股市與樓市：誰能看透漲跌玄機？

陳　杰

房地產(chǎn)市場過熱固然不好,但過冷可能對經(jīng)濟危害更大,因為房價下跌會抑制總消費,而這個負面效應(yīng),是即使股市飄紅或其他利好能帶來的正面效應(yīng)抵消不了的?

2006年中國經(jīng)濟生活中最奪眼球的事件當(dāng)數(shù)股票市場的突然火爆?上證指數(shù)從2006年初第一個交易日1月4日的1163.68點開盤之后,幾乎是一路飄紅,到12月19日已經(jīng)沖破2300點,翻了一倍有余?市場上人氣非常旺盛,交易量連續(xù)放大,四五百億的天量比比皆是?

在滬深股市飆升的時候,房地產(chǎn)市場相對就沒有那么火熱了?根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的最新調(diào)查顯示,2006年三季度,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%,其中除了北京?深圳?大連房地產(chǎn)繼續(xù)火爆,漲幅超過10%,其他多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場比上年同期都有明顯降溫,房價上漲顯著下降,上海房價甚至還出現(xiàn)微量下降,即使在那些房價依舊堅挺的城市里如北京和深圳,市場交易量也并不火旺?

所以,現(xiàn)在很多有心人開始關(guān)心,股票市場的興衰是不是和房地產(chǎn)市場的漲落之間,存在著某種聯(lián)動關(guān)系?對這個懷疑或猜想更有價值的支持證據(jù)是,最近幾年全國房地產(chǎn)市場一片火爆,幾大熱點城市的房價幾乎每年都以10%速度增長的時候,而恰恰這段期間股票市場就十分萎靡不振,陰線連連?

此消彼長

審看一下歷史數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn),上海等熱點城市的房價基本是從2001年擺脫之前連續(xù)多年的低迷徘徊而開始啟動,而上證指數(shù)正是從2001年6月歷史高位2223點開始,幾乎就是一路崩跌到2005年7月的1007點才開始止跌盤整?而我們知道全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場的大整頓,以新老國8條的出臺和三部委限制短期二手房轉(zhuǎn)賣通知為標(biāo)志,恰恰就是在這之前的兩三個月?種種現(xiàn)象,讓人難以相信這僅僅是因為巧合,這其中沒有存在重要的聯(lián)動關(guān)系?

那么股市和房地產(chǎn)市場之間到底有沒有一種此長彼消的替代關(guān)系呢?這個問題其實可以從好幾個角度去認識和思考?從經(jīng)濟直覺上可以想到,股市和房市天生會形成對資金的爭奪,應(yīng)該天然會有一個此長彼消的關(guān)系?尤其在如果房地產(chǎn)市場上的大量資金是有投機性質(zhì)的,在哪里掙錢希望大?回報率高就會流向哪里?之前學(xué)界和新聞界在爭論中國房地產(chǎn)市場是不是有泡沫,房價為什么偏偏在2001-2005年之間出現(xiàn)突然的暴漲,就有很多人一致認為,由于2001年以后股市低迷,民間大量閑散資金沒有合適的投資渠道,只好紛紛擁擠在房地產(chǎn)市場上?而在分析2006年股市為何突然狂飆,也有人把這個跟去年一連串房地產(chǎn)市場的整頓措施聯(lián)系起來,特別是短期二手房轉(zhuǎn)賣的限制,有效地壓縮了那些專門短線炒作房地產(chǎn)的獲利空間,投機難度大大增加,把相當(dāng)一大部分的投機資金逼出了房地產(chǎn)市場?

特別在上海,很多房地產(chǎn)業(yè)界人士都比較認同,當(dāng)前住宅需求中投機成分已經(jīng)下降了很多?那么,如果認為當(dāng)初在上海等熱點城市的房地產(chǎn)市場上有大筆投機資金興風(fēng)作浪,這些資金現(xiàn)在去哪里了?顯然它們不會一夜之間蒸發(fā)掉,資本追逐利潤的本性決定它們一定要找到一個出口?這時候,恰好積弱多年?空方力量基本消耗殆盡的股市也到了該反彈的時候,又有很多題材可以依仗,特別人民幣升值這個最大的題材讓國外資金早就垂涎欲滴,股市的突然暴漲也就不難理解了?這輪股市能這么持續(xù)強勁,也跟從房地產(chǎn)市場殺回來的游資,經(jīng)過房地產(chǎn)市場的豐厚獲利,資金力量相比以前更為雄厚得多有關(guān)?

如果這個判斷是可信的,就很有必要對當(dāng)前的股市大熱保持十分的警惕?雖然國家整體的經(jīng)濟基本面確有提高,但我們也并沒有看到上市公司質(zhì)量的普遍提高,這輪股市飄紅還是有很多虛的地方?主要靠投機資金而不是長期投資的資金所推動的股市上升,一旦有逆轉(zhuǎn),是很容易出現(xiàn)大崩的?

利率杠桿

但如果深入思考下去,股市和房市又不僅僅是簡單的此長彼消的關(guān)系?耶魯大學(xué)商學(xué)院有個很有名的教授羅伯特?席勒烺obert Shiller,做過大量股票市場和房地產(chǎn)市場的比較研究?他寫過一本書,專門討論股市泡沫和房地產(chǎn)泡沫的異同?他首先認為這兩個市場都不可避免泡沫的發(fā)生,從其市場的本質(zhì)上就很難抑制泡沫,或者說過高估價和過低估價?然后他還發(fā)現(xiàn)兩個市場上的泡沫往往是交替出現(xiàn),很少同時發(fā)生?雖然也有重疊時候,但各自的波谷——波峰——波谷的周期是很不一樣的?

應(yīng)該說股市周期和房地產(chǎn)周期,雖然都受基本經(jīng)濟周期作用,但同時也受不同的經(jīng)濟因素和政策調(diào)整的影響,一般是不會同步的?股市受投資?生產(chǎn)率和就業(yè)的作用更大,房地產(chǎn)對利率更為敏感?利率高漲時候,往往意味著當(dāng)時投資過熱,經(jīng)濟發(fā)燙,這時候股市會很活躍,但房地產(chǎn)市場會被嚴重打擊?多數(shù)情況下,政府抬高利率主要的目的還是為了打擊投資過熱,抑制經(jīng)濟過熱,一般不會只是針對房地產(chǎn)市場,畢竟房地產(chǎn)業(yè)只是經(jīng)濟中的一小部分,而利率卻會影響到全部經(jīng)濟,但這個時候房地產(chǎn)市場成了犧牲品?

相反,利率走低的時候,總是因為投資不振,經(jīng)濟低迷,政府為刺激投資才會降低利率,但不管政府主觀上是否無意,其副作用就是,大大刺激了房地產(chǎn)消費?利率開始走低的時候,通常總會伴隨房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和走強?

這方面有個重要案例?2001年美國股市上的互聯(lián)網(wǎng)泡沫崩潰之后,曾引發(fā)全球經(jīng)濟恐慌?但人們后來發(fā)現(xiàn)預(yù)想中的經(jīng)濟大衰退并沒有隨之而來,經(jīng)濟依然平穩(wěn)地前進,美國是這樣,全球也是?于是很多人開始追問,這是為什么?決策者們也非常關(guān)心這個問題,指派很多研究人員去了解,要求把這個問題徹底搞清楚?

這時候,當(dāng)時在任的大名鼎鼎的美聯(lián)儲主席格林斯潘,旗幟鮮明地提出,因為房價漲了?雖然1997年以后美國房地產(chǎn)市場就開始復(fù)蘇,但自2001年以來,美國房地產(chǎn)市場才開始持續(xù)強勁上漲?格林斯潘認為,房地產(chǎn)價格強勁上漲帶來的財富效應(yīng),抵消了股市崩潰對人們消費的負面影響,從而避免總消費下降,經(jīng)濟進入衰退?格林斯潘的論斷引發(fā)了很多著名經(jīng)濟學(xué)家去思考這個問題,一時間有很多學(xué)者都開始研究房地產(chǎn)的作用到底怎么樣,以及跟股市的關(guān)系,形成一陣風(fēng)潮?

凱恩斯以后宏觀經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)原理告訴我們,消費是市場經(jīng)濟的發(fā)動機?最近這一系列研究,基本都確認了房地產(chǎn)財富上漲對居民消費有顯著正面效應(yīng),而且這個效應(yīng)比股市/金融財富的上漲對居民效應(yīng)帶來的效應(yīng)要大?

但格林斯潘的論斷還不是全部,只是股市和房市關(guān)系的一部分?現(xiàn)在回過頭來看,其實之所以美國房地產(chǎn)市場在股市崩盤之后就緊接著火起來,恰恰是因為格林斯潘為了拯救美國經(jīng)濟不至于陷于嚴重衰退,而堅持的低利率政策?

美聯(lián)儲這個低利率政策影響到全球的利率水平,包括中國,全球的房地產(chǎn)市場都因此被帶動起來?當(dāng)然除了低利率,全球范圍內(nèi)的投機資金從崩盤的股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)市場也是一個重要原因?全球經(jīng)濟一體化大大加速了這一進程?我們才能看到2001年以來美國?英國?法國?愛爾蘭?澳大利亞?瑞典?丹麥?西班牙?葡萄牙?意大利等主要市場國家的房地產(chǎn)市場齊刷刷地持續(xù)大幅上漲?英國經(jīng)濟學(xué)家雜志多次驚呼,全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未來?持續(xù)時間最長的大漲?2004年以后談?wù)撊蚍秶鷥?nèi)的房地產(chǎn)泡沫的聲音越來越高,有很多人指責(zé)是格林斯潘對美聯(lián)儲低利率政策的頑固堅持縱容了美國房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生,從而帶動了全球房地產(chǎn)泡沫?

對美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累過多泡沫且泡沫即將破裂從而導(dǎo)致經(jīng)濟大衰退的擔(dān)憂越來越廣泛,2005年前后這種話題幾乎天天在主要媒體如紐約時報?華盛頓郵報?商業(yè)周刊上被討論?種種壓力之下,美聯(lián)儲開始連續(xù)十幾次加息,終于在2006年初美國房地產(chǎn)市場開始停止沸騰,逐步轉(zhuǎn)向平靜?但在美國房地產(chǎn)市場冷卻的同時,股市卻開始了一片欣欣向榮?

把美國和世界的故事看透,我們才會明白股市和房市之間的漲落不是簡單的相克?相互抵消的關(guān)系,而是通過市場機制尤其是利率波動而內(nèi)在聯(lián)系起來?我們要在一個市場過熱時候十分警惕其資金來源,要注意去適當(dāng)發(fā)動另一個市場,分散資金壓力,避免過度投機,同時這也是保持經(jīng)濟的平穩(wěn)的要求?

根據(jù)國際上最新的系列研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)市場過熱固然不好,但過冷可能對經(jīng)濟危害更大,因為房價下跌會抑制總消費,而這個負面效應(yīng),是即使股市飄紅或其他利好能帶來的正面效應(yīng)抵消不了的?所以一個健康和平穩(wěn)發(fā)展的經(jīng)濟應(yīng)該是要求兩者相生相和,都不要出現(xiàn)過度波動?要注意的一點是,我們也不能在股市大熱的時候就對房地產(chǎn)市場放松警惕,因為股市看好時候,很多人是舉債貸款入市,一旦有所波動,會對住房按揭的還款能力產(chǎn)生很大的安全威脅?