《物權法》求解住宅禁商難題

陳曉舒

《物權法》77條的規定避開了在禁商問題上“一刀切”、權益維護上“一邊倒”的不平衡，讓人們在權益保障的大框架下，更自主的抉擇

“住宅禁商”，這個一直爭議不斷的話題，在《物權法》的新格局下懸念再起。

據新出臺的《物權法》第77條規定:“業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”同時規定，“業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用途時，應當經由有利害關系的全體業主同意。”

隨即，北京市即將出臺的《房屋租賃管理辦法》為了不抵觸物權法，刪除了有關禁止民宅商用的規定，各地方政策也開始著手調整。人們開始紛紛猜測，這住宅到底還禁不禁商了？

一項政策，三種尷尬

在“住宅禁商”之前，北京的羅先生沒少抱怨過。他家隔壁開了一家廣告公司，每天都有形形色色的人進進出出。羅先生告訴記者：“隔壁公司動靜大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的影響休息；而且我的孩子還小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全。”

羅先生分析商住對小區居民之害有三:一是造成外來人員增多，成分復雜，影響小區安全；二是餐館等會影響小區衛生；三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯，公司的人員使用頻率高，會減少電梯的使用年限，卻要由全體業主來分攤維修費用。

羅先生為這事沒少和隔壁公司吵架，可吵歸吵，公司不會因為羅先生的不滿而搬離。羅先生找過小區物業，物業工作人員也很尷尬，不知道該如何處置。好不容易盼來了“住宅禁商”，羅先生以為可以清凈了，最近似乎又有“開禁”的預兆，又讓他煩惱起來。

相反，對于成千上萬的新創業者來說，“住宅禁商”卻是一個重大打擊。據統計，北京有60%以上的公司開在住宅樓里，商住樓、綜合樓更是中小企業的密集區。中小企業的蓬勃發展，不僅為政府創造了許多財政收入，也解決了龐大的就業問題。

研究生剛畢業的唐勵就是創業大軍中的一員，他認為：“民宅禁商，也許對部分小區居民有利，但扼殺了許多中小企業，令許多人失業，會造成更多的社會問題，結果會得不償失。”

唐勵正打算和朋友合辦一個網站，他盤算了一下，創業初期，資金少人員少，租不起寫字樓，也沒有必要。以200平方米的辦公區域為例，如果只是租用普通民宅，一年只需支付租金約7萬元左右；如果租用寫字樓或商鋪，則需要支付租金21萬元至28萬元。

除了低租金，吸引中小企業的還有商住樓的產權優勢和按揭優勢。商住樓為住宅立項，買家還可以享受8成按揭、70年產權，而購買寫字樓只能有6成按揭、50年產權。因此，叫停“民宅商用”將直接增加中小企業的租賃成本。

“住宅禁商”同樣也讓大批以住宅立項、卻以寫字樓設計建造的房產項目面臨尷尬，而以綜合類立項的寫字樓項目也受到影響。

當然上有政策，下有對策。在前一次“住宅禁商”的大掃蕩中，中小企業者已經學“精”了。找代理公司全權負責注冊，由他們來提供一份“商用”的房屋證明;或者“異地經營”，在寫字樓租一間小辦公室進行注冊，平時還在住宅樓里辦公，必要時到寫字樓去應付。

還有很多開發商不愿意去申請房屋用途變更，將現有的“住宅”變更為“商用”，而是通過各種渠道，突破政府限制，以住宅立項辦理營業許可，想方設法爭取到“特赦”名額。這類“暗箱操作”不僅違背了政策的嚴肅性，也滋生了腐敗溫床。

政策，變動再變動

“住宅禁商”已不是近幾年的事，但卻從未有定論，像一個永遠無法平衡的天平，變動再變動。

廣州早在2000年就頒布“住改商”禁令，但一直反反復復，2002年解除禁令，2005年禁令再次執行，一波三折。而杭州從2004年起以多種約束條件限制“住宅商用”后，也沒有停止過變動。

2006年6月，北京市工商局下發的第14號文件規定，公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或《商品房購房合同》寫明房屋用途為“住宅(包括公寓、 別墅)”的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。

此次禁令可以稱為北京歷年來在“住宅禁商”政策上最為徹底的一次，文件一出臺就起到了立竿見影的效果。據統計，實施首日，超過70%的申請者被擋在了北京市工商局門外。

正當人們感嘆此次禁令的堅決果斷時，兩個月后，北京市朝陽區建設委員會權屬科就發布了內部文件，介紹了允許住宅立項的產品商業經營的7條基本條件，給商用開了一個“后門”。

據了解，這份內部文件規定的允許商用的核心內容主要有三：一是項目必須為現房；二是該項目已有60%以上的居民用于從事經營活動；三是開發商出示，該項目從未發生過由于擾民而引發的投訴、上訪等影響社會穩定的承諾書。

解禁口子一開，房地產開發商紛紛活躍起來。2006年9月，CBD及中關村地區華貿中心商務樓、財滿街、住邦2000、輝煌國際、中國電子大廈、世紀科貿大廈、瑞信國際中心等7個項目陸續得到“特赦令”。

建委有關部門給出的解釋是，這些房子是無法居住的，僅僅可以用來辦公，并建議對那些功能、結構、使用都是按照辦公設置，存在居住缺陷，而入住的客戶都具有商務需求的住宅給予特殊對待。

不過，據北京市工商行政管理局相關負責人向本刊表示，去年6月19日下發的14號文件仍在執行。也就是說，想在住宅中開辦公司，工商局依然不予登記注冊。“住宅禁商”的最后一道關口依然存在。

《物權法》的“刻意模糊”

《物權法》出臺后，人們依據不同的利益，不同的愿景，進行著不同的解讀和揣測。有的住宅業主希望能有一個舒適安全的純居住環境，有的希望能提供超市、餐館等更便利的條件；中小企業者更關注自己能否找到性價比高的辦公場所；開發商則關心自己的項目是否可以過關。

總之，人們都在關注新政策的制定與執行能否包含更多的規則和公平。于是人們開始觀望，猜測《物權法》會給出何種細則或補充，等待有關機構對住宅能否商用下最后的論斷。

而在許多專家學者看來，《物權法》的這條規定是進步的，且不需要補充。

北京業主維權第一人舒可心表示：“《物權法》這條規定的確立是民主起的作用，體現了民主解決經濟問題的原則。”他解釋說，在禁不禁商的問題上，政府很難做出一個對于所有區域都適用的公共政策，《物權法》制定這個規定的目的是讓人們學著自己去協商解決矛盾。

而對于《物權法》中沒有規定明確的“利害關系”，舒可心說：“不存在沒規定明確的問題，誰愿意主張權利誰就是有利害關系，你家樓下開餐廳影響到你的生活，你主張權利去禁止就有利害關系，不去主張權利就沒利害關系。”

舒可心認為，法律不可能枚舉所有的事，把所有一切都規定好讓公眾去遵守，人們應該學會去管理自己的生活，住宅商用如果影響到自己的生活，應該自主的去調解或用法律手段解決。

戴德梁行華北區主管雷志超也表示：“香港在住宅商用問題上，從來沒有規定住宅不許商用，用行政手段去解決只能增加更多的矛盾。應該遵循市場的發展，商業行為成熟了，住宅商用問題自然會解決。”

可以說，《物權法》77條規定避開了在禁商問題上“一刀切”、權益維護上“一邊倒”的不平衡，讓人們在權益保障的大框架下，更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題，也避免了多方的尷尬，而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題，推進市場發展與法治的進步。