房價數據的“失真危機”

章劍鋒

“捂盤”現象對于房屋價格的撬動，即使到了“有價無市”的地步仍不見松懈。正如銀監會和商業銀行對于房地產開發信貸的真實性流向不能有效控制一樣，如果建設委員會對于開發商的房屋銷售真實性也無法進行實時監控，面對紊亂和失真的市場現實，他們又如何能夠確保向公眾傳遞出真實的市場信息，而不至于對公眾也產生誤導?

疑問待解。北京市建委從2005年開始即建立了商品房項目信包公示制度，旨在定期披露在售項目的銷售動態。但是，這些數據的來源及其可靠性，始終懸著一個問號。

當國家統計局2006年發布了包括北京市在內的城市月度房價監控數據之后，北京市建委也發布了自己的當期統計。二者的數據大相徑庭，令人大跌眼鏡。到底應該相信誰——這成為購房者頗費躊躇的問題。直到今天，這種陰影在人們心里仍然揮之不去。

監管的“空地”

目前在北京市建委備案的3000多個樓盤，銷售動態均是由售房單位向建委方面提供的。

北京市建委針對全市的房屋買賣專門設有“房地產交易權屬管理系統”，開發商均需要將交易信息錄人該系統上進行網上簽約備案，以便建委監控并及時向市場發布。這也即意味著，這些完全需要開發商自覺遵守用方能出爐的數據，其真實性是由“開發商自己”保證的。那么，它的可信度，不受到懷疑，比較困難。

當記者將進行市場跟蹤過程中獲得的信息反聘到北京市建委后，建委方面也表示，需要請求公眾原諒，因為由于開發商錄入這些數據不及時，可能會造成市建委掌握的房屋動態與開發商環節所呈現的實際情況不相符合。有關政府工作人員甚至也告訴記者，也不能排除，“或者就是由于開發商本身就在捂盤惜售造成”。

建委方面表示，如果遇到這種情況，歡迎公眾對開發商的行為進行投訴，協助政府部門進行監管。但顯然，并不是每個購房者對于開發商的行為都能夠了如指掌的，他們也不可能具備每看一次樓盤就要向建委查詢一次的“能力”，并且，建委對于該類咨詢與投訴的處理效率也很令人擔憂。況且，如果如此，政府部門存在的價值如何體現?

在收到記者的情況反饋后，直至本文截稿時，建委對于此事尚未能做出回饋意見。而來自建委房地產信息技術中心的消息，雖然對此表示抱歉，但也沒有更多表達。

北京市建委市場交易管理處是負責房屋交易市場監管的主要部門之一，這個部門似乎不很了解市場實際情況，當記者帶著開發商捂盤的個案走訪該部門的時候，工作人員并沒有做出實質性回應。按照記者提供的案例，他們分別調閱了這些樓盤的在售資料。

面對在售資料與實際走訪所悉狀況的不一致，工作人員沉默，此前他們無從得知這些預售樓盤存在捂盤行為。不僅如此，他們也不能保證另外一種情形不會出現，即當這些預售樓盤的預售許可到期后，需要辦理現房銷售手續，轉為現房銷售，而在“預轉現”的過程中，有一段時間樓盤信息會處于“真空期”，所有銷售信息都將被隱匿，任何社會第三方都無法調閱。這意味著，如果開發商在此期間出于捂盤企圖，要將“預轉現”的辦理手續周期刻意延長，在建委毫不了解情況的監管下，往往能輕易得逞。

因此，當調閱出來的一些樓盤前期項目(兩到三年前的分期預售項目)銷售信息出現“空白”的時候，工作人員以一種極不確定的口吻告訴記者，“也許他們都在辦理現房權屬證吧，辦完再銷售。”

在主管部門工作人員這種口吻下，記者提出兩個問題：一，在建委的信息和開發商的信息之間，購房人應該相信前者還是后者；二，如果開發商的信息是不可靠的，購房人應該怎么辦?建委又會采取什么措施?

市場交易處的工作人員毫不含糊地表示，可以去投訴開發商。但她同時稱，這項投訴不是在記者身處的市場交易處，也不在北京市建設委員會，而需要折返樓盤所在地的區建設委員會。至于信息可靠度，交易處人士沒有表態。

缺少“底氣”的監控統計

缺少把握—對于部門所獲得的市場數據，這不僅僅是個別人士所表現出來的姿態。在此之前，已經有一些職能部門的人士向記者透露過類似“心結”。

一名縣級房地產管理局的副局長與記者談及此事時說，他們也不知道商品房項目的內部真實情況，因此很難如實掌握開發商的銷售形勢。

這種狀態也在向專司統計的職能機構擴散。兩年前，國家統計局改變單部門對于房價走勢的定期監測統計，與國家發展改革委聯合進行全國70個大中城市房地產價格月度監測統計，并向社會適時發布這一數據。

兩個部委聯手編制的一套數據一時之間成為中國城市房價走勢的“風向標”，媒體、學者以及對于房地產市場無論是否具有話語權的個體，在評述或分析市場形勢時，都要參閱該項數據，以佐證自己的判斷。

因而，最初人們并沒有懷疑這些出自職能部門的數據的權威性，但是當全國多地的房價漲幅遠遠高于兩部委的月度數據顯示幅度，并且地方版本的數據接連編制發布之后，兩部委的數據不可避免地招致異議。

兩部委聯合編制的數據是不是真實的統計?它能在多大程度上反映不同區域內市場的實際價格水平?這些數據又是怎樣被統計出來的?這一連串的疑問盡管一直被人提及，但迄今仍沒有人出來正面詳細解答。

通過國家統計局統計資料館，記者了解到，國家統計局與國家發展改革委聯合編制的月度數據屬于快速統計數據，顯示的是全國70個大、中城市商品房市場成交價格變動情況。至于統計數據的來源，負責解答問題的專職工作人員以十分不確定的口吻告訴記者，“應該是開發商上報的吧”。

根據《統計法》的規定，中國統計機構采用的統計方法以周期性普查為基礎，以經常性抽樣調查為主體，以必要的統計報表、重點調查、綜合分析等為補充，搜集、整理基本統計資料。而無論是哪一種統計，都需要得到統計調查對象的主動配合，統計法為此明確要求，統計調查對象必須如實提供統計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。但是，要求作為統計對象的開發商如實、及時地主動報告自己的銷售情況，其實很容易存在“操作”空間，從而向統計部門提交虛假的數據。

關于這一點，一名自稱從事“忽悠類”職業的房地產銷售策劃代理人士告訴記者，按照《統計法》的屬地原則，開發企業通常以注冊地上報數據。但開發企業可能在注冊地以外區域開發項目，因此造成開發企業把非本地開發項目的數據上報當地統計部門，再由當地統計局上報此類數據，這會造成統計出來的房價數據不能反映當地實際情況。

此外，多半開發商內部運營不規范，出于規避不必要風險的自保需要，精明的開發商往往會虛報或瞞報。當開發商環節的不實數據提交后，進入基層統計環節，由于受統計隊伍內部人員的素養、以及部門利益糾葛的影響，統計數據往往又會被人為調整。如此一來，統計出爐的數據會含有很大的水分。然而，最終沒有任何人為此擔負責任。

由此，這位人士表明了自己對于建委以及統計局缺少底氣的見地。他說，他們根本就沒有拿到過真實的數據，因此誰都不敢拍胸脯說話。當記者對他的此番話表示質疑時，這位在多個省份操作過5個樓盤和多種物業類型的業內人士又舉出另一種依據來證明自己的觀點，他說，“我操作過那么多樓盤，從來沒有發現有什么人來統計過?！?/p>

統計數據與實際市場形勢多有出入，面對來自各界的疑問，國家統計局統計資料館的一位人士在向記者提供咨詢時表示，他們也注意到人們的反應，從統計數據與市場數據比較來看，的確存在不小差距?！按_實有人懷疑，說一個破地兒的房價都過萬元了，可是統計出來的數據不一樣，也就七八千元，這是因為我們的數據顯示的是市場平均價格?！?/p>

這位人士舉例，比如北京市整個地區的房價走勢是不均勻、有差異的，二環內與較偏區域不一樣，統計數據顯示的則會是整個地區的平均價格，而不是一地的最高價格或最低價格。

她同時告訴記者，統計數據基本上是市場真實的反映，從現實情況來看，市場價格仍呈上漲趨勢，而統計數據與這一趨勢不存在矛盾和沖突的地方，是一種現實的描述，因此是客觀的。至于捂盤惜售等原因造成房價走勢的扭曲和惡化，此位人士稱，這非統計數據所能反映，也不處于統計部門的職能干預范圍，“應該是建委的事情”

(責編郭凱)