房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)防“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁”

易憲容

房地產(chǎn)市場本是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場。而無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房地產(chǎn)投資者仍然一都趨之若鶩的重要原因，在于他們可利用政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到地方政府、商業(yè)銀行，以及整個(gè)社會(huì)。

從2004年起，房地產(chǎn)一直是國家宏觀調(diào)控的主要對象，而且這種宏觀調(diào)控一年比一年出臺(tái)的調(diào)控項(xiàng)目多。先是國八條(其實(shí)這個(gè)文件也不過是過去一些關(guān)于房地產(chǎn)方面的規(guī)則重新組合在一起，其中有新意的地方不多)、國六條(這個(gè)文件最大新意在于用硬性技術(shù)性規(guī)則來調(diào)整住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu))，及最近的24號(hào)文件、359文件及39號(hào)令。

對于最近的幾個(gè)文件，媒體把這些文件的出臺(tái)稱作為2007年的“房地產(chǎn)新政”。其實(shí)，對于最近出臺(tái)的一些關(guān)于房地產(chǎn)市場的文件，雖然并非所謂的新政，但是如果能夠把這些文件的基本精神轉(zhuǎn)化成可操作性的規(guī)則，那么房地產(chǎn)市場將會(huì)發(fā)生大變化。

區(qū)分消費(fèi)與投資

首先，對于24號(hào)文件(《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。也就是說，面對各地房價(jià)快速上漲，政府已經(jīng)意識(shí)到房價(jià)快速上漲已經(jīng)不利于城市低收入者的住房保障問題，并希望建立一套有效的住房保障體系或采取“雙軌制”的方式來解決城市低收入家庭的居住問題。

盡管24號(hào)文件沒有對整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展有重新界定和重大的戰(zhàn)略改變，但其中所包含的精神已經(jīng)表示了政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的看法有一個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。即未來房地產(chǎn)發(fā)展就在于如何改善全國人民的基本住房條件，來提高全國人民的住房福利水平。它既是對2003年國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場的18號(hào)文件的糾偏，也是十七大報(bào)告中所強(qiáng)調(diào)的住有所居的安排。

但是，由于24號(hào)文件對城市低收入者的住房

保障所覆蓋的范圍太小，與廣大民眾住房要求還有些差距。市場依然是解決居民住房問題的部分路徑。而為了達(dá)到使市場發(fā)揮功能的政策目標(biāo)，央行與銀監(jiān)會(huì)最近出臺(tái)了359號(hào)文件，即《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。

359號(hào)文件的直接目的是要加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，以便化解目前房地產(chǎn)市場所存在的一些問題。而文件的深層邏輯是，為了保證每一個(gè)公民的基本居住條件，政府不僅希望保障性住房讓低收入民眾的居住權(quán)得到保證，也希望通過政府各種優(yōu)惠政策讓一些不能進(jìn)入保障性住房的民眾有能力進(jìn)入商品房市場。因此，以住房為目的的購房消費(fèi)，無論是利率還是首付，政府仍然是采取優(yōu)惠政策。而以住房為目的的購房消費(fèi)，也是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以真正發(fā)展的根本所在。

但對于投資性住房來說，就必須提高首付比重及提高貸款利率。既然是投資就得以市場法則行事，即投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資，就必須承擔(dān)成本和損失風(fēng)險(xiǎn)。為此，投資者就不能享受以住房為目的的購房消費(fèi)優(yōu)惠，就得以市場利率來對待。

359號(hào)文件的這種政策區(qū)分，也是中國未來房地產(chǎn)市場之方向。可以說，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場在信貸政策上能夠?qū)οM(fèi)與投資做出清楚的界定，那么目前房地產(chǎn)市場一些困惑的問題就會(huì)理清楚。正是在這意義上說，央行在信貸政策上對投資與消費(fèi)清楚地區(qū)分，是目前中國房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的第一步。

比如說，在359號(hào)文件中明確規(guī)定，90平方米以下的按揭首付比重為20％，90平方米以上的為30％。利率仍然是優(yōu)惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房。

雖然現(xiàn)在網(wǎng)上甚至一些中央級(jí)媒體在說，359號(hào)文的新信貸政策會(huì)讓更多的中低收入民眾更加買不起房子。但其實(shí)這些言論一是沒有看清楚359號(hào)文件的內(nèi)容，二是或者清楚359號(hào)文件的內(nèi)容而另有所圖來煽動(dòng)民眾對新的信貸政策的不滿。不需看別人如何評(píng)論，大家只要看一下359號(hào)文件，這些煽動(dòng)性的言論不破即解，根本上就不值批駁。

民眾需要自己看一下359號(hào)文件，這種文件只要看一下報(bào)紙，看一下網(wǎng)站上的東西就可找到。

法律意義上的“第二套”

對于359號(hào)文件，目前爭議最大的是第二套住房如何來界定的問題。但是，359號(hào)文件關(guān)于第二套住房的理解，本來是一個(gè)十分簡單的問題。

第二套住房在法律上，應(yīng)該以家庭為單位而不是以個(gè)人為單位。因?yàn)椋凑辗桑诨橐龃胬^期間，家庭財(cái)產(chǎn)是共有的，沒有哪一個(gè)家庭為了購買住房會(huì)把其共有財(cái)產(chǎn)分割處理。

但是，我們一些商業(yè)銀行見利忘義，而且連基本的法律常識(shí)都不顧而要規(guī)避之，把第二套住房定義為“以個(gè)人為單位”。可以說，就是這樣的一種解釋，也就看出我們國內(nèi)一些商業(yè)銀行見利忘義到了何種程度。不就是希望多爭取一些貸款嗎?但是，炒高的房價(jià)威脅的是整個(gè)社會(huì)的利益，當(dāng)最后房價(jià)出現(xiàn)周期性逆轉(zhuǎn)，如果這些商業(yè)銀行房貸出現(xiàn)損失風(fēng)險(xiǎn)，最后買單的是整個(gè)社會(huì)，也就是全國的納稅人。

對于這些問題，央行看到其實(shí)質(zhì)所在，也在出臺(tái)相關(guān)的政策來調(diào)整，但是目前表現(xiàn)出的決心還是不夠果斷，還是不能夠采取嚴(yán)厲的方式來改變目前房地產(chǎn)市場信貸泛濫的局面。

如果央行在這方面能夠果斷而為，嚴(yán)格執(zhí)行359號(hào)文件，并對359號(hào)文件給出一個(gè)有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的清晰解釋，那么目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題就能夠逐步化解。

因?yàn)椋湍壳皣鴥?nèi)房地產(chǎn)市場而言，它能夠快速發(fā)展與繁榮，基本上是銀行信貸及金融產(chǎn)品創(chuàng)新支持的結(jié)果。

盡管當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)公司大量上市圈錢圈地，但是這僅是房地產(chǎn)市場發(fā)展一個(gè)方面。更為重要的一方面是，房地產(chǎn)開發(fā)公司生產(chǎn)的住房如果沒有人利用銀行信貸參與炒作，那么房地產(chǎn)市場就不可能像目前這樣表面“繁榮”。

就目前的情況來看，銀行住房消費(fèi)信貸估計(jì)已經(jīng)快上升到3萬多億了(而房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額二季度末也達(dá)4.3萬億)，加上住房公積信貸5000億，共計(jì)有3.5萬億之大的貸款(2005年末只有1.8萬億)資金池。也就是說，在一年多的時(shí)間，住房消費(fèi)信貸增長了一倍以上。

一年里的“大躍進(jìn)”式住房信貸暴漲，它暴露的是，目前中國房地產(chǎn)市場火熱，并非什么剛性需求，而是不少投資者利用銀行信貸資金或金融杠桿炒作房地產(chǎn)的結(jié)果。這也就是目前中國各地房地產(chǎn)市場局部交易房價(jià)快速上漲、但房屋大量空置的主要根源。

“空手套白狼”之地?

而國土資源部的39號(hào)令，即《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，則另有特色。

它的政策特色，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是明確把工業(yè)用地(包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地)納入“招拍掛”的范疇；二是土地受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)

證書。

對于工業(yè)用地納入市場化交易，在國土資源部2006年關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓的部門文件中已有所要求，這次是用39號(hào)令進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)并制定可操作條例來限定。

對于“土地受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書”的規(guī)定，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問題。這條規(guī)定的核心是地方政府把土地轉(zhuǎn)讓之后，土地受讓人要獲得土地使用權(quán)證書，就得付清全部的土地出讓金。后來政府職能部門解釋，為獲得土地權(quán)證可以分期付款，土地可以先開發(fā)，卻不可分期獲得土地使用權(quán)證，要交清所有款項(xiàng)后，才可拿走土地權(quán)證。

房地產(chǎn)市場本是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場。但為什么無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房地產(chǎn)投資者都會(huì)趨之若鶩?重要原因在于他們可利用政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到地方政府、商業(yè)銀行，以及整個(gè)社會(huì)。

在以往的土地付款制度下，開發(fā)商通過拍賣拿下土地，然后一期一期地付款并一期期地獲得土地使用權(quán)證。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商拿到一期土地的使用權(quán)證之后，就能夠以土地向銀行抵押融資，為項(xiàng)目開發(fā)取得前期準(zhǔn)備資金。

一旦前期準(zhǔn)備完成，開發(fā)商就再以住房預(yù)售的方式邊開發(fā)邊銷售。而銷售獲得回款之后，又用后期循環(huán)開發(fā)。如此一來，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠用有限的資金撬動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目。這樣一期又一期地反復(fù)循環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)商所做項(xiàng)目就越來越廣、越來越大。

同時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商用分期付款的方式分期獲得土地使用權(quán)證時(shí)，不僅能夠用有限的資金撬動(dòng)多期開發(fā)及多個(gè)項(xiàng)目，而且能夠利用住房市場產(chǎn)品的唯一性，以土地持有的占先優(yōu)勢不斷推高其開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格，并在許多事情上迫使政府按照房地產(chǎn)開發(fā)商意圖而為，否則地方政府所賣出土地的出讓金無法收回。當(dāng)然，上述情況僅是假定房價(jià)只是會(huì)漲而不會(huì)下跌的情況。

如果房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性變化，或房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來。由于房地產(chǎn)開發(fā)采取的高杠桿式的資金運(yùn)作，即房地產(chǎn)開發(fā)商所投入的資金很小，加上土地是分期付款，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商就容易把房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行與地方政府，而且房地產(chǎn)開發(fā)商所承受風(fēng)險(xiǎn)很小。

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商在土地獲得的過程所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很小，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)會(huì)來推高拍賣土地的價(jià)格，也有機(jī)會(huì)采取各種方式來推高房價(jià)。

如果要求在付清土地出讓金后才能夠獲得土地使用權(quán)證，無論是一次支付還是分期支付都是如此，那么就會(huì)規(guī)范市場，合理提高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻。房地產(chǎn)市場不應(yīng)該是可以空手套白狼的地方，而是有一定的資金實(shí)力的企業(yè)才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

同時(shí)，對于一些有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，即便他們一次性支付或分期支付其土地出讓金沒有問題，但當(dāng)他們要支付出讓金才能夠獲得土地使用權(quán)證時(shí)，那么他們不僅無法轉(zhuǎn)嫁這塊土地生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的全部成本，也阻礙了他們輕松就可以分期從銀行融資、其實(shí)也同樣是“空手套白狼”的途徑，從而減少了房地產(chǎn)開發(fā)商可用來滾動(dòng)不同項(xiàng)目的現(xiàn)金流。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商“囤地”、“囤房”的行為自然會(huì)減少。

可以說，從目前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化的時(shí)期。凡是不利房地產(chǎn)持續(xù)健康的行為，政府開始能夠用相對合適的政策進(jìn)行調(diào)整，而且這種調(diào)整并不是一次性的，已在走向經(jīng)常性。這樣，既可減少宏觀政策出臺(tái)對房地產(chǎn)的波動(dòng)，又可保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

(作者為中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員)