房產(chǎn)“牙人”之憂

江　嫣

在北京市朝陽區(qū)青年路路段，短短數(shù)百米就有不下十家房產(chǎn)中介機構(gòu)。大量中小房產(chǎn)公司的建立和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人招聘仍在繼續(xù)膨脹著這個新興行業(yè)

短短三個月之內(nèi)的第三道金牌到了。

1月22日，建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，今后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，房產(chǎn)買方應(yīng)將資金存入或轉(zhuǎn)入客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶。

這是繼去年10月建設(shè)部、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會共同發(fā)布《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》明令禁止吃差價、北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會緊隨其后于去年11月開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收存量房交易資金情況調(diào)查之后，行業(yè)主管部門第三次出擊房產(chǎn)中介市場。

就怕中介拿這個錢去做風(fēng)險投資

古代繁盛一時的買賣經(jīng)紀(jì)“牙行”曾因市場而消亡，現(xiàn)代版的房產(chǎn)“牙人”又因市場的發(fā)展而出現(xiàn)。《瞭望東方周刊》在北京市朝陽區(qū)青年路路段看到，短短數(shù)百米就有不下十家房產(chǎn)中介機構(gòu)。大量中小房產(chǎn)公司的建立和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人招聘仍在繼續(xù)膨脹著這個新興行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的興盛使得撮合買賣的中介由最初的信息提供者變成炙手可熱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。北京市人口的快速增長又為房屋買賣、租賃交易市場不斷開拓空間，由此產(chǎn)生的房產(chǎn)中介公司開始以“神奇的速度”出現(xiàn)在京城各大住宅路段。

與此同時，“挪用房款”、“現(xiàn)金收房”、“騙吃差價”等不斷出現(xiàn)的負(fù)面新聞讓房產(chǎn)中介行業(yè)逐漸失去本來的面貌。去年震驚全國的天津“匯眾事件”的陰影至今難散——1000多戶老百姓的房款隨著房產(chǎn)中介公司的人去樓空消失得無蹤跡，1．5億的巨款到現(xiàn)在才追回8000多萬，老百姓的絕望喚不回辛苦半生積蓄的“血汗錢”。

“交易資金的安全問題，可以說是目前整個房產(chǎn)中介發(fā)展最嚴(yán)重的問題。”我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的副總胡景暉告訴《瞭望東方周刊》。

“房產(chǎn)中介如果代收代付，因為買賣交易需要辦理房屋權(quán)屬登記，而登記手續(xù)與最終成交存在一個時間差，就會有錢在公司停留，這賬面至少幾千萬，大公司則很容易就過億了，怕就怕不良中介拿這個錢去做風(fēng)險投資，回不了款。這是相當(dāng)可怕的。”

在胡看來，雖然在中國做渠道的企業(yè)不少，比如賣家電的，三個月一結(jié)賬也有資金沉淀，但是他們短期的資金沉淀遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房屋買賣，“很多做渠道的企業(yè)都轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)了，就是看中了這一點，表面上是服務(wù)機構(gòu)，甚至宣稱不收傭金，實際上并不是在做這個行業(yè)，就是把公司當(dāng)作融資工具，拿老百姓的房款去冒險，最后受損后對老百姓利益的打擊是巨大的。”

中小經(jīng)紀(jì)公司不吃差價很難生存

鄭先生從酒店服務(wù)轉(zhuǎn)行在我愛我家做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)快兩年了。“我很看好這個行業(yè)，會一直做下去。”他說。

傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司能得到2％的傭金。經(jīng)紀(jì)人提取傭金的比例通常是10％—30％，成交一套價值100萬的房屋，經(jīng)紀(jì)人能提供2000～6000元。但如果是背著交易雙方吃差價，一個100萬的單就能吃到少則幾萬多則十萬的差價。

典型的吃差價方式是中介公司及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打壓房主的價格，一套房主要賣85萬的房子就拼命說服房主認(rèn)定只值80萬到82萬，然后在外卻以85萬甚至更高的價格賣出，這樣中間產(chǎn)生的差價就收歸中介了。

“除了利益的驅(qū)動，一些剛剛建立的缺乏房源和客源的中小經(jīng)紀(jì)公司不吃差價是很難生存下去的。而北京日漸豐厚的二手房交易市場又讓各企業(yè)都不想放過機會。”胡景暉說。

“在國外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人屬于有很高的職業(yè)素養(yǎng)、有較高的社會地位和較高收入的‘三高群體，國內(nèi)現(xiàn)在有部分經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)做到了高收入，但其他‘二高還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達到。做到高的職業(yè)操守的更是鳳毛麟角。大量的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的入行門檻本身就比較低，往往只要求高中以上文化，如果市場上沒有一個規(guī)范監(jiān)督的話，高利潤的吃差價行為在所難免。”胡說。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在國家建設(shè)部一再禁止“現(xiàn)金收房”、吃差價行為后，典型的吃差價行為的確明顯減少，但變換了方式的吃差價行為仍然存在。吃差價改頭換面后定義變得模糊起來。比如，中介公司跟房主約定，如果中介以高出房主價格的價格賣出，高出的利潤雙方按協(xié)定分成。

一位在房產(chǎn)中介行業(yè)工作多年的資深人士告訴《瞭望東方周刊》，現(xiàn)在的房產(chǎn)中介公司做房屋買賣租賃代理都是居間的形式，就是居間商兩頭代理，這其實是不合理的。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在中間既代表了房主的利益，又代表了客戶的利益，就好像甲乙兩人打官司，請一個律師既代表甲的利益又代表乙的利益是有問題的。

“房產(chǎn)中介公司的發(fā)展方向應(yīng)該是買方有買方的代理人，賣方有賣方的代理人，代理人和代理人之間協(xié)商交易，這樣的‘獨家代理制取代‘居間制，吃差價和挪用客戶房款的現(xiàn)象就都要容易避免得多。”他說。

最嚴(yán)的處罰不過是被公司開除

盡管建設(shè)部、房地產(chǎn)中介協(xié)會對吃差價、現(xiàn)金收房、代收代付都陸續(xù)明令禁止，但對于什么樣的形式是吃差價、差價怎么定義、什么是現(xiàn)金收房等卻沒有做出過明確的解釋說明。很多房產(chǎn)中介認(rèn)為，房產(chǎn)中介市場之所以屢屢出現(xiàn)問題，首要因素就是法律體系的不健全。

“成熟的房產(chǎn)交易都有健全法律制度來管理，美國就有《不動產(chǎn)交易法》，而我國的二手房交易至今也沒有一部成文法，僅在2006年10月出了一部《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，其中對要杜絕的吃差價是一種什么樣的行為還面臨著法律上界定不明的問題。”胡景暉說。

北京通州區(qū)一位熟悉房產(chǎn)中介運作的政府人士認(rèn)為，除了法律體系缺乏規(guī)范之外，對房產(chǎn)中介的監(jiān)督也顯得十分無力，無論是政府監(jiān)督還是行業(yè)自律目前都還只能管到企業(yè)，管不到個人。

這位不愿意透露姓名的官員表示，現(xiàn)在北京房產(chǎn)中介建立的行業(yè)自律組織北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會離理想的“入行即入會”還相差甚遠(yuǎn)。由于沒有實現(xiàn)強制入會，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有2000多家，加入行業(yè)協(xié)會的不到300家，不入會的公司在監(jiān)管方面更為困難。

行業(yè)管理和中介公司對經(jīng)紀(jì)人的管理則更為混亂。據(jù)了解，目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違規(guī)操作沒有相應(yīng)的懲罰機制，最嚴(yán)厲的處罰也不過是被所服務(wù)的中介公司開除，但是執(zhí)業(yè)資格證書仍然保留，這家做不了可以做那家。

“往往有很惡劣的違規(guī)行為的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人被所在公司開除后，換了一家經(jīng)紀(jì)公司反而受到提拔，甚至當(dāng)上店長的情況，這在健康發(fā)展的房地產(chǎn)中介市場根本不可能發(fā)生。國外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每個人都有一個經(jīng)紀(jì)人信譽檔案，對經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)信譽進行記錄，很微小的職業(yè)失責(zé)，都可能導(dǎo)致執(zhí)業(yè)證被吊銷，更不用說吃差價、現(xiàn)金收房這種嚴(yán)重的違規(guī)行為了。”胡景暉說。