莫斯科高樓拔地起外資青睞俄羅斯房地產

由于莫斯科的房地產價格不斷上漲，投資者增加了對市場過熱的擔心。俄羅斯對價格不穩定的石油的依賴，增加了不可預測的沖擊的機會。但分析家降低了商業房地產泡沫的風險。俄羅斯房地產機構CB Richard EllisNoble Gibbons的調查負責人埃里娜·弗洛諾娃說，需求繼續大幅超過供應。在巴黎和倫敦各有3億到4億平方英尺的現代辦公空間的情況下，人口更多的莫斯科僅有5000萬平方英尺的辦公空間，并且大部分是蘇聯時代的建筑。這些辦公樓缺少空調，缺少先進的通信設備和停車場。弗洛諾娃說：“我們不相信房地產業很快會發生危機。”

在10年前的俄羅斯，買賣土地還是一種禁忌。如今俄羅斯已成為全球發展最快的商業房地產市場之一，房價高到令人咋舌的地步，需求不斷上升。

目前，俄羅斯的房地產市場還處于萌芽階段，主要局限在莫斯科，只有為數不多的投資商熱衷于在圣彼得堡或西伯利亞的工業城市碰運氣。雖然俄羅斯的國土面積位居世界第一，但它卻長期飽受土地短缺的困擾。這一問題在莫斯科尤其突出，因為那里的土地供應在市政府的嚴格控制之下。發展落后的銀行系統一度給房地產投資商籌措資金造成很大的難度。

然而這種局面在2006年有了改觀，外資開始青睞俄羅斯房地產。俄羅斯房地產業對外國產生吸引力的原因，是俄羅斯商業繁榮，不斷增加的個人財富，意味著對各種類型的房地產項目的需求不斷上升。

一個關鍵的市場

在幾年前，莫斯科的地平線上最突出的建筑，就是克里姆林宮的洋蔥屋頂和哥特式尖頂。一些在斯大林時代的建筑物被稱為“七姐妹”。但今天，像森林一般的起重機占據了沿莫斯科河一塊面積達250英畝的地段。在這里，93層的聯盟大廈(FederationTower)正在節節上升，它將是歐洲最高的建筑物。在不遠的幾個街區，包括160個商店、一個有9個屏幕的電影院和一個游泳池的世界貿易中心正接近完工。在莫斯科的郊區，54層的勝利宮(Triumph Palace)豪華公寓樓，去年開始接納富有的俄羅斯人。在整個莫斯科，大批新的辦公樓和公寓樓，正在改變這座城市的面貌。

盡管莫斯科建筑的繁榮很大程度上是由于石油財富，但海外投資者也參與了行動。根據俄羅斯房地產機構CB Richard Ellis Noble Gibbons的數據，2006年，外國投資基金向俄羅斯的房地產業投入15億美元幾乎是2005年的兩倍。摩根斯坦利房地產公司全球共同負責人約翰·卡拉菲爾說：俄羅斯對我們來說，無疑是一個關鍵的市場。他的公司在7月份購買了俄羅斯房地產開發商RosEuroDevelopment公司10％的股份。這家俄羅斯開發商，計劃在今后五年內投資30億美元，包括在主要地區城市建造辦公樓和購物中心，并且在新西伯利亞市建設一個投資5億美元的高技術園區。

高于西方的投資回報

俄羅斯房地產業對外國投資產生吸引力的原因，是俄羅斯商業繁榮，不斷增加的個人財富，意味著對各種類型的房地產項目的需求不斷上升。在莫斯科，高質量的辦公空間現在租用的價格為95美元一平方英尺，比紐約曼哈頓中心區高三分之二。這對莫斯科的商業承租人來說是一個壞消息，但對房地產投資者是好事。他們的年回報率高達10％，而西歐和美國的回報率是4％到5％。

摩根斯坦利房地產公司

不是惟一投資俄羅斯房地產的外國公司。奧地利美因爾歐洲土地有限公司(Meinl European Land Ltd．)向莫斯科的4個超級市場投資5.08億美元。英國基金拉文俄羅斯有限公司(Raven Russia Ltd．)2005年為俄羅斯房地產籌措資金2.66億美元。總部設在倫敦的佛萊明家族伙伴公司(FlemingFamily；Partners)三年前建立了一個6000萬美元的俄羅斯房地產投資基金。這些錢來自美國投資者，例如通用電氣養老金信托公司。現在，這個集團正在籌措第二個基金，價值至少1.5億美元，并且希望今后兩年內在俄羅斯投資10億美元。佛萊明家族伙伴公司的資產經理在莫斯科說，俄羅斯的投資回報比西歐更高。

不相信會有危機

存在的一個問題是，雖然有滿足西方標準的工程項目，但投資者仍然擔心俄羅斯建筑的質量和合作伙伴的可靠性。直到最近，外國投資基金僅將錢投入完工的建筑物，避開與建設和開發有關的風險。在俄羅斯，建筑業是一種黑暗的商業。建設項目一般要經過300道關口的審批。這些官僚主義障礙為貪污腐敗提供了很大的可能性。

但由于房地產價格上漲和已建成項目投資協議增加很少，外國投資者為了獲取較高回報，開始冒較大的風險。他們現在積極為建設項目提供資金，一般年回報率高達20％。他們還把目光轉向較小的城市，例如新西伯利亞、葉卡特林堡和克拉斯諾亞爾斯克。這些地方是巨大的投資處女地。俄羅斯房地產開發商RosEuroDevelopment公司的商務主任娜塔麗婭·科羅塔耶娃說：這些地區現在比莫斯科對投資者更有吸引力。投資者仍然能夠買到非常好的場地，以非常低的成本建設非常好的項目。

實際上，由于莫斯科的房地產價格不斷上漲，投資者增加了對市場過熱的擔心。俄羅斯對價格不穩定的石油的依賴，增加了不可預測的沖擊的機會。但分析家降低了商業房地產泡沫的風險。俄羅斯房地產機構CB Richard Ellis Noble Gibbons的調查負責人埃里娜·弗洛諾娃說，需求繼續大幅超過供應。在巴黎和倫敦各有3億到4億平方英尺的現代辦公空間的情況下，人口更多的莫斯科僅有5000萬平方英尺的辦公空間，并且大部分是蘇聯時代的建筑。這些辦公樓缺少空調，缺少先進的通信設備和停車場。弗洛諾娃說：“我們不相信房地產業很快會發生危機。”

盡管近期俄羅斯媒體報道，部分地段房價略微下跌，但分析人士預測，莫斯科樓市的基本態勢不會改變。目前俄羅斯政府支持的銀行住房貸款計劃仍是推動房價長期上漲的因素。