暖春四月“保有稅”破繭而出？

有消息稱，大戶型“保有”稅已被提上議事日程，并有可能在2007年4月份后出臺，征收范圍可能為120平方米以上的房產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認為，這一稅種的征收有助于擴大小戶型消費市場。

可能今年4月后推出

2006年12月16日，建設(shè)部副部長劉志峰透露，目前包括建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局三個政府部門正在研究增加“保有環(huán)節(jié)”住房稅費，對于戶型面積偏大的房子收取一定費用，從而引導(dǎo)合理的住房消費，鼓勵購買小套型、功能良好的住宅。

2006年12月19日，業(yè)內(nèi)傳出消息，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺。

關(guān)于這一稅種的征收范圍的另一種說法是，以120平方米為限，有20％的調(diào)整幅度，也就是說，征收可能從144平方米起。建設(shè)部2006年4月的調(diào)研表明，全國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143．9平方米。

具體征收方面，“保有稅”作為物業(yè)稅的一種，將按房地產(chǎn)的面積每年付稅。

業(yè)內(nèi)人士認為，這將是推動“90／70”規(guī)定落地最有力的“殺手锏”，有助于引導(dǎo)小戶型消費。

其實政府之前對大戶型住房已有一些稅費政策調(diào)控，2001年9月之前，北京市規(guī)定凡是120平方米以上的房屋，契稅稅率4％。之后，為了進一步拉動房地產(chǎn)這個經(jīng)濟增長點，鼓勵民眾購買大戶型，北京市把超過120平方米的住房切成兩部分征收契稅，超出部分征收4％，120平方米以內(nèi)的部分減半征收。到了2002年7月，契稅稅率更是由4％下調(diào)到了3％，意味著1 20平方米以下部分契稅稅率為1．5％。其他省市也都是這樣得政策，有的把144平方米作為一個分界點。

今年大戶型仍是投資品

雖然專家認為大戶型保有稅利處多多，但是，購房者對這一稅種的誕生依然存在疑慮。

搜房網(wǎng)網(wǎng)上針對大戶型征收保有稅合理性的調(diào)查顯示，認為征收保有稅不合理的人占到被調(diào)查總?cè)藬?shù)的77．74％．而認為合理的只占22 26％。

有購房者表示，最近兩年營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等稅收越來越多，已高達10％左右，但房價至今卻沒有明顯的下降趨勢，部分地區(qū)反而出現(xiàn)較大幅度的上升勢頭。

房產(chǎn)專業(yè)評論人士蔡為民認為，保有稅的征收使大戶型出現(xiàn)短、空、長、多的狀態(tài)。由于對大戶型的收稅導(dǎo)致買大戶型的人少了，針對大戶型征收保有稅使得房屋成本增加，銷售面臨更大的困難。明后年“90／70”小戶型的大量上市，對于買來自用的小戶型沒什么大影Ⅱ向。但“物以稀為貴”的大戶型在將來可能出現(xiàn)像最近別墅用地由于列入限制用地而價格有所上漲的情況。對于投資者來說，逐漸稀少的大戶型將成為投資對象。

保有稅能推動小戶型?

“90平方米以下中小戶型應(yīng)占供應(yīng)總量70％”的政策曾在業(yè)界掀起“大戶型越限越走俏”的討論，而建設(shè)部擬對大戶型征收保有稅，會否推高大戶型的價格?

對此，業(yè)內(nèi)專家有不同意見。除上述可能使大戶型價格走高一種觀點外，另一方面認為有關(guān)部門一直批評住宅消費“奢侈”的現(xiàn)象，因而考慮政策引導(dǎo)住宅合理消費。此次對大戶型征保有稅，對于大戶型是利空的消息，大戶型市場可能會遭到打擊，有多套大戶型物業(yè)的買家可能會甩賣物業(yè)，令物業(yè)價格走低。

記者從房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)上了解到，一些大戶型項目的銷售速度仍比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)較大波動。

據(jù)建設(shè)部負責(zé)人透露，大戶型保有稅是為了引導(dǎo)合理的住房消費，鼓勵購買小套型、功能良好的住宅。業(yè)內(nèi)人士認為，這將是推動“90／70”規(guī)定落地最有力的“殺手锏”。

開征保有稅是否合理?

劉志峰認為，住房是一次性交易，但目前保有環(huán)節(jié)的稅費很低或者基本沒有，因此造就了消費中的“貪大求闊”現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，對大戶型征收保有稅，其實就是物業(yè)稅。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收應(yīng)該包括三個環(huán)節(jié)：一個是開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，一個是流通環(huán)節(jié)的稅收，最后是保有環(huán)節(jié)的稅收。顧云昌指出，應(yīng)該規(guī)范和減少流通環(huán)節(jié)的稅收，在保有環(huán)節(jié)應(yīng)該增加稅收，但目前對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，導(dǎo)致了相當(dāng)部分人認為買房買多買少反正無所謂，于是出現(xiàn)了囤房的現(xiàn)象，這和現(xiàn)有的國情并不相符。

目前，大多數(shù)發(fā)達國家都很重視在房地產(chǎn)保有階段的征稅，而在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收則相對較少。這樣做不僅降低了房地產(chǎn)空置率，也鼓勵了房地產(chǎn)的交易。在房地產(chǎn)保有階段，目前世界上通行的做法是征收財產(chǎn)稅。在美國、加拿大、英國等國家，不區(qū)分房地產(chǎn)和業(yè)主的其他財產(chǎn)，也就是說，政府向納稅人統(tǒng)一征收財產(chǎn)稅，稅率從3％到20％不等。比如，紐約郊區(qū)一套4居室的獨立住宅，價值約為80萬美元，每年要繳納的房產(chǎn)稅接近2萬美元。日本的房地產(chǎn)在保有階段，需要繳納固定資產(chǎn)稅，把土地、房屋和相關(guān)建筑物和在一起計算稅基，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4％。

顧云昌認為，一人同時擁有多套住房已經(jīng)不是為了自住，而是作為一種儲備，一種投資，甚至是一種投機。如果開征物業(yè)稅或者保有稅的話，有利于市場的平衡，從這個意義講，保有稅的出臺或者物業(yè)稅出臺勢在必行。

但是也有業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑，建設(shè)部對大戶型住宅保有環(huán)節(jié)征稅的意向，顯然還指向“炒房熱”。但是，暗流洶涌的炒房投機活動，并不會因為對大戶型征了稅就偃旗息鼓，他們完全可以再把資金投入到中小戶型。