投資、投資大眾投資時代來臨

在過去的一年里，無論是輿論還是政策，都在不斷地打擊投資行為，但是投資大潮并沒有因此而消退，相反，民眾投資的熱情越來越高漲，如果說2006年還是大眾學習投資的時代，那么在2007年，我們將迎來全民投資時代。這樣的情形不能不讓我們問一句：為什么?

話題回到最初，在脫離小康時代之后，我們將走到哪里去?對于小康，國家是這樣定義的：解決溫飽。解決溫飽之后，手里有了余錢，那么這些余錢要用來干什么?放到哪里去?投資的話題因此而生……

政策發力，投資投機相分離

一直以來，我們把居住需求當作真實需求，把投資需求當作是虛假需求．國家幾次三番出臺政策加以打擊，可是這樣的需求并沒有被打壓下去，所以，我們應該相信，投資也是大眾的真實需求，有越來越多的人需要通過投資讓余錢發揮效力。另一方面，我們也看到，正是政策的打擊讓熱錢絕了跡，讓投機絕了跡，也正是政策的作用，使投資和投機有了分離。

在政策出臺之前，房地產市場活躍著熱錢的蹤影。什么是熱錢呢?熱錢就是快進快出的錢，這些錢在2006年一系列政策的打壓下，基本絕跡了。以前大家會看到炒房炒樓花，這里面有好幾道炒作，在排號的時候炒一道，到國土局登記之前再炒一道，登記后更名又可以炒一道，有些在入伙之前，有些在二手樓之前，還能再炒。但是通過幾道政策的打擊，比如禁籌令、國土局下載合同、不能更名等等，就把炒樓的手段限制住了。

房地產經濟在實際上是產權經濟，如果沒有了產權作支持，沒有了合同的支持，所有的投資行為就不能成立。在政策的打擊下，現在房地產市場上留下來的錢，都是長錢，是用于是長期投資的。也可以說，因為政策的打擊，很多投機行為不得不轉作長期經營，變成了投資行為。

大眾投資推動房價上漲

2006年的房價快速上漲被很多輿論歸罪于熱錢。我認為熱線肯定沒有這個能力讓房價上漲。熱錢本身很小，對市場的影響也有限，再者現在已經沒有了讓熱錢自由進出的空間。另外。股市也不是讓房價上漲的推手，在股市全面上漲之前，房地產市場已經欣欣向榮，一片大好了。

那么是宏觀調控造成的嗎?很多人認為宏觀調控限制土地供應，造成了房價上漲，對此，我有不同看法。宏觀調控所限制的土地，并不是限制供應總量，比如禁地令的出臺，它所限制的，是不通過公開市場出讓的土地，是在堵住原來的土地供應漏洞。這一點，對房地產市場只有利好。當然了，宏觀調控也使得高端市場供應減少，從而升值，但是這些并不影響大局。

我個人認為，房價上漲的主要原因是由于目前中國的貨幣發行量太大，而市場對房子的需求量也遠遠超出了我們的想像。大眾需要把手里的余錢放到一個理想的地方，如果單純是為了自住，他可以通過租房來解決，而置業的本身就是對未來的一種投資，所以要把自住需求和投資需求作一個徹底的分界，是非常困難的。房地產天生就具有投資性，不論是自住還是投資，行為人本身都是看好未來資產升值這一走向的，沒有人會在普遍認為房地產市場越走越跌的情況下，還要進行置業或投資。正是由于大眾的投資行為，大眾對于未來的信心，帶動了我們的房地產市場越走越熱。

房地產投資需要專業引導

當然并不是說投資熱就意味著大家都能賺錢，和買股票一樣，買房子也需要投資分析，而且是相當專業的一件事。股票分析師大家都見得多了，經常聽他們分析股市的走向，每只股票的走向，不論他們的分析是對是錯，媒體和大眾都有足夠的接受程度，但目前對于房地產的分析卻沒有多少人愿意聽，這個現象并不健康。

隨著大眾投資時代的來臨，應該有一支專業的房地產隊伍來幫助大家作個分析。香港的有線電視臺每天都像股市播報一樣，為大眾分析著房地產市場，不論是土地的出讓，還是具體某個樓盤的情況，都一清二楚。只有讓信息最大程度的公開、透明，才能消除房地產市場買賣雙方信息的不對稱，也才是對大眾投資的負責。

舉個例子來說，怎么判斷房地產的投資熱點?作為一個區域性很強的行業，房地產跟股市有很大的不同，你在北京買一只股票和在上海買這只股票，價錢、收益都是一樣的。但同樣的開發商，在北京和在上海的產品可能完全不一樣，可比性也很小。

因此在判斷房地產投資的熱點時，可以有這么幾個依據，人的流向、主導行業的流向，以及資金的流向。如果一個城市的人口是凈流出，而他的房價還在增漲，那么這個上漲的空間是有限的，相反，一個城市的人口是凈流入，即使短期內房價沒有增漲，也會帶動租金的上漲。

除了這幾點之外，主流媒體關注的焦點區域，信息傳播快，通常也是房產增值比較快的區域。某些區域受到關注，它的交易就比較活躍，反之就下降。比如說深圳的銀湖，一直以來都是傳統的別墅區，但是在城市的發展過程中，它已經漸漸脫離了主流市場，現在銀湖的房價比起華僑城低了很多，除去一些外部的因素，它在市場上的活躍度，媒體對它的關注度，都不可忽視。而環渤海、長三角、珠三角這幾大區域，一直是媒體關注的焦點，這里的房價也是屢屢領漲全國。

此外，隨著城市中心化進程加劇，中心城市的房價和三線城市的房價會出現明顯的差距，不同品種之間漲幅不會一致，不同區域之間漲幅也不會一致。籠統用均價來一概而論，對于看清楚房地產市場的走向并沒有多大的意義。豪宅的上市會拉高均價，安居房的上市又會推低房價，房地產市場要區分開來，具體問題具體分析，才有意義。也正是由于這些錯綜復雜的情況，所以才更應該借助專業人士的幫助。

2006年，民眾的投資行為剛剛起步，從2007年開始，我們才真正走人了大眾投資的時代，房地產市場必將會隨著大眾投資的不斷進入，而進入到一個全新的價值投資時代。