“面朝大海，春暖花開”的美景如何再現

案例回放： 2006年，張先生歷經幾番商海沉浮，多年來的夙愿終于得以實現——在美麗的海濱城市購買一幢依山傍海的高級別墅，享受“面朝大海，春暖花開”的視覺美感。然而，好景不常。在購買別墅后，他發現開發商在原本并未規劃建房的空地上建起了一幢新樓，不偏不倚，正好遮擋了他遠眺大海的視線。他認為開發商擅自改變設計，侵犯了他的眺望權，在要求其停工未果的情況下，張先生將開發商告到了法院。那么，張先生的眺望權是否能夠得到保護呢?

案例分析：

所謂眺望權，在民法理論上的解釋為“需用地人要求供用地人不得在一定范圍內修建建筑物或其他障礙物，以保證需用地上的土地或建筑物的視野的權利。”我國《民法通則》及其《貫徹意見》具體規定了四類相鄰關系：1、相鄰截水、排水、流水(滴水)關系；2、相鄰通行關系；3、相鄰通風、采光關系，4、相鄰環境保護關系，其中顯然沒有包括眺望權。而從相鄰權的法律本質來看，其也不可能包括眺望權。理由在于：所謂相鄰權，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用權之間，一方行使所有權時，要求另一方提供便利或接受限制的權利。它是法律為了保證物權的正常行使而對相鄰的不動產所有權或使用人所做的必要的限制，屬于法律的強制性規定，盡管司法解釋規定行使排水權和通行權時受益人應當給予適當補償，但這種補償并不影響相鄰方必須允許權利人行使權利這一強制性前提。法律的這種強制性決定了相鄰權只能限制在保證物權人正常行使物權的最低限度內，例如，如果不允許相鄰人通行，則其根本無法回到自己的房屋內。如果擴大這一必要限度，就會明顯違背法律公平原則，導致相鄰權的濫用。由此分析眺望權，其權利客體應該是保持視野的開闊所帶來的一種精神上的愉悅的利益，在現代社會特別是大城市高樓林立的情況下，要求這種利益顯然超出了正常生活需要的限度，將之作為一種法定的權利給予強制性保護是不現實的。

但是，眺望權不能歸屬于相鄰權這種法定權利加以保護，并不等于法律對它不進行保護。這種保護的途徑就是由當事人自己通過約定來設定這種權利，在傳統民法上稱之為地役權。所謂地役權，是指利用他人土地以便有效使用或經營自己的土地的權利。它是一種獨立的物權，在性質上屬于用益物權的范疇，這是其與相鄰權最根本的區別所在。因為相鄰權并不是一種獨立的物權，而是屬于所有權的內容，它是所有權社會化的表現之一。此外二者還具有以下兩點重要的區別：第一，地役權是約定的權利，相鄰權是法定的權利；第二，地役權涉及的供役地和需役地并不是一定相鄰，而相鄰權的兩塊土地應該是相互毗鄰的。當然，地役權作為一種物權，經過登記，便具有對抗第三人的效力。反之，如果約定后沒有登記，那么這樣的約定只在合同雙方生效，一方不履行約定，另一方只能主張其承擔違約責任，而不是侵權責任。

案例總結：

由上面的分析可以看出，本案中原告事先與被告并沒有關于眺望權的約定，法律上也沒有關于眺望權的規定，因此，本案原告無權以侵害眺望權為由要求被告承擔法律責任。

司法實踐中有一類可歸于約定眺望權的糾紛，如果開發商明確承諾在樓前一定距離內不修建一定高度的建筑，而且這樣的承諾足以影響你做出是否購房的決定，但是開發商最后卻在該塊土地上建起了高層樓房，這時，商品房的買受人是有權要求開發商承擔違約責任的。法律依據除了商品房買賣合同的明確約定外，還可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條： “……其中明確規定，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允許具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。

因此，張先生如果可以舉證開發商在售房時作出相關的承諾，并對自己的購房決策產生重大影響，那么他仍然可以要求開發商承擔違約責任，支付一定數額的違約金。可惜，由于張先生沒有將這一眺望的權利進行約定并且登記，因此這一權利無法得到物權法的保護，那么，他就無權要求開發商拆除高樓，恢復原狀。看來張先生渴望的“面朝大海，春暖花開”的美景無法再實現了。

律師提醒：

雖然并不贊成輕起訟爭，但有時訴訟也是不可避免的。掌握充分、可靠的證據是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發商違約的充分、可靠的證據，也會使自己在和開發商的談判中處于有利地位。因此，在整個交易的過程中，購房者都應該注意保留和收集一切能夠證明事實的相關證據，包括合同和所有雙方簽訂的協議，有時還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據。當然，到底什么才是有效的證據，如何才能取得有效的證據，有時需要律師等專業人士的指導和幫助。但首先，購房者必須要有這樣的意識。如果購房者沒有這樣的意識和事先的準備，一旦發生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結果。因為，無論是什么樣的客觀事實，如沒有證據支持，就不能成為法律真實，不是法律意義上的真實，就不能得到法律保護。