房?jī)r(jià)是怎樣被定出來的

一般老百姓在買房的時(shí)候，并不是很清楚一個(gè)樓盤的價(jià)格是怎么出來的，但這對(duì)行業(yè)內(nèi)的人來說是一門必修課，讓老百姓知道些這方面的知識(shí)也有必要。

連一棵樹都不放過

小鄭看中的樓盤要開盤了，他趕緊跑去售樓部去挑戶型，但是不管怎么挑，他看中的那些戶型，價(jià)格多多少少總是要高出他的接受范圍。邊套、樓層高的、遠(yuǎn)離馬路的、面朝中心花園的……只要戶型和這些元素沾上邊，單價(jià)就會(huì)高出一截。

正當(dāng)小鄭不知從何下手的時(shí)候，他在工地現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有一幢樓的二單元門口正對(duì)著一株大樟樹，樹冠很大，售樓小姐說這是開發(fā)商做樓盤規(guī)劃時(shí)特意保留下來的原生態(tài)樹。小鄭仔細(xì)觀測(cè)了一番，發(fā)現(xiàn)這株大樟樹大概有四五層樓那么高，如果他把房子買在四樓，青翠的樹冠就可以永遠(yuǎn)裝飾他的窗戶和陽(yáng)臺(tái)。于是，他立即去對(duì)比了一下這幢樓不同戶型的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)擁有“樹景”的戶型在單價(jià)上居然高出同一樓層的沒有“樹景”的戶型，也就是說開發(fā)商已經(jīng)把這株大樟樹算進(jìn)價(jià)格系數(shù)中去了。這讓小鄭很感慨，開發(fā)商真是精明到家了，居然連一棵樹都不放過！

我們知道，開發(fā)商通常是用“均價(jià)”或“起價(jià)”來吸引購(gòu)房者的。但是購(gòu)房者在挑房時(shí)很少能夠用“均價(jià)”的錢買到自己喜歡的房子。因?yàn)椴煌膽粜椭g往往存在著價(jià)格系數(shù)，而價(jià)格系數(shù)通常是由朝向系數(shù)、位置系數(shù)、景觀系數(shù)、設(shè)計(jì)系數(shù)、噪音系數(shù)、調(diào)整系數(shù)及階段系數(shù)疊加組成的。也就是說，每套房的單價(jià)是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置），以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等情況定出系數(shù)后，再與這幢樓擬定的“均價(jià)”相乘得出的，好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高了。

房?jī)r(jià)成本是這樣算出來的

這么說起來，先是有“均價(jià)”，然后才有每一套房子的具體價(jià)格。那么，樓盤的“均價(jià)”是怎么算出來的呢？要算出“均價(jià)”，首先必須精確地計(jì)算項(xiàng)目的總成本。深圳博智堂廣告公司的杭州區(qū)域總監(jiān)袁紹國(guó)，最近正在為某房產(chǎn)項(xiàng)目做一份價(jià)格策略方案。通過他的成本測(cè)算表，我們可以清楚地了解開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所要支出的費(fèi)用。袁紹國(guó)為我們?cè)敿?xì)說明了這份清單的具體內(nèi)容，并明確揭示了一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本和銷售凈收益。

為了不泄露商業(yè)機(jī)密，袁紹國(guó)假設(shè)開發(fā)項(xiàng)目是市中心的一個(gè)中等規(guī)模樓盤，售價(jià)為15000元/平方米，毛坯房。現(xiàn)列出這個(gè)樓盤的成本測(cè)算清單：

土地費(fèi)用：6210.00元/平方米。包括樓面價(jià)6000元/平方米，土地交易稅費(fèi)210元/平方米（按契稅3%，手續(xù)費(fèi)0.5%計(jì)算）。

相關(guān)手續(xù)費(fèi)用：86.00元/平方米。包括人防費(fèi)60元/平方米，測(cè)繪費(fèi)6元/平方米，一書二證費(fèi)和招標(biāo)管理費(fèi)其它費(fèi)用20元/平方米。

建安費(fèi)用：2071.00元/平方米。該費(fèi)用項(xiàng)目較多，大致包括，場(chǎng)地平整費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、施工用水電以及打樁工程費(fèi)、土建費(fèi)用、裝修工程費(fèi)用等等。這項(xiàng)費(fèi)用，隨著節(jié)能、環(huán)保等相關(guān)要求提高，正不斷增加。

配套費(fèi)：695.50元/平方米。配套費(fèi)包括大配套費(fèi)用和小配套費(fèi)用。其中大配套費(fèi)和教育配套費(fèi)總計(jì)405.00元/平方米。而小配套費(fèi)包括配電貼費(fèi)、自來水管道鋪設(shè)費(fèi)、煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)、綠化費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多是政府規(guī)定的，有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

除了以上四項(xiàng)，開發(fā)成本費(fèi)用還包括物業(yè)維修基金（物業(yè)費(fèi)用）51.80元/平方米、管理費(fèi)（行政費(fèi)用）100.00元/平方米和利息1180.00元/平方米。經(jīng)過計(jì)算，市中心這家中高檔樓盤的開發(fā)成本為10394.30元/平方米。

假定此樓盤的均價(jià)為15000元/平方米，并不意味著開發(fā)商就能賺到近5000元/平方米，因?yàn)檫€要扣除一系列的相關(guān)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)成本。也就是說，還要減去19.6%的稅費(fèi)，包括印花稅（銷售收入×0.03%）、土地增值稅預(yù)征（1%）、營(yíng)業(yè)稅及附加（5.55%）、所得稅預(yù)征（15%×33%）以及銷售傭金（2%）、手續(xù)費(fèi)（0.08%）、廣告營(yíng)銷費(fèi)（3%）、財(cái)務(wù)成本（3%）。銷售所得即是15000×（100%-19.6%）=12060元/平方米。

經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的利潤(rùn)則是12060-10394.3=1665.7元/平方米。袁紹國(guó)表示，這個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用都是目前市場(chǎng)上的普遍行情，剛性需求決定了開發(fā)成本不可能有很大出入，這份測(cè)算清單還省略了一些小節(jié)方面的費(fèi)用。如果再考慮到一些不可預(yù)期的因素，以及土地、建安費(fèi)用不斷提高，開發(fā)商實(shí)際的獲利會(huì)更少。

那么，開發(fā)商到底是怎么確定最終的“均價(jià)”呢？“開發(fā)商在為樓盤確定價(jià)格時(shí)通常需考慮這幾個(gè)方面的因素。首先是成本因素，主要是地價(jià)、建安成本、稅收及其他費(fèi)用的總和。然后要考慮競(jìng)爭(zhēng)因素，包括市場(chǎng)供求總量、直接與間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格情況。當(dāng)然，消費(fèi)者因素也很重要，也就是說要摸清楚目標(biāo)消費(fèi)者到底能夠接受何種價(jià)格。