物權(quán)法關(guān)乎尋常百姓事

“小”至一針一線(xiàn)、汽車(chē)房屋，“大”到礦山、廠房，目力所及，多為“物權(quán)”。目前正在提交全國(guó)人大常委會(huì)審議的物權(quán)法（草案），與人們的生活密切相關(guān)，可謂關(guān)乎尋常百姓事。常委會(huì)組成人員圍繞著進(jìn)一步明確土地使用權(quán)如何延期，業(yè)主權(quán)益……等話(huà)題展開(kāi)了熱烈討論。

土地使用權(quán)如何延期？

對(duì)于住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)期滿(mǎn)后如何延期，延期后的土地使用費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)是什么，這是買(mǎi)房人最關(guān)心的問(wèn)題之一。委員們認(rèn)為需要進(jìn)一步明確。

賀一誠(chéng)委員表示，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人在土地使用權(quán)屆滿(mǎn)決定續(xù)期時(shí)，具體的操作程序及依據(jù)，還需要加以一定程度的詳細(xì)規(guī)定。以及在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，使用權(quán)人不續(xù)期時(shí)，地上建筑物的權(quán)屬問(wèn)題與處理原則，及有關(guān)的操作手續(xù)，仍應(yīng)通過(guò)實(shí)施辦法加以詳細(xì)的規(guī)定。

列席會(huì)議的全國(guó)人大代表徐驍力說(shuō)，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，出讓人應(yīng)當(dāng)同意?！皯?yīng)當(dāng)”的表述力度不夠，建議改為“出讓人必須同意”或“不得拒絕”。

全國(guó)人大代表于文提出，一幢公寓多戶(hù)居住，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)，是由住戶(hù)個(gè)人申請(qǐng)續(xù)期還是業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一申請(qǐng)續(xù)期，意見(jiàn)不一致時(shí)怎么辦，需要明確。

王英凡委員說(shuō)，第149條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)，這是有中國(guó)特色的。我們可以買(mǎi)房子，但是不能買(mǎi)房子下面的地。如果幾十年以后，國(guó)家富裕了，為什么還非要收土地使用金？

明確業(yè)主的權(quán)益

買(mǎi)了房子以后，到底擁有哪些權(quán)益呢？

日常生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事情：公寓業(yè)主在裝修房屋時(shí)擅自在承重墻上鑿洞，該業(yè)主房屋內(nèi)的承重墻到底是業(yè)主共有還是該業(yè)主專(zhuān)有？列席會(huì)議的全國(guó)人大代表于文表示，專(zhuān)有部分和共有部分的范圍劃分是建筑物區(qū)分所有權(quán)中最為關(guān)鍵的問(wèn)題，物權(quán)法應(yīng)該把這一范圍界定清楚。

全國(guó)人大代表李葵南認(rèn)為，對(duì)房屋的某些設(shè)計(jì)進(jìn)行改動(dòng)，應(yīng)該屬于業(yè)主的權(quán)利范圍。除非是建筑搭建的高度影響到相鄰業(yè)主的采光權(quán)、環(huán)境或者安全，才應(yīng)該進(jìn)行干涉。如果沒(méi)有任何影響的話(huà)，處分權(quán)應(yīng)該得到認(rèn)可。

全國(guó)人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)委員應(yīng)松年提出，有些商品房上面豎一個(gè)很高的商標(biāo)，這個(gè)價(jià)錢(qián)很貴，尤其是在鬧市區(qū)，這個(gè)錢(qián)歸誰(shuí)？是歸國(guó)家所有，還是這個(gè)樓的業(yè)主所有？有的樓地底下挖了一層、兩層，最深挖多少層，屬于業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商，還是政府？這些問(wèn)題都需要說(shuō)清楚。

車(chē)庫(kù)車(chē)位到底該歸誰(shuí)

“業(yè)主買(mǎi)了房子、買(mǎi)了車(chē)，最后停車(chē)還要交錢(qián)，買(mǎi)車(chē)位的話(huà)還要第二次交錢(qián)，我感覺(jué)有點(diǎn)不公。”楊興富委員建議，在物權(quán)法中要明確規(guī)定，車(chē)位、車(chē)庫(kù)都是業(yè)主的。

他解釋說(shuō)，在過(guò)去房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，基本上把車(chē)庫(kù)、車(chē)位的土地買(mǎi)賣(mài)的價(jià)錢(qián)都計(jì)算到房?jī)r(jià)中了，由房?jī)r(jià)承擔(dān)，車(chē)庫(kù)的價(jià)格同樣包括土地和建筑材料、人工費(fèi)用，都計(jì)算到房產(chǎn)當(dāng)中去了，實(shí)際上業(yè)主已經(jīng)承擔(dān)了車(chē)庫(kù)的所有費(fèi)用，如果說(shuō)再去賣(mài)，就是二次買(mǎi)賣(mài)。

李連寧委員也建議，關(guān)于小區(qū)車(chē)位的歸屬問(wèn)題，要再做深入研究。首先把車(chē)庫(kù)、車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬弄明白，賣(mài)了以后應(yīng)該是業(yè)主的共同收入，而不是開(kāi)發(fā)商的。

“房地產(chǎn)商把房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)以后，車(chē)位另賣(mài)，這實(shí)在是沒(méi)有道理。”全國(guó)人大農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會(huì)委員楊新人建議，改為“開(kāi)發(fā)商有證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的修建和土地的取得的費(fèi)用是在整個(gè)建筑費(fèi)用之外單獨(dú)的，車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有，除此以外，都應(yīng)該歸業(yè)主所有”。

有限放開(kāi)農(nóng)民住宅的流轉(zhuǎn)

“老百姓承包山林也好，承包土地、宅基地也好，為什么不可給它抵押權(quán)？”李春亭委員認(rèn)為，一些重要的生產(chǎn)用地可以搞抵押，以解決農(nóng)民小額貸款問(wèn)題，這對(duì)于解決“三農(nóng)”問(wèn)題會(huì)起到很好的作用。

周正慶委員建議，在法律上留一個(gè)口子，允許農(nóng)民的房產(chǎn)也可以作為抵押物。如果在物權(quán)法中沒(méi)有明確規(guī)定，允許農(nóng)民的房產(chǎn)（包括宅基地）可以做抵押，廣大農(nóng)民就沒(méi)有貸款抵押物。城市的居民有了房產(chǎn)就可以作為貸款的抵押，而農(nóng)民有了房產(chǎn)就不能作為貸款的抵押，這是一個(gè)很不合理的現(xiàn)象。

李明豫委員提議，對(duì)農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓能不能采用嚴(yán)格限制的辦法，即：既不絕對(duì)禁止也不完全放開(kāi)的辦法。把禁止性的規(guī)定改為比較嚴(yán)格的限制性的規(guī)定。比如規(guī)定農(nóng)民將自己宅基地上的住房賣(mài)給城鎮(zhèn)居民，從而造成宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，必須通過(guò)村民會(huì)議研究通過(guò)。通過(guò)這種方式取得宅基地使用權(quán)的城鎮(zhèn)居民，對(duì)宅基地使用權(quán)要規(guī)定年限，超過(guò)年限要還回集體等等。通過(guò)這一系列比較嚴(yán)格的限制性規(guī)定，來(lái)保護(hù)宅基地相對(duì)穩(wěn)定。

鄭功成委員表示，房屋應(yīng)該是居民最大的財(cái)產(chǎn)，這是私人最重要的一個(gè)物權(quán)，現(xiàn)行草案在所有權(quán)中規(guī)定了私人對(duì)房屋享有所有權(quán)，而后來(lái)卻規(guī)定農(nóng)民的住宅只能夠在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是對(duì)農(nóng)民行使房屋所有權(quán)的一種限制與侵害。他主張農(nóng)民對(duì)房屋的處置應(yīng)該跟其他屬其所有的財(cái)產(chǎn)一樣，擁有所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)擁有自主的處置權(quán)限。

鄭功成說(shuō)，“我堅(jiān)持認(rèn)為，物權(quán)法簡(jiǎn)單地禁止城市居民到農(nóng)村買(mǎi)房是不對(duì)的。我們應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民雙向運(yùn)動(dòng)，讓城市財(cái)富流向農(nóng)村，讓城市文明向鄉(xiāng)村擴(kuò)散”。

界定“公共利益”

由于在不同情形下，公共利益是不同的，情況相當(dāng)復(fù)雜。全國(guó)人大法律委員會(huì)建議物權(quán)法對(duì)“公共利益”不作具體規(guī)定。但全國(guó)人大常委會(huì)在審議五審稿時(shí)，多位組成人員表示，需要對(duì)“公共利益”作個(gè)界定，以防止某些部門(mén)打著公共利益的旗號(hào)，來(lái)征收集體的土地。

蔣正華副委員長(zhǎng)指出，要研究征用、征收的補(bǔ)償問(wèn)題，什么叫合理補(bǔ)償？間接的經(jīng)濟(jì)損失要不要補(bǔ)償？怎樣補(bǔ)償？這些是不是包括在合理補(bǔ)償里面？對(duì)這些問(wèn)題，社會(huì)上爭(zhēng)論都很大。這些問(wèn)題在法律里怎么寫(xiě)，怎么向社會(huì)解釋都要考慮。

王濤委員建議，對(duì)以公共利益作為征地理由的，物權(quán)法中必須加以嚴(yán)格規(guī)定和界定，以保護(hù)土地，保護(hù)農(nóng)民的利益，嚴(yán)防土地流失。只有在法中嚴(yán)格規(guī)定，只有把公共利益嚴(yán)格加以界定，才能剎住亂征收的歪風(fēng)。

王維城委員說(shuō)，現(xiàn)在往往是在征收土地的時(shí)候，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較低，然后賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的時(shí)候價(jià)錢(qián)大大提高，以此來(lái)積累城市建設(shè)資金。建議對(duì)“公共利益的需要”明確其范圍，同時(shí)明確哪一級(jí)政府可以決定是否屬于“公共利益的需要”，以避免因局部利益、地區(qū)利益、小集團(tuán)利益的需要，假借“公共利益的需要”征收農(nóng)民的土地，征收個(gè)人或者集體的不動(dòng)產(chǎn)。

王梅祥委員認(rèn)為，盡管較難定義“公共利益”，但最好能有一個(gè)定義，哪怕是一個(gè)較粗泛的定義。這樣才有利于法律實(shí)施，避免在實(shí)際生活中產(chǎn)生糾紛。

對(duì)于征收后的補(bǔ)償款問(wèn)題，叢斌委員說(shuō)，農(nóng)民承包的土地突然被征用，如果賣(mài)土地的使用權(quán)是一百萬(wàn)，能不能按照三七開(kāi)或者四六開(kāi)，把賣(mài)地的實(shí)際收入分給農(nóng)民？

物權(quán)法對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的意義

王利軍教授認(rèn)為，物權(quán)法對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)上的意義，最重要的是能夠明晰財(cái)產(chǎn)的歸屬，在法律上債權(quán)有了相應(yīng)的規(guī)定，但是對(duì)物權(quán)方面一直都?xì)w屬不清，也就影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬，包括所有權(quán)和使用權(quán)都明確以后，無(wú)論是國(guó)有的還是私營(yíng)的企業(yè)，都有信心，在法律上是安全的，可以努力地發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于物權(quán)法對(duì)企業(yè)的意義，王利軍這樣說(shuō)，對(duì)國(guó)有企業(yè)，以立法的形式加強(qiáng)了對(duì)國(guó)家所有權(quán)的認(rèn)可，重申了國(guó)有資產(chǎn)的所有權(quán)。包括明確國(guó)有資產(chǎn)的出資人，規(guī)定國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，如果存在以損害國(guó)有資產(chǎn)為目的而濫用職權(quán)的行為，都要依法追究責(zé)任。這么做對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)，對(duì)國(guó)有企業(yè)的改制、發(fā)展都有很重大而積極的作用。對(duì)于私營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，物權(quán)法的制訂意義很重大，因?yàn)樗婕暗剿綘I(yíng)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，是一個(gè)很明確的依據(jù)。

對(duì)于物權(quán)法對(duì)某些企業(yè)產(chǎn)生的“消極影響”，王利軍這樣解釋?zhuān)^(guò)去由于法律的不健全，一些企業(yè)不合理的占有了一些利益?，F(xiàn)在物權(quán)法的制訂，就可以消除這些不合理的利益，這從這個(gè)企業(yè)的環(huán)境和社會(huì)角度來(lái)說(shuō)，是有益而無(wú)害的。

最后，王利軍教授說(shuō)，現(xiàn)在的社會(huì)是法治社會(huì)，一個(gè)新的法律制訂出來(lái)了，企業(yè)應(yīng)該先認(rèn)真的學(xué)習(xí)和理解法律。一個(gè)新的法律制訂出來(lái)后，到底哪一條的影響大，是立法者也不能確定的，要到實(shí)踐中去總結(jié)。企業(yè)在受到侵害的時(shí)候用到物權(quán)法一定是很多的，特別是要改制的國(guó)有企業(yè)，一定要關(guān)注物權(quán)法。在集體企業(yè)方面，物權(quán)法就可以更好地確定企業(yè)的所有權(quán)，可以更好地解決糾紛，使社會(huì)和諧。

(摘自《中國(guó)證券報(bào)》2006.8.26)