政策難抑京城房價

現在一個個房產政策失效，最主要的原因是著力點不準。現行的稅費調節，成本最后總是落到買房人身上，最終導致房價越來越高。

房產新政遭 “促漲”質疑

北京房價一漲再漲，相關政策一撥一撥地出。

2006年11月10日，北京地稅局出臺了《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，該文件對于個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關問題進行了明確規定，并決定于2006年12月1日正式實施。

通知顯示，對既不能提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。雖然文件對征收做了分類詳細的說明，但房地產業內人士認為，“實際操作中，大多數售房人會選擇全額1%的方式。”

此稅的征收被業內人士解讀為對二手房征收土地增值稅既是宏觀調控手段的落實，也是把稅收執行到位。“土地增值稅、營業稅、個稅、契稅、印花稅，這些稅費加一起明顯是抑制投機：二手房賣不出去了，大家都會去買一手的。這正是國家想要的效果，套住投資、投機客，使投資投機需求被有效扼制；同時讓大家去接開發商的盤。”

“1%是一個相對較低的稅率，對市場影響不大。”北京鏈家地產市場總監金育松這樣分析說。市場狀況印證了這一說法，在11月份即將結束時，朝陽區地稅局并未出現以前在營業稅、個稅征收前日排隊過戶的壯觀場面。

新政策對市場的影響不大，但對北京人的心理影響卻很大。二手房交易目前需要交納的土地增值稅加上營業稅以及個人所得稅，整個稅費已經達到了7.5％左右，很多人擔心業主轉嫁稅費的問題。此次調查顯示，雖然40%的被調查者認為政策初衷是遏制房產投資降低房價，但78%的人認為這一舉措不會對拉低房價產生積極影響。

參與《小康》此次調查的艾修雅擔心：賣方會將稅負轉嫁到買方身上。她認為，從房價來看，由于目前北京依然處于賣方市場，賣方一般會將稅費轉嫁到房價當中，或者買賣雙方共同承擔，但不管哪種方式，均會在一定程度上拉高房價。

部分市場人士表現出由此助推房價的擔憂。“和二手房個稅一樣，售房人可能把這一增加成本加入房價，導致二手房價再次攀升。”中原地產一位分析師表示。

此外，財政部、國土資源部和中國人民銀行聯合發布通知：提高新增建設用地土地有償使用費標準，規定2007年起，新增建設用地有償使用費標準將提升一倍。從中不難看出國家土地調控政策的著力點，就是進一步遏制用地擴張。

消息剛出，即有北京一名權威房地產業內人士表示，新增建設用地土地有償使用費提高一倍將在一定程度上導致房價上漲，北京這樣的大城市房價將上漲10％左右。此后國家相關部門則出來澄清：有償使用費標準的提升不會對房價產生影響。但是業界人士并不認同這一觀點。

在此次《小康》民意調查中，有近3/4的被調查者認為此政策會對房價有大的提拉作用。目前還無買房打算的駱文生先生，一直很關注房價走勢，他對《小康》記者說：“開發商怎么會放棄這樣好的提高價格的機會？”

“政府回購”遭既得利益反對

近期房產政策除了征收二手房土地增值稅和土地使用方面的費用外，2006年10月底，建設部為了防止有人以經濟適用房謀利，計劃出臺“租售并舉、以租為主”，以及“政府回購”等政策調整，但此項政策因遭到大多數被調查者反對，而被擱淺。

經濟適用房本來是半商品房屬性，是為中低收入階層專供的房屋，但近期有調查顯示：北京市昌平區的回龍觀、天通苑兩大經濟適用房社區內，房屋出租率竟已占到全區租賃交易總量的78.8%。

在回龍觀風雅園購買了一套二手房的鄔文玲對《小康》記者說，她的房子是從一個外企中層管理人員鄒先生那里買的。當記者詢問鄒先生為何能夠買到經濟適用房時，鄔文玲介紹說：當初經濟適用房項目初興，開發商只賣給能全額付款的，當時一般人少有能一下全部付清的。

那么現在的經濟適用房又如何呢，在交通部工作的劉增軍介紹了他們單位幾個申請經濟適用房的職工的申請過程——最主要的一步是花幾萬元買了一個“號”。

準備買房的時光磊則對《小康》記者說：“去回龍觀看房，某個新落成的經濟適用房小區剛交的鑰匙，居然就已經有人賣二手房了。不看不知道一看嚇一跳，我看過位置好的3套125平方米的房子和一套93點多平方米的房子，裝修竟一模一樣，后來追問中介人員得知是一個人所有！”

在這樣的情形下，政府回購政策問政于經濟適用房戶，顯然不會對經濟適用房政策產生太大的積極作用。有評論認為，如果調整的對象是經濟適用房的占有戶，他們當然會反對。作為經濟適用房政策的既得利益者，他們不贊成政策的調整是情理之中的事。經濟適用房政策的調查，更應該聽聽那些買不到經濟適用房的人的意見，聽聽廣大市民的意見。不管是政府回購，還是“以租代售”，政策的獲益人都應該是大多數，而非少數既得利益者。

據悉，在2006年11月份正式出臺的《北京住房建設規劃(2006～2010)》中確定了“經濟適用房內循環”的精神內核，今后，新建經濟適用房需要再上市的將由政府回購。這給一直等待購買經濟適用房的人帶來了一絲希望。

政策為何不能抑制房價

2006年11月13日，國家發改委公布了10月份70個大中城市的房屋價格，其中北京市新建商品住房同比上漲10.7%，居各大城市首位。但多年居住北京的王濤則認為：“政府公布的北京房價漲幅全國第一，但是這個數據沒有意義，一年以來幾乎沒有任何樓盤的價格漲幅低于10%，平均值應該遠大于10%。現在新蓋的樓盤一般都在五環以外，而所謂漲價10%是2006年的五環與2005年的4環3環相比。”

為了降低房價，國家層面及北京市都出臺了很多措施，但北京人對其效果絲毫不看好。

在大北窯上班的白領韋克文對《小康》記者說：一個又一個新政策，也要有用才行啊，綜觀一年來的房產政策，好像是政策越多房價就漲的越高，因為房產商又有了漲價的理由。最初出臺的幾個房產政策還有點效果，可是政策多了，老百姓發現無論什么政策出來，中長期房價總是看漲的，久而久之無論買方賣方都被迷惑了，覺得無論出什么政策房價總是不會降的了。

對北京房產新政一個接著一個，北京一家機械銷售公司的職員小申則激憤地稱：所以說北京房價一個勁猛漲，就是因為政策多啊，越調控，漲得越快，這是顛撲不破的真理。

盡管超過八成的被訪者認為政府的調控措施并沒有起到抑制房價高漲速度的作用，但相當多的人還是認為，房子是特殊商品，不能完全依賴市場調節。《小康》調查中只有2%的被調查者認為政策干預不如讓市場去調節，而其他被調查者盡管認為政府調控效果不明顯，但還是寄希望于政府干預，希望能有更有效的措施出臺。

中國社會科學院城市發展與環境研究中心王建武博士認為，房地產價格高速上漲勢必對北京經濟產生相當大的危害。現在一個個房產政策失效，最主要的原因是著力點不準，現行的稅費調節，成本最后總是落到買房人身上，最終結果是房子價格越來越高。當前最主要的是要對于有多套住房者給予一定限制。

王建武建議直接對擁有多套房子的家庭征稅，他認為這是正本清源之計，而此計依賴于齊全的住房登記手續。