。人們好象患了自我強迫癥，覺得大家都在做，自己不做就太傻了。買房的人，眼睛眨都不眨，不像買，像搶。地價與房價就這樣催促著越漲越離譜。”

這段話來自前日本丸紅商社高級職員井板忠明，他描述的是1988年日本泡沫經濟破滅前夕日本房地產市場的情況。當時日元急劇升值，成為全世界的硬通貨，日本人甚至有想買下美國國會山的豪情壯志，高價買國內房產當然不在話下。但在一年之后，日本泡沫經濟破滅，股市房價均快速下跌，銀行不良貸款驟然增加，許多銀行因此破產。

如今，人民幣正處于升值過程中，與當年日本有著諸多相似之處：經濟高速增長、股市正經歷一輪牛市行情、房地產貸款占銀行貸款的比例居高不下、房價持續上漲……中國房地產業正在走向一個十字路口，前一步也許萬劫不復，退一步也許海闊天空。我們不贊同2008年中國房地產泡沫行將破滅的危言聳聽，但也不認可2007年房價繼續暴漲的所謂預言，因為這兩種結局都不是中國經濟所能承受的。

中國房地產業其實還是政策市，政府政策是決定房價最重要的因素。非均衡態勢之下，政府的干預就顯得如此重要。我們注意到，最近的北京房地產市場傳遞著這樣一種信號：被京城地產界稱為“新地王”的廣渠路36號地塊,被某開發商以26億價格奪標，低于最高報價近5億，也就是說，土地出讓招標不再沿用“價高者得”規則。而近期北京組織的4次土地出讓招標，都是標書中預售價格比較合理而不是出價最高的開發商中價。北京土地管理部門選擇開發商標準的變化，充分體現出反思之后的政府監管新思路，也許這才是目前市場最需要的調控政策。如果北京的經驗能在全國推廣，對穩定房地產價格的作用相當之大。

預測房價走向和預測股市走向一樣危險。政策市的優點是政府可以從其獲利，但缺點則在于政府因此要承擔無限責任，股權分置改革之前的中國證券市場便是如此。對于漩渦中的中國房地產而言，問題已經很嚴峻。如何采取有效措施，防止出現日本泡沫經濟的前車之鑒，當是2007年考驗政府調控水平的焦點所在。