誰將倒在土地增值稅“槍口”之下？

作者簡介：

章林曉，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師。土地估價師。1968年出生于浙江。1986年考入杭州大學(現(xiàn)浙江大學)數(shù)學系，1990年畢業(yè)，獲理學學士學位。畢業(yè)后。長期在地產(chǎn)界從業(yè)，主持地產(chǎn)評估機構工作，創(chuàng)辦地產(chǎn)咨詢策劃代理機構。

1月16日，《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)，一經(jīng)國家稅務總局網(wǎng)站發(fā)布，市場立即作出了強烈反應，滬深股市漲勢強勁的房地產(chǎn)股票聞聲下跌；1月17日，甚至出現(xiàn)了大面積跌停的罕有現(xiàn)象，近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報收。

是市場反應過度，還是土地增值稅威力確實夠大，將對房地產(chǎn)企業(yè)的贏利情況產(chǎn)生直接影響，甚至對某些房地產(chǎn)企業(yè)存在致命一擊?如果土地增值稅對某些房地產(chǎn)企業(yè)確實存在致命一擊，那么，誰將倒在土地增值稅“槍口”之下?

土地增值稅清算“槍指何方”?

面對清算土地增值稅的巨大影響，以及土地增值稅成本將由購房者承擔的傳言，國家稅務總局在其網(wǎng)站發(fā)布了標題為《土地增值稅并非新開征的稅種》的文章。文章指出——

土地增值稅1994年就已開征，土地增值稅清算管理有關問題的通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，是一個征管文件。

由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。

土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

在該文章中，特別值得注意的是，有一句話國家稅務總局是用粗體字加以標出的：“建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20％加計扣除部分)20％的，免征土地增值稅。”

國家稅務總局刻意強調的這句話，明確表明了土地增值稅清算“槍口所指”的，不是“低利潤普通住宅項目”，而是除此以外的其他項目。

土地增值稅清算將促使房價上漲?

清算土地增值稅的消息出來后，有些開發(fā)商著急，有些專家學者似乎更著急，火急火燎地喊出了房價將會因此而上漲的聲音。

一些開發(fā)商說，羊毛出在羊身上，稅收成本的增加，必定轉嫁到房價上，最終將由購房者來承擔土地增值稅的成本。

相對于一些開發(fā)商表述的直白，一些專家學者在表達自己的觀點時，相對來說要隱晦得多了。在此次專家學者喊漲房價的聲音中，有一種典型的說法——

雖然房價水平是由市場總需求和總供給決定的，與開發(fā)企業(yè)的成本沒有直接關系，但土地增值稅成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況，起到促進房價上升的效果。

那么，土地增值稅成本又是如何改變供求狀況的呢?

這些專家學者說，土地增值稅成本的增加可能導致部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虧損，因而退出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)投資因此受到影響，未來商品房的供應就會有所減少；而在需求方面，由于絕大多數(shù)消費者認為開發(fā)企業(yè)的成本都會轉嫁給消費者，導致房價上漲，遲買不如早買，在這種心理預期下，不但不會減少購買需求，反而會放大這種需求。供應減少，需求增加，房價自然就上漲了。

如果，土地增值稅是對所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目開征，那么，由“長期均衡價格的決定因素就是生產(chǎn)者的生產(chǎn)總成本”這一經(jīng)濟學常識，我們不難知道，一些開發(fā)商所說的“羊毛出在羊身上”，是千真萬確的，土地增值稅最終必將傳導到房價上，并由購房者承擔。

然而，問題的關鍵是，土地增值稅并非是對所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目開征的。國家稅務總局在《土地增值稅并非新開征的稅種》一文中特意用粗體字標明指出：土地增值稅對低利潤普通住宅項目“網(wǎng)開一面”。

而且，大家知道，本輪房地產(chǎn)宏觀調控的重點之一，是調整房地產(chǎn)供應結構，這些“低利潤普通住宅項目”(普通中小戶型商品房、限價房、經(jīng)濟適用房)，同廉租房一樣，是要著力增加供應的對象。只是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，再加中央房地產(chǎn)調控政策多次遭遇“腸梗阻”，從調控開始發(fā)力，到形成市場面的真正供應，尚需一段時日。

至于一些專家學者的說法，雖然說得很隱晦，但是，只要仔細分析，更是不難看出破綻——這些專家學者在考慮房地產(chǎn)的“供應”與“需求”時，其假設前提是不同的。在考慮“供應”時，他們不假設房價會因土地增值稅而上漲，而在考慮“需求”時，他們則假設房價將隨土地增值稅征收而上漲。

事實證明，民眾并沒有受到“土地增值稅清算將會促使房價暴漲”的“忽悠”。股市房地產(chǎn)股票連續(xù)幾天的下跌，就充分說明了這一點。

試想想看，如果“羊毛出在羊身上”，土地增值稅清算真的將促使房價的加速上漲，土地增值稅成本能傳導到房價上，甚至是成本增加一房價增加二式的暴漲，那對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，豈非利好的消息?

“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產(chǎn)商的命!”絕大多數(shù)開發(fā)商心中也明白得很。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》報導，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人在向《21世紀經(jīng)濟報道》透露“上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商密謀集體‘上書’反對土地增值稅”時，這名房地產(chǎn)企業(yè)老總對記者如是說。

誰將倒在增值稅“槍口”之下?

難道真的如有人所說，土地增值稅的清算，淘汰的將是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大浪淘沙過后，留下的將只是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嗎?

分析至此，相信每位讀者，都會自己作出結論，其實并非如此!

由前面分析可知，顯然，那些一直以來致力于為普通民眾開發(fā)住宅、著力于“低利潤普通住宅項目”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其規(guī)模不論大小，都不會受到絲毫影響。

另外，對于那些在會計處理上，嚴格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，給土地增值稅全額做了預提，并且對這部分資金沒有挪作他用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其規(guī)模不論大小，也不會造成什么嚴重的沖擊。對于這部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，“土地增值稅清算對業(yè)績幾乎沒有影響”(部分上市房地產(chǎn)企業(yè)“公告”用語)，確實并非虛言。

那么，土地增值稅的清算，將會對誰造成致命一擊呢?

對于那些不相信國家房地產(chǎn)宏觀調控的決心，狂賭地價、房價上漲，并且不注重現(xiàn)金流安全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不論其規(guī)模大小、上市與否，土地增值稅的清算將會給其帶去嚴重的威脅。

這些年來，由于房地產(chǎn)市場的長期“牛市”，更兼一些專家學者“房價常態(tài)是上漲”、“房價還將上漲十幾年甚至幾十年”等言論的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛喪失了風險意識。

他們在國家開展房地產(chǎn)宏觀調控的大背景下，企業(yè)戰(zhàn)略決策也沒有及時轉到“以確保‘現(xiàn)金流’安全為中心”的道路上來，他們在國家卡緊開發(fā)貸款的情況下，取而代之基本上以收取的“預售款”去鋪攤子，到處圈地囤地，把戰(zhàn)線拉得老長，搞所謂“以小搏大”的滾動開發(fā)，將資金鏈崩得緊緊的。

“屋漏偏逢連夜雨”，在銀監(jiān)部門剛剛斷然叫停未封頂樓盤個人按揭貸款不久，又突然遭遇稅務部門土地增值稅的清算，此時，對于這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在現(xiàn)金流方面，收入銳減，支出突增，資金鏈就極有可能崩斷。

在這些沒有風險意識的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，最先倒下的，將是那些搞了“虛假個人住房按揭貸款”套取銀行資金的房地產(chǎn)企業(yè)。因為，他們比他們的“難兄難弟”還多一個現(xiàn)金支出渠道，即每月的按揭貸款還得及時歸還，因此，相對來說，他們倒下的速度會更快些。

當然，陪同他們倒下的，恐怕還會有一些里應外合共同搞“虛假個人住房按揭貸款”的相關人員。