土地市場發展的經濟驅動機制：理論與實證分析

摘要 探討中國土地市場發展的經濟驅動機制對于促進土地市場的有序發展意義重大。本文提出了一個土地市場發展的經濟驅動機制框架，然后以此為基礎從理論上分析我國土地市場發展的經濟驅動因素，并結合計量經濟模型的構建進行相應的實證檢驗。結果表明，無論是土地一級市場還是土地二級市場，影響土地供求的因素都是中國土地市場發展的驅動要素，而土地市場環境和制度政策則會對土地市場的發展起到抑制或加速作用。因此，對于今后中國土地市場的有序發展，宜從提高土地一級市場市場化程度、優化產業結構、提升城鎮化質量等方面展開。

關鍵詞 土地市場；經濟驅動機制；計量模型

中圖分類號 F301

文獻標識碼 A

文章編號 1002-2104(2007)03-0075-06

土地市場在整個社會經濟的發展中有著重要的地位和影響，高效的經濟增長離不開土地市場的快速、有序發展。那么，究竟如何推進土地市場的建設和發展？其關鍵就在于我們要對當前土地市場發展的驅動機制有一深刻理解。從已有的研究來看，目前對中國土地市場發展機理的研究更多地側重于探討制度和政策的導向作用^{[1， 2]}，而在一定程度上忽視了對土地市場發展的經濟驅動機制的挖掘。本文旨在提出一個土地市場發展的經濟驅動機制框架，然后以此為基礎從理論上分析了我國土地市場發展的經濟驅動因素，并結合計量經濟模型的構建進行相應的實證檢驗，以有助于我們更好地把握土地市場發展的經濟規律，促進土地市場的高效發展。

1 土地市場發展的總體分析

從我國的實際來看，土地市場是一個較為復雜的概念。經過近20年的漸進改革，我國的土地市場已初步形成為一個“三級層次結構”，包括農地征購市場、土地一級市場和土地二級市場^[3]。一般而言，由于農地征購市場偏重于單純的政府行為，因此本文僅限于探討土地一、二級市場的經濟驅動機制。

土地一級市場也即土地使用權的出讓市場。在這一市場上，國家通過土地管理部門在服從城市規劃、用途管理的前提下，采取劃撥、出讓（包括協議、招標、拍賣等）和租賃等形式，將一定期限的土地使用權有償出讓給土地需求者。圖1所示為1992-2003年間（1997和1998年缺乏相關統計數據）我國土地一級市場的總體運行情況。從中不難發現：一方面，這些年來土地一級市場的總交易量經歷了一個倒“U”型的變化過程。2001年以前一級市場總的交易宗數呈穩步增長態勢，在2001年總交易量達到最高的45.91萬宗后開始逐步下降；另一方面，土地一級市場內部的交易結構也發生了質的改變。從各種交易方式的相對變化趨勢來看，無償劃撥土地的方式在一級市場交易總量中的比重逐步降低，目前其份額已低于租賃等其他交易方式，而協議、招標、拍賣等有償出讓方式所占比重則由原先的最低逐步發展成為最主要的交易方式，土地一級市場的整體市場化程度日益提高。

土地二級市場也即土地使用權的轉讓市場。在這一市場上，土地交易者眾多，交易頻率較高，交易形式多種多樣，包括土地使用權的轉讓、出租、交換、抵押等。圖2所示為1992-2003年間我國土地二級市場的總體運行情況。

從中可以看出：一方面，土地二級市場總體呈快速發展態勢。這些年來，二級市場上土地轉讓和抵押的宗數都有著較快的發展，而市場交易總量更是表現出顯著的指數增長趨勢；另一方面，從內部結構來看，市場非均衡現象依然存在。具體表現為土地出租的比重日益減少，而土地轉讓的份額大幅提升。[JZ]

2 土地市場發展的經濟驅動機制的理論分析

我國的土地市場是伴隨著社會經濟的快速發展孕育而生的，因此，土地市場（包括一級市場和二級市場）的上述發展態勢及其內部結構演進除了有其自身的發展規律外^[4]，在很大程度上也是受到了社會經濟發展的驅動。眾所周知，市場是集合特定商品、服務以及資源的買方（需求方）和賣方（供給方）的一種制度或機制^[5]，因此影響土地供求關系的社會經濟因素對土地市場的發展有著重要作用。根據前人的相關研究和理論歸納，建設用地稟賦、土地收益、產業結構、城鎮化發展、固定資產投資以及居民收入水平等對土地市場的發展都有著不同程度的顯著影響^[6～8]，這些條件的改變往往是通過直接引發市場上土地供給或需求的相應變化而影響到土地市場發展的。而作為土地交易基礎的產權制度以及宏觀政策和市場環境等因素顯然也是影響土地市場發展的主要因素之一。但有所不同的是，它們對于土地市場發展的影響有著兩條不同的途徑：一是通過影響市場上的土地供給或需求對土地市場發展產生影響。從這一角度來看，上述建設用地稟賦和土地收益等因素與土地制度、宏觀政策以及市場環境之間存在著一定的協同關系；二是土地制度、宏觀政策和市場環境作為土地市場內涵的重要構成部分，其改變本身也體現出土地市場的某種發展和變化。鑒于此，我們可構建如圖3所示的中國土地市場發展的經濟驅動機制框架。

2.1 土地市場發展的供求因素分析

（1）建設用地稟賦與土地市場發展。建設用地稟賦即一個地區擁有的存量建設用地總量。由于土地一級市場上供應的主要是新增建設用地，因此建設用地稟賦對土地市場發展的影響主要表現在土地二級市場上。土地二級市場的本質是土地使用權人的相互交易，所以土地二級市場的供給量也就可以看作是當地建設用地稟賦的子集。建設用地稟賦好的地區土地二級市場的交易量才可能會大；對于建設用地稟賦差的地區而言，即使當地的土地交易十分活躍，其總的交易量也會受到限制。

（2）土地收益與土地市場發展。二級市場上的土地收益主要取決于土地交易的價格，當價格上漲時土地供給增加，需求減少；而當價格下跌時土地需求增加，供給減少。因此，在二級市場上土地收益對土地市場發展的影響具有不確定性。對于土地一級市場而言，由于政府是單一的土地供給方，因此政府的土地收益對一級市場上的土地供應具有十分重要的影響。根據已有的調查研究，不少地方的土地出讓金收益已經成為地方政府財政收入的主要來源和改善福利的重要途徑^[9]，在這樣的利益驅動下，地方政府有著足夠的激勵通過增加一級市場的土地出讓來獲取更多的土地收益。所以政府從一級市場上獲取的土地收益越多，土地一級市場的規模也相應越大。

（3）產業結構與土地市場發展。產業結構與土地利用之間存在著密不可分的對應關系，產業結構的變化往往伴隨著土地利用結構的相應調整。具體地，一方面，從農業與非農產業間的發展關系來看，非農產業比重的增加必然要求更多的農業用地轉變為非農用地。因此，隨著經濟非農化程度的提高，將會有更多的農地通過土地一級市場進入非農開發領域；另一方面，從非農產業內部結構的發展來看，隨著以服務業為主的第三產業所占比重的不斷提高，土地二級市場的規模也會進一步擴大。這主要是因為相對工業和交通等二產用地而言，第三產業用地的周期都比較短，其間的土地交易行為也更為頻繁。

（4）城鎮化發展與土地市場發展。城鎮化發展對土地一級市場和二級市場的影響是存在一定差異的，而且這種差異與不同的城鎮化發展階段有著密切的關系。不少學者根據對城鎮化發展與建設占用農地間的長期關系分析，提出兩者之間存在著倒“U”型變化規律^[10]。具體地，在城鎮化快速發展階段，由于大量農村人口向城鎮遷移，加劇了城鎮的承載壓力，因此不可避免地會要求農地的大量非農化，促使土地一級市場的大規模發展。而當城鎮化發展到一定階段，城鎮的總體規模達到較高水平后，土地利用方式會由粗放逐步轉為集約，對新增建設用地的需求也就大為減少。在這種情況下，隨著城鎮人口的增加，將在一定程度上促進土地二級市場的擴張和發展。

（5）固定資產投資與土地市場發展。在我國目前的快速經濟增長階段，一個顯著的特征就是投資水平的大幅提升。尤其是從固定資產投資的情況來看，交通建設、基礎設施以及房地產開發等領域的投資水平有了大規模提高，并逐步占據了固定資產投資總額的主要部分。近年來，用于房地產開發的固定資產投資增幅更是高達20％以上。不難想象，這些投資將直接拉動土地非農需求量的增加，擴大土地一級市場的規模。根據曲福田等人對1982-2002年我國固定資產投資增長率與建設占用耕地比例間關系的數量分析，固定資產投資一直是該期間建設占用耕地的誘導因素，土地的引致性需求非常明顯^[11]。另一方面，基本建設和房地產開發在城鎮地區也伴隨著大規模的舊城改造和拆遷行為，在居民的動遷和用地結構的調整過程中，大量的土地交易行為也隨之產生，從而促進了土地二級市場的發展。

（6）居民收入水平與土地市場發展。隨著城鎮居民收入水平的提高，人們對住房條件和生活環境的要求也越來越高。在這種內在需求的驅動下，必然促使房地產的大量開發，從而直接影響到土地市場的發展。據統計，1978-2004年我國城鎮人均住宅建筑面積由6.7 m²增加到25 m²，年均增幅高達10.5％^[12]。顯然，居住條件的改善一方面離不開大量新增建設用地的支持，另一方面也需要通過大規模的舊城改造來實現土地的集約利用和住房面積的大幅增加。因此，不難判斷居民收入水平的提高不僅會促使土地一級市場的規模擴大，也將刺激土地二級市場的快速發展。

2.2 市場化進程與土地市場發展

在市場經濟條件下，土地供求關系的變化主要是價格機制作用的結果，而市場化程度的高低又直接決定著價格機制的有效性。因此，市場化進程的快慢對于價格機制在配置土地資源中相關作用的發揮具有重要影響。落實到我國土地市場發展的現實來看，土地二級市場由于是土地使用者之間的自由交易，相對接近于完全的市場化機制，因此該市場上形成的價格能相對有效地起到優化配置資源的作用。而對于土地一級市場而言，由于存在著計劃和市場兩種配置方式，因此，市場化進程的發展將有助于該市場上土地資源的優化配置。確切地說，隨著一級市場的市場化程度提高，原先扭曲的價格體系將得到改善，特別是過去由低地價出讓造成的大規模農地非農化現象會有所遏制，從而在一定程度上控制土地一級市場的非理性增長。

當然，土地市場化程度的提高在控制土地一級市場非理性增長的同時也會對土地二級市場的發展產生影響。無論是通過農地轉用還是利用現有建設用地使用者之間的轉讓交易，土地一級市場和二級市場的作用都在于為社會經濟的發展提供必需的土地資源。因此，從某種程度來看，一級市場和二級市場之間會存在一定的替代關系。隨著土地市場化進程的發展，土地一級市場受到控制的同時也將在一定程度上促進二級市場的發展。特別是當一級市場上的出讓地價高于二級市場的交易地價時，更多的建設用地需求無疑將通過土地二級市場來獲取。因此，我們可以引申出這樣的推論，即土地一級市場的市場化程度提高將會有利于土地二級市場的規模擴大。

2.3 制度、政策與土地市場發展

（1）土地制度與土地市場發展。從我國土地市場發展的歷史和現實來看，制度變遷以及政策改革可謂是驅動土地市場發展的關鍵因素。眾所周知，改革開放以前我國對城市土地實行的是計劃配置、無償使用制度。雖然在20世紀80年代初，國家開始對部分城市土地開征有償使用費，但是土地市場的發展直到1987年深圳市的土地有償出讓試點才正式浮出水面。此后，1988年的《憲法》修正案中提出了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，為土地二級市場的發展提供了法律基礎。而1990年5月19日，國務院頒發的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》則對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、中止等問題做了明確規定，從而規范和促進了土地一級市場的快速發展。1992年鄧小平南巡講話和中國共產黨十四大確立了社會主義市場經濟體制的改革目標，中國經濟體制改革步伐大大加快。特別是黨的十四屆三中全會的召開以及1998年新《土地管理法》的出臺，為土地使用制度的市場化改革注入了新的動力，大大加速了土地市場化的進程。自此，我國的土地市場進入了全面、穩定和多元化的發展局面。

（2）宏觀政策與土地市場發展。與土地市場發展密切相關的宏觀政策主要可以概括為兩個方面：一是政府的管制政策，包括土地用途管制、土地收購儲備與土地交易管制等。土地用途管制政策通過對不同用途土地的數量和地域分布進行管制可以避免市場供需的無序化，強化土地的功能與地區分工，優化土地開發利用的整體效益；土地收購儲備制度主要在于從源頭上控制土地供應，使得在一定時期內，政府可以通過增減土地量來控制土地供給曲線的左右移動，以此達到有效干預市場的目的；土地交易管制主要是通過對土地交易價格的行政干預來影響土地市場的發展，如低價征地、限制地價和協議出讓等等。二是財政、稅收和金融等經濟政策。財政政策對土地市場的影響更多是通過土地收益的政府間分配直接體現的；稅收政策在土地的取得、保有和轉讓等各個環節都有著重要作用，一方面土地課稅可以促進土地的有效利用，加快了閑置土地的流轉，增加了土地市場的有效供給，另一方面通過調節土地級差收益，能夠抑制土地壟斷的投機，促進土地收益的公平分配等；金融政策則是在利用各種可能的方法和工具（包括土地抵押貸款、土地信托、土地保險、土地證券等）為土地開發和利用籌集、融通、清算資金的基礎上，通過影響供需雙方的投融資行為間接作用于土地市場運行的。

3 土地市場發展的經濟驅動機制的模型檢驗

3.1 面板數據（Panel data）模型的構建

為了驗證土地市場發展的經濟驅動機制，這里通過構建如下經濟模型來實現：

土地市場規模＝f（建設用地稟賦，土地收益，產業結構，城鎮化發展，固定資產投資，城鎮居民收入，土地市場化進程，制度政策，…）

根據前面的理論分析，上述經濟模型也可以具體表述為如下兩個面板數據模型：

其中，因變量PLM和SLM分別表示土地一級市場和二級市場的規模；URB、INV、INC、MKT則依次是反映城鎮化水平、固定資產投資、城鎮居民收入水平和土地一級市場市場化程度以一級市場上土地劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等各出讓形式所占比重的加權平均值衡量。對于各種出讓方式的市場化權重，主要依據其出讓價格與正常市場價格的相對值來確定。具體地，考慮到劃撥是一種典型的土地資源計劃配置方式，且基本為無償獲取，因此定義其權重為0。另外，根據對近年來全國土地市場交易情況的分析，以協議方式出讓土地的平均價格約為正常市場價格的20％左右；招標、拍賣和掛牌的價格則與正常市場價格相近。因此，定義協議出讓的權重為0.2，而招標、拍賣、掛牌出讓的權重為1。的變量；BFT表示一級市場的土地出讓金收入，NAG表示區域非農產業比重，GFT表示區域建設用地稟賦，TSI表示區域第二產業比重。i和j分別表示時間和地區，a₁，…，a₆為各自變量的對應系數，C為常數項，ε為隨機擾動項。這里沒有加入制度政策變量主要是考慮到后面運行這兩個模型時采用的是1999-2003年的數據，從研究階段的制度政策特征來看，這期間的土地制度和相關宏觀政策環境都相對較為穩定，因此不再深入驗證制度政策對土地市場發展的影響。

3.2 數據來源與變量預期

估計上述兩個模型所需的數據集主要取自1999-2003年間中國大陸31個省區的面板數據，樣本合計達155個。各變量數值的具體來源如表1所示。同時為了便于對模型運行結果和前面理論分析部分進行比較，表1還列出了模型中各自變量對土地一級市場和二級市場作用的理論預期方向。

3.3 模型運行結果分析

針對上述兩個面板數據模型，采用經典的OLS（普通最小二乘法）估計往往會存在偏差。因此，這里直接運用固定效應模型的GLS（廣義最小二乘法）估計，模型的運行結果如表2所示。從表中所列的估計結果來看，土地一級市場與二級市場模型的R2和F統計量都十分顯著，且均只有一個變量不顯著，說明模型運行的總體情況較好。

首先，從土地一級市場模型的估計結果來看，各自變量的符號與理論預期是完全一致的。說明前面的理論分析是符合實際的，即政府土地出讓金收益、非農產業比重、固定資產投資和城鎮居民收入水平的提高都會在不同程度上促進土地一級市場的發展，市場化程度的提高則會對土地一級市場的規模擴大起到一定的抑制作用。城鎮化水平對土地一級市場的影響不顯著，這可能是由于目前我國大部分地區處于快速城鎮化階段，即使是目前城鎮化水平較高的地區，其在進一步發展的過程中，仍不可避免地要新增大量建設用地。但從反映兩者間關系的系數符號來看，城鎮化水平高低與土地一級市場規模之間的負向關系已有所顯現。

其次，從土地二級市場模型的估計結果來看，除了一級市場市場化程度的影響與理論預期相反外，其他變量的作用與前面的理論分析是一致的。說明建設用地稟賦、城鎮化水平、固定資產投資和城鎮居民收入水平的提高對土地二級市場的發展都有不同程度的促進作用。而在城鎮產業結構升級的過程中，隨著二產比重的下降和三產地位的上升，土地二級市場的發展也會日益繁榮。一級市場市場化程度的提高對二級市場的影響并不顯著，且與理論預期相反，這可能是由于目前一級市場的市場化程度雖然得到了快速發展，但地價水平與二級市場相比仍偏低，因此其對土地二級市場的間接促進作用并未顯現。

再次，從估計系數的彈性值來看，在影響土地一級市場發展的各因素中，非農產業比重和市場化程度的作用彈性最大，其每提高1％將分別致使土地市場規模擴大2.72％和縮小0.51％。相比較而言，土地出讓金收益對土地一級市場的影響較小，說明目前政府的土地出讓行為已日趨理性。另一方面，在影響土地二級市場發展的各因素中，城鎮化水平、二產比重和建設用地稟賦分列前三位。城鎮化水平和建設用地稟賦每提高1％，土地二級市場的規模將依次提高1.17％和0.64％，而二產比重每減少1％也將促進市場規模擴大0.86％。

4 結論與啟示

本文深入探討了現階段我國土地市場發展的經濟驅動機制，并通過構建相應的面板數據模型進行了實證檢驗。研究表明，我國土地市場的發展是多種經濟因素共同作用的結果。從市場機制的本質來看，無論是土地一級市場還是土地二級市場，影響土地供求的因素都是土地市場發展的驅動要素，而土地市場環境和制度、政策則會對土地市場的發展起到抑制或加速作用。實證模型的運行結果較好地支持了理論部分的分析觀點，即土地收益、產業結構、城鎮化發展、固定資產投資、居民收入水平和市場化進程對土地一級市場的發展有著明顯的驅動作用；而土地二級市場的發展則更多地受到建設用地稟賦、產業結構、城鎮化水平、固定資產投資和居民收入水平的影響。

當然，本研究也為今后我國土地市場的發展提供了一些有益啟示。首先，進一步提高土地一級市場的市場化程度，這不僅有利于控制一級市場的規模和農地的大量非農化，也將最終促成一級市場和二級市場的融合，實現土地資源的高效配置；其次，優化產業結構，特別是積極促進非農產業內部的結構優化，大力發展第三產業，以激發土地二級市場的發展；再次，提升城鎮化質量，特別是對于快速城鎮化地區，要避免對農地資源的粗放占用，鼓勵土地二級市場的發展，促進城鎮土地的集約利用。

(編輯：田 紅)

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The Economic Driving Mechanism of Land Market Development:

A Theoretical and Empirical Study

WANG Qing CHEN Zhigang2 YE Yiguang HUANG Xianjin2

(1. College of Public Administration， Nanjing Agricultural University， Nanjing Jiangsu 210095，

China;2. Department of Land Resources and Tourism， Nanjing University， Nanjing Jiangsu 210093， China)

Abstract It is important to study the economic driving mechanism of China's land market development to promote steady development of land market. This paper put forward an economic driving framework of land market development， then explored the economic driving factors of China's land market development in theory and took the corresponding econometric test. The results show the factors driving China's land market development include three aspects， such as factors affecting land supply and demand， land market circumstances， and institutions and polices. China's land market development results from the common effects of the above factors. In order to promote further development of China's land market， some suggestions are proposed in the end， such as enhancing the marketization level of land primary market， optimizing industrial structure， improving urbanization development， etc.

Key words land market; economic driving mechanism; econometric models