上海房價的僵局

胡家源

在房地產這樣一個實力懸殊和信息不對稱的市場中，所謂的“預期”表現出來的力量是強大的。一個有價無市的僵局，已然形成。

國家統計局的數據顯示，2007年前10個月上海商品房銷售面積達到3043萬平方米，同比上漲32.85％，而進入10月份，整個上海的新房成交量驟然下降了兩成多，11月又下降了兩成。

這令人想起了上海樓市最為火爆的2005年。2005年春節之后，短短幾個月內，房價普遍暴漲30％，成交量急劇攀升，而到了下半年，成交量又迅速萎縮，半年之內，房價普遍下跌20％。

但2007年10月以后，上海公布的交易房價似乎并沒有應聲而落。盡管本文截稿時11月的數據還沒有出爐，中房上海指數辦公室發布的數據顯示，10月中房上海住宅指數環比上漲7.5％，同比上漲高達30％。

一個正在四處彌漫的說法是，在房地產這樣一個實力懸殊和信包不對稱的市場中，所謂的“預期”表現出來的力量是強大的。一個有價無市的僵局，已然形成。

“空置”的隱憂

“今年是土地供應的斷檔期?！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a研究中心副研究員顧建發告訴記者。

今年上?？捎糜谡信膾斓耐恋孛娣e只有250萬平方米，而在2005年，這個數字是350萬平方米，2006年更是達到T600萬平方米?！罢畬τ谕恋氐姆帕坑泻芏囝櫦?。”

首先一條，就是上海目前在事實上一直居高不下的住宅空置率。所謂空置率的概念在市場上有兩種說法，一種就是空置在開發商手里的，沒有賣出去的房子；另外一種就是已經售出而至少半年內沒有裝修、居住的個體物業，或者叫售后空關房。前者是市場銷售情況和整個房地產市場形勢的重要指標之一，而后者則被認為是界定整個城市房地產投資比例的重要內容之一。

上海市直對空置率尤其是空關房的問題存在著擔心。上海市房屋土地資源管理局副局長龐元早在2004年6月的一份報告中就指出，“空關房其實是一種潛在的供給，當市場的預期發生變化，這些空置房會集中涌向市場，成為存量的出售或出租，需求逆轉為供給，如果量大，還會對市場形成沖擊?！?/p>

但截至目前，上海市并沒有關于今年住宅空置率的權威數據出臺。上海社會科學院房地產業研究中心主任張泓銘曾表示，2005年上海的空置房面積在1000萬平方米以上，接近1996年、1997年的空置面積頂峰時期。在此基礎上，漢字物業董事總經理施宏睿推算，2007年上海的空置房面積大致有15％的增長，這些增長的面積中有10％是由房產投資客創造的。

顧建發認為，空置房的總體趨勢是在由開發商向投資客手中轉移，換句話說，相當部分空置房目前掌握在短期投機或者長期投資的資本手中，一旦這些資本集體出手，對上海房地產市場造成的沖擊和負面影響不可謂不大。

在這一點上，曾扮演過去年上海樓市漲幅最高區域之一的松江，其遭遇便是前車之鑒。當年的統計數據顯示，上海市場上有超過3000萬平方米的住宅供應量，剔除投資性需求，市場一個相對普遍的說法是，上海每年的真實需求約在1500萬平方米左右。

“就上海整體市場存量而言，供大于求是定局，這里面最根本的是解決需求結構問題?！敝蟹糠慨a一名分析師表示。

外資爭當“土地銀行”

然而，解決結構問題，留給政府和市場的空間都不多，閘門也許仍然在于土地如何供應，供應給誰。

據稱，盡管開發商囤地現象在全國各地普遍存在(參見附1：部分企業2007年上半年土地儲備)，但在上海，能長袖善舞的并非一般角色。

一名不愿具名的房產中介負責人告訴記者，早期在“圈地”運動中先行一步的開發商，很可能已在2007年前成功套現，并不存在資金鏈的問題。例如早先曾購入上海三林地段的某開發商，2006年將自己的土地轉賣給上市公司萬科，賺了一大筆。但他同時表示，對于后來者，資金是一個嚴肅的問題。

“上海目前的房價結構決定了能來這個市場上角逐的房地產商，通常是資本實力因素多過實際開發能力和意愿因素的。換句話說，來圈地的多，很多是境外上市企業；而來蓋房的少，這其中大多數是境內上市或非上市企業?！睒I內人士透露，有時候需要兩者合作，前者用資本分享后者的利潤。

值得注意的是，一些已經上市的地產公司，包括境內公司境外上市如碧桂園等，雖然全部披露了土地儲備數及可供開發年限，但沒有一家披露2007年的開工計劃。國家統計局的數據顯實，上海2007年前10個月房地產開發投資額1084億元，同比下降3.27％；新開工面積累計1784萬平方米，同比下降11.65％。

按照業內人士的說法，這些公司是準備坐擁這些儲備充當“土地銀行”，享受地價上漲帶來的直接和間接好處。從某種程度上來講，他們已經成為推動包括上海在內的很多城市地價上漲的眾多力量中不可忽視的—支。

另一方面，海外投資銀行也蠢蠢欲動。據相關報道，2月末，摩根士丹利與上海永業集團共同獲得上海市中心盧灣區一幅商業用地。是摩根士丹利首次從拿地階段介入項目開發。國家統計局上半年公布的數據顯示，今年1-5月，全國房地產開發企業利用外資222億元，同比增幅高達89.9％。

在政策層面，從“171號文件”出臺到“50號文件”落實，大多數的板子都打在了從各種渠道流人的外資熱錢身上，對于合資、入股國內房地產企業包括直接間接參與國內房地產土地和開發項目的外資，在推高地價和房價上所起的作用，政策上并沒有明顯的說法和限制。

正如上述分析，外資參與國內房地產項目，更大程度上是在追逐土地和房產——業已被標上“中國資產”標簽——的價格上漲，而并非項目本身的價值。按照一名開發商的話來說，“他們(外資)是外來的，靠不??；銀行是政府的，說變就變；最終還是要靠自己。”

地產股的“泡沫”

10月23日，中國證監會正式對外否認了“將暫停內地房地產公司的IPO(首次公開發行)申請，同時將對房地產企業在A股借殼上市進行全面整頓和清理”這一媒體報道，并表示，“房地產公司申請IPO遇阻屬于個案”。

這一表態，讓不少正在醞釀上市或增發的國內房地產企業舒了一口氣，他們又可以開始四處活動并積極地尋求在海內外路演了(參見附2：新近及計劃上市或增發房企)。

9月13日，上海的大華集團擬人主大連金牛，并將把旗下優質房地產資產注入大連金牛，從而實現借殼上市。9月下旬，復星集團稱公司未來將考慮繼續分拆旗下的業務，有關地產項目估計明年將在A股、H股或以紅籌方式上市。就連—直專注連鎖賣場的國美電器，也在9月25日傳出消息，準備把母公司旗下的地產項目于A股上市。

有媒體評論稱，8·31之后，上市房企借助股市融資不但化解了宏觀調控帶來的資金瓶頸，反而采取增發融資等手段，以股市融資再高價搶奪土地的方式，競相抬高地價以及股價。

華東師范大學研究人員稱，國家雖然對房地產開發企業在銀行系統的融資進行了限制，但房地產類公司通過在股票市場的融資，重新打通了“銀根”，使房地產市場的風險，開始越過銀行這道防火墻，直接轉移到社會大眾。

光大證券研究所的資料顯示，2007年1月至9月，A股房企中已完成融資的達31家，總金額高達1149.45億元。除A股市場外，包括首創置業、富力地產等在香港資本市場上的動作一點也不比內地上市的房地產企業小。遠洋地產和SOH0中國在香港上市，募集的資金就接近3000億港元。香港某地產集團老板承認，目前內地樓市最大的泡沫不在房價，而是地產股。

事實上，“大量拿地，上市融資，再繼續擴張，再利用上市后的平臺進一步融資”這種看似簡單的“斂財模式”，背后更容易掩藏上市公司與家族控股母公司之間的關聯交易，對國內股市的健康發展也并無益處。“金錢的累積游戲越滾越大，其潛伏的危機，可能比起房價急升對于社會的殺傷力更大?！鄙鲜龅禺a集團老板表示。

華東師范大學歐亞研究中心研究員余南平認為，證監會在資本市場的核發許可權，負有協調國家資源配置的責任，在當前流動性過剩的情況下，更應當將資本引導至升級產業結構上，而非繼續任由資產價格上漲創造更多的泡沫。

(責編郭凱)