規避房地產開發經營風險的對策

[摘要] 房地產作為一種高附加值的綜合性產業對經濟的發展具有高度的敏感性和超前性，同時房地產業又是一種高風險、高收益的產業，具有許多不確定性，這些不確定性對房地產開發經營的成敗起著決定性的作用。因此，科學地、最大限度地分析和預測風險，對未來可能發生的風險狀態、影響因素和變化趨勢做出分析和判斷，將風險控制在最低限度顯得尤為必要。

[關鍵詞] 規避房地產經營風險分析判斷

房地產開發企業有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等管理活動來阻止風險損失的發生、削弱損失發生的影響程度，以獲得最大利益 。實行嚴密的風險管理是房地產開發企業有效地處理各種風險的重要途徑，也是房地產開發企業投資成功的保證。

一、加強風險管理

1.風險管理的定義

風險管理是對潛在的意外損失進行識別、衡量和處理。它不僅包括對物的風險管理，而且也包括對人的風險管理；不僅包括對損失的風險管理，而且包括對盈虧的風險管理；它不局限于某一業務范圍內，而是對企業一切開發活動和開發全過程實行有效的管理 。

2.風險管理的必要性

(1)風險管理是房地產開發經營企業內部機制運行的要求。房地產開發經營企業要取得投資的成功，減少盲目性，就要求它認真地識別風險，嚴格地控制風險，巧妙地規避風險。

(2)風險管理是房地產開發經營企業所處的外部環境的要求。一方面，由于國內外及區域的政治、經濟、社會環境不斷變化，在一定程度上增大了房地產開發經營企業投資的風臉性;另一方面，房地產市場是一個不充分市場，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。

(3)風險管理是整個房地產業健康發展的要求，我國房地產業發展迅速，但其中也存在周期性波動，并多次出現房地產業的“低迷期”， 這就要求從宏觀和微觀結合上加強對風險的管理，保證我國房地產業穩步、健康、正常發展。

3.風險控制的對策

(1)風險的回避。風險的回避是對付風險最徹底的手段，它可以完全解除某一特定風險可能造成的損失。在房地產開發經營企業的風險管理中，它是一種簡單有效的方法。

(2)風險的預防和減輕。①惟確預測。房地產開發企業加強市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會資料，并且對此加以分析和綜合，對項目進行可行性研究，建立一個龐大的信息系統，從而通過科學預測，選擇適宜的投資方向，減少房地產投資開發的盲目性。②近早完成開發項目。房地產開發期逾長，項目受到各種不確定因素影響程度越大，因此，房地產開發企業應盡可能地縮短開發期有助于減輕風險。③預租預售。針對商品房售價、租金的不確定性以及商品房完工后可能出現租售困難而引起的風險，通過預租預售可以緩解風險。

(3)風險的隔離與結合。風險的隔離是將企業所面臨的風險單位進行空間和時間的分離，以便達到減輕風險損失的目的；風險結合是通過增加風臉單位的數里提高企業預防未來風險的能力。具體措施包括:①可以通過合并或擴大規模，實行跨地區的企業集團式經營，從而增加風險單位，降低風險。同時立足本地市場，大力開拓外地市場，從而使企業避免因區域環境影晌而帶來的風險。②實行開發、管理一條龍服務和“一業為主，多種經營”，以房地產開發為主，輔之以其他與之相關的經濟業務，改革房地產開發企業的產權制度，轉換經營機制，提高企業的自身競爭能力。③拓寬經營思路，采取商品房出售、出租、典當、抵押等多種經營方式并存，來降低商品房銷售風險。④實行風險的保險轉移。房地產開發企業通過向保險公司投保，交納保險費。當風險發生后，由保險公司來補償損失，從而將風險轉移給保險公司來承擔。⑤風險的自我承擔。當風險不可避免或者冒此風險可能獲得較大利潤時，房地產開發企業應該采取積極手段主動承擔風險，對風險自我保險。

二、為房地產投資者創造良好的投資環境

政府應加強對房地產業的宏觀管理，為房地產企業健康、正常發展創造一個良好的外部環境。借鑒經濟發達國家和地區防范和控制風險取得的一系列成功經驗，我國政府對此采取以下措施:

1.加強房地產宏觀調控

政府對房地產業宏觀調控應根據房地產業周期波動的發展趨勢，實施經常性徽調、短期微調和中長期發展相協調的方式，在調控時機上盡可能“早半拍”，根據周期的先行景氣指標及時進行調控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。在調控力度上，應盡可能實現宏觀調控“軟著陸”， 避免力度過大或不足造成的大幅度波動和惡性發展。在調整節奏上應根據產業發展現狀，實施適度緊縮與適度擴張交叉進行，在總量控制前提下實行結構調整。

2.調節房地產投資結構，促使房地產市場供求平衡

在土地一級市場上，要在土地利用總體規劃和城市規劃指導下，對房地產企業開發用地實行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權的出讓方式上，更多采用招標、拍賣方式，減少協議出讓方式中的“市長價”和“人情價”。重視清理土地隱形市場。在土地二級市場上，優化房地產投資結構，促使房地產市場在總量和結構上達到平衡。一方面限制高級住宅、高標準賓館、花園別墅和度假村的建設;另一方面，大力發展適銷對路的普通住宅，在資金、稅收上向微利房和解困房傾斜，引導資金流向普通住宅建設。

3.完善房地產市場法規體系和中介服務體系，規范房地產市場行為

首先，在立法上建立和完善房地產法律、法規體系;其次，在執法過程中，制止任何超越土地法規之外的行政干預行為;再次，加強普法教育，增強公民守法意識。通過法律、法規和中介機構規范房地產市場行為，規范房地產買賣、租賃、抵押等經濟活動，加強價格管理，為房地產開發企業投資創造一個公平合理的競爭環境。

總之，建立科學有序的房地產開發經營風險分析體系，是當前房地產業的迫切要求，這對于實現我國房地產投資決策的最優化和科學化，提高開發項目的綜合效益，都具有極大的促進作用。