對房地產價格泡沫的淺析

[摘要] 當前各個城市的房地產價格飆升，遠遠高于聯合國人居中心的住房價格標準，出現房地產的現實價格遠遠高于其基礎價值，即通常意義上的房地產價格泡沫，通過對其產生原因的分析：房地產商品的特殊性、土地資源的稀缺性、信息不對稱性、金融貸款對房地產的傾向性，提出采取相應的政策來擠出房地產價格泡沫。

[關鍵詞] 價格泡沫利率擠出稅收杠桿

幾年前，北京西紅門一塊140萬平方米的建設用地，在公開招標中被湖南電廣傳媒集團以17億元拿下，以網絡、寬帶和傳媒為主業的電廣傳媒集團敢于殺入與主業相距遙遠的房地產，說明了當時房地產的誘惑有多大。但是，直至今日，作為暴利行業的房地產行業，并非整體贏利能力很強的行業，過高的商品房空置率吞噬了房地產業所創造的利潤，可以說房地產行業甚至僅僅是一個微利行業，在中國股市上市公司行業利潤榜上，房地產名列倒數第二，明顯低于各行業平均利潤。因此，有專家說，當前房地產價格的上漲是一種“虛漲”，也就是我們通常意義上的房地產泡沫。

一、何謂房地產價格泡沫

價格泡沫一般是指虛擬資本的增長，那房地產價格泡沫主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年～1926年美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。

泡沫與一般商品價格的波動并不相同。

1.一般商品價格的波動主要是價格上漲、下跌，圍繞著商品的價值上下波動，變動幅度有限，而且從長期看來是循環的，是符合價值規律的，而泡沫則是價格持續上漲，漲到沒法預測的地步，讓公眾產生恐慌，然后紛紛轉手，從而使價格突然暴跌，波動幅度非常大，且沒有規律可循。

2.正如前面所說，一般商品的價格是圍繞價值來波動的，反映了商品的供給與需求之間的關系，當價格上漲時，供給增加，倘若需求不變，那投資者預期價格將下降，從而回歸到正常價格。而泡沫發生時，市場機制失靈，這時的投資者已不是理性的經濟人了，當價格上漲時，供給依然增加，但投資者卻預期價格將會繼續上升，也就是我們通常意義上的“買漲不買跌”。

二、房地產價格泡沫產生的原因

1.房地產商品的特殊性。與其他商品相比，房地產商品屬于耐用商品和高價值商品，在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，因而房地產容易產生泡沫。

2.土地資源的稀缺性。房地產主要包括土地及地上建筑物，而且房地產價格中土地成本占相當大的比重。眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性，與其他生產要素相比，土地的供給彈性最小。正如林毅夫教授指出的，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素，其價格增長得越快。因為土地的自然供給是固定不變的，但房地產的發展對土地的需求是日益增長的，從而導致了土地資源的相對不足，而且隨著經濟的發展、人口的增加，這種不足將會有無限擴大的趨勢。在土地獲利需求的促使下，由于土地權益是一種虛擬資本，可以反復轉手，因此，土地供給具有投機性，把獲取的土地權益作為牟利的手段也成為越來越多人所慣用的伎倆，而土地資源的稀缺性、壟斷性與投機性必然會導致土地價格的上揚，從而影響房地產價格，使其偏離資產的實際價值，為泡沫的生成提供了基礎條件。

3.信息不對稱性。在市場經濟健全的環境下，房地產的價格應該等于其重置價格，并受供求關系的影響，但在信息不對稱時，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的情況，從而導致房地產價格的虛擬性。然而與其他市場一樣，房地產市場的變化是始終存在的，各種動態因素的變化，比如基礎設施的投入、居民收入的增加、利率政策、稅收政策等的變動，都會引起房地產市場的變化，即使在信息完全的前提下，由于房地產業本身的特性：投資周期長，開發商的有效供給往往滯后于瞬息變化的市場需求，投資者很難及時對該變化做出相應的調整，更別談在信息不對稱的現階段，投資者幾乎無法對變化的市場做出準確的判斷，再加上對未來預期非正常的樂觀以及從眾行為，這樣房地產價格的虛擬性更加嚴重，泡沫成分更多了。

4.金融貸款對房地產業的傾向性。房地產業屬于資本密集型產業，其發展離不開金融業的支持，由于房地產的保值增值性及固定性，銀行系統貸款傾向于房地產業，尤其是在宏觀經濟形勢看好的情況下，政府鼓勵投資、拉動內需，利率設置得比較低，同時銀行因為盲目追求市場份額、信貸規模，忽視了對借款人的資格審查、后續的跟蹤調查，低估了投資項目潛在的風險，結果大量的銀行資金流入房地產業，形成了壞賬、呆賬，加快了房地產業的急速膨脹和泡沫的生成。

三、治理我國房地產泡沫的對策建議

伴隨著泡沫的突然破滅往往是更加混亂的經濟和金融危機，因此對待泡沫不能強力打壓，而要慢慢擠出和消化，在采取各種經濟或金融手段來控制投機資金流向的時候，應避免過激措施使得投機資金突然斷流，建議采取下列措施。

1.加強對土地利用的監管，抑制土地投機。進一步強化對土地的征收劃撥以及交易的管制，對那些任意“圈地”、以低價征地高價出讓增收的行為、搞名目繁多且勞民傷財的“形象工程”和“政績工程”、浪費資源的低效益、重復建設等，堅決予以制止。土地出讓應實行招投標和拍賣，制定出標底，選擇接近標底和開發方案優秀者中標，成交價格可以與標底有一定比例的上下浮動幅度，而不是“價高者得之”，防止哄抬地價。

2.規范信息披露制度，嚴厲打擊虛假信息。近幾年來，我國房地產得到了飛速的增長，但由于信息不及時、不對稱和過度投機，房地產過度發展帶來巨大的風險。因此，需要加強信息披露和輿論引導，防止投資者盲目跟風炒作，切斷泡沫形成的社會基礎，同時對制造虛假信息者予以嚴厲打擊，大力發展民間會計和審計機構，加強其市場約束和制度約束，使投資機構的利潤是真實可靠的。

3.調整房地產信貸結構，加強信貸審核和監督。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理，住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的規定比例，開發項目必須具備四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證)。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放零首付個人住房貸款，對個人購買兩套及兩套以上住房的，大幅度提高首付比例。

4.實施二手房交易稅收管理、充分利用稅收杠桿抑制炒作房價。在1994年國務院發布的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》以及1999年財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》中，就已經對二手房交易所得征收個人所得稅作出明確的說明。2006年7月26日，國家稅務總局又出臺相關通知，要求自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20％。通知明確，今后主管稅務機關要在房產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的契稅、營業稅、土地增值稅等稅收一并辦理。對于地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。這實際上意味著，原來的自愿繳納個稅已轉變為強制繳納。

由于房地產屬于固定資產的投資，對整個社會資金的流動以及對原材料價格的影響都非常大，所以應加強對房地產的管理，尤其是適時適量地擠出其中的泡沫成分。

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