不祥預(yù)言籠罩樓市

“樓價還將繼續(xù)上漲，但兩年后會陷入低迷。”

一周前，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院發(fā)布報告對中國樓市作如上預(yù)言。此前，中國社科院發(fā)布的另一份報告稱，中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)。

事實上，中國政府早已在一年多前就認可了樓市存在泡沫的說法，并因此出臺了一系列調(diào)控樓價的政策。但樓價并未因此止步，即便在股市去年出現(xiàn)罕見的狂熱景象之后，樓市依然頑強地在高價徘徊。

地產(chǎn)商仍在源源不斷地建造樓房，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到近2萬億元，比上年增長兩成多。人們也在繼續(xù)買樓，僅去年前三季度，地產(chǎn)商們賣出的住宅面積就超過了3億平方米。

一家地產(chǎn)公司的研究人員表示，最近這兩份報告表達了政府希望向市場傳遞信息的意愿，但“期望用《人民日報》社論的形式來影響市場的年代已經(jīng)過去了”。

在一年多來調(diào)控樓市難見成效之后，政府確實正陷于一種尷尬的境地。一方面，“以民為本”的政府要面對人們反對高房價的呼聲，另一方面，政府又不敢輕易擴大土地供應(yīng)量，而單純靠不斷打壓地產(chǎn)商與投機資金來實施調(diào)控，市場存在的大量需求和低成本資金使得這些措施根本無法奏效。

從去年底到今年初，中國樓市的未來成為人們熱衷的一種猜謎游戲。盡管眾說紛紜，但比較一致的看法是，今年樓市仍將繼續(xù)上漲。這樣的上漲能持續(xù)多長時間?很多研究者不再提及似是而非的奧運因素，而是從需求遞減的角度來判斷說：不超過兩年。

兩份樓市報告

國家發(fā)改委宏觀研究院在最近公布的這份報告中承認，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果不明顯。這份報告對2007年中國住宅房地產(chǎn)增長的基本判斷是：住宅投資繼續(xù)過熱，房價繼續(xù)高位增長，但需求增長將進一步回落。

該報告的執(zhí)筆者是國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣。他之前曾發(fā)表過一篇《論房地產(chǎn)市場的十大謊言》，在那篇文章中，他認為對于一個已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的產(chǎn)業(yè)而言，泡沫早破比晚破要好。

2006年，王小廣堅持認為房價未來一定下跌。為此，堅持房價將繼續(xù)上漲的北京師范大學(xué)教授董藩提出和王小廣打賭——他在北京買套房子，五年之后如果房價漲了，王小廣就賠給他這幾年的差價；如果房價跌了，董藩把差價賠給王小廣。而后者拒絕了這場對賭。

在最近發(fā)布的報告中，王小廣認為，盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長仍十分強勁，但市場存在內(nèi)在調(diào)整的要求，房地產(chǎn)供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價格明顯回落的風(fēng)險。

數(shù)據(jù)顯示，全國銷售面積平均增長率持續(xù)下降，目前已降至1999年以來的最低點。同時銷售額增幅也在明顯放慢。去年前三季度，全國商品房銷售額同比增長18．0％，比上年同期回落15．8個百分點，比上年全年增幅低8．9個百分點。2004年的增幅為30％。

未來供給卻將持續(xù)釋放，1998開始到2006年止，我國住宅投資連續(xù)9年保持20％以上的高增長，年遞增率為27．7％。根據(jù)推算，供給增速比需求增速高10個百分點以上。

王小廣預(yù)計未來一段時間住宅需求增幅將會繼續(xù)下降，主要原因是，當前全國多數(shù)地區(qū)房價已經(jīng)偏高，過高的房價將對需求增長產(chǎn)生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。

最后他的結(jié)論是，幾年以后，住宅市場將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢，預(yù)計中國房地產(chǎn)早則在2008年開始，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態(tài)。

“房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫已經(jīng)是有目共睹的事實。”中國社科院金融研究所博士尹中立說。而中國社科院在日前發(fā)布的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告》中，也認為中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)，無論在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格以及利潤上都存在一定問題。

報告指出，泡沫的特征是房價過高、上漲過快。按照國際經(jīng)驗標準，合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在2．6：1左右，而如今中國的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達7．6：1，有的地方甚至超過lO：l，同時總量過剩、結(jié)構(gòu)失衡。當下，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠超過國際警戒線。

影響房價的關(guān)鍵是人口

2008年有可能成為中國樓市的拐點，此觀點并非首次提出。不少學(xué)者認為，2008年奧運會結(jié)束后，參照其他國家的歷史經(jīng)驗不難發(fā)現(xiàn)，奧運會后，樓市都將經(jīng)歷一陣調(diào)整期。

但現(xiàn)在的研究者糾正了這樣的觀點。很多學(xué)者表示，奧運會的結(jié)束和中國房價并無直接關(guān)系，充其量影響北京樓市。在2008年最有可能影響中國整體房價的因素是人口。

2006年11月25日，在第二屆中國經(jīng)濟論壇上，巴黎百富勤有限公司經(jīng)濟師秦紅雨提出，中國經(jīng)濟在接下來的幾年內(nèi)可能會出現(xiàn)一次硬著陸，時間會在2008年。而房地產(chǎn)在此期間會出現(xiàn)拐點。

她認為，中國從1998年開始開放房地產(chǎn)市場，這些年有一大批1960年代生育高峰出生的人，他們有更強的買房需求。經(jīng)過8年以后，他們的買房需求可能已經(jīng)滿足了，有的甚至都已經(jīng)購了第二套房。隨著中國計劃生育政策的執(zhí)行，每個家庭只有一個孩子，相應(yīng)住房的需求也會減少。所以，2009年，中國房地產(chǎn)市場可能會因此面臨一次調(diào)整。

除人口的因素，秦紅雨認為熱錢的流出和中國大量過剩的產(chǎn)能也面臨世界經(jīng)濟下降周期的到來，都將是影響中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)的因素。’

尹中立對人口的變化有著更切身的感受。他描述了他去年回家的經(jīng)歷——他回安徽老家順便探望母校時發(fā)現(xiàn)，這個昔日喧囂的初級中學(xué)變得很安靜。當年有500名學(xué)生的學(xué)校如今只剩下100多名學(xué)生。而安徽一直是人口大省。

據(jù)這個學(xué)校的老師介紹，現(xiàn)在的學(xué)生越來越少，兩年前，當?shù)剜l(xiāng)政府已決定把鄰近的幾所初中合在一起，剩下的這100多名學(xué)生是最后一屆畢業(yè)班了，等這屆學(xué)生畢業(yè)之后，該校就停止招生。“我的母校將徹底關(guān)門了。”他在自己的博客中無限留戀地說。

尹中立在隨后的研究中發(fā)現(xiàn)，和20年前相比，中國中學(xué)生占人口的比例在迅速下降。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，我國的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3．71％，1965年的出生率是3．78％，一直到1978年之前出生率都在3％以上，但1978年的出生率下降到了2％以下。也就是說，1960年代、1970年代出生人口的下一代比他們的父輩少了近一半。

而2000年前后正好是1960年代、1970年代人結(jié)婚生育的高峰期，也是第一次購房的最高峰，加上中國房地產(chǎn)需求剛剛釋放，造就了導(dǎo)致2000年以來我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的最根本原因。

但2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲時，中國人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們結(jié)婚、買房的高峰期。2008年之后的結(jié)婚人口將比2008年之前下降30％多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對房地產(chǎn)市場的影響可能是巨大的，尹認為，從這個角度看，2008年將是中國房地產(chǎn)市場的真正拐點。

據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊的調(diào)查顯示，中國20歲到29歲的年輕人住房私有化率超過了78％。也就是說，這個年齡段的人已經(jīng)借助父輩的幫助透支了未來的購房能力。高房價也壓抑了他們再購房的積極性。

但北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，人口的變化對房地產(chǎn)的影響不會那么明顯。“因為在中國城市化的過程中，進城的人口對住房將有巨大的需求”。

尹中立反駁說，城市化的進程一直就存在，而在這個基礎(chǔ)上，出生人口的減少將導(dǎo)致總體住房需求的減少，這勢必影響中國未來幾年的樓市發(fā)展。“當然影響房價的不僅僅是人口，還有政策因素和心理因素。”他說，“人口僅僅是一個大的影響因素。”

在尹中立將這一觀點放在自己的博客上后，令他意想不到的是，他的博客上出現(xiàn)了200多條留言，其中有90％的人反對他的觀點，而且言辭激烈，充滿情緒。

“前年10月份‘國八條’出臺，房價卻大幅度反彈，從那時開始，已經(jīng)沒有多少人相信房價會下跌了。”他說，“但當所有的人都看好市場的時候，市場的風(fēng)險也是最大。”

摘自《南方周末》2007年2月8日

編輯／李小靈