又見房地產升溫之兆

國家統計局發布的最新數據顯示，2006年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5．5％，其中新建商品房銷售價格同比上漲6．2％。在房價已經很高的北京，今年1到2月，商品住宅每平方米平均預售價格比去年同期上漲了997元，達到6776元／平方米，漲幅高達17．3％。在上海，央行上海總部4月10日發布《一季度上海市貨幣信貸運行情況報告》說，中資金融機構今年一季度有86％的增量貸款投向了基本建設和建筑業，同比上升54．5個百分點。

種種跡象表明，全國房地產市場正在回暖，不能排除再次升溫的危險。時值國務院對房地產嚴加調控的“舊八條”、“新八條”政策出臺一周年之際，房地產市場升溫跡象再現，多少有些出人意料。

4月14日，溫家寶總理主持國務院常務會議，分析一季度經濟形勢，部署當前經濟工作，再次要求“認真落實國家調控房地產市場的各項措施”。落實房地產調控政策“不認真”，主要體現在兩個地方，一個是“選擇性調控”，滿足普通居民需要的中低價位商品房和“經濟適用房”項目成了一些地方調控的首要目標，紛紛被停建或推遲。

2006年頭兩個片，經濟適用房投資同比下降6．2％，到2月末，經濟適用房占新竣工商品房比例由2000年的10．9％下降到19％，降幅達9個百分點。在城市化加速的形勢下，宏觀調控的根本目的并不在于抑制商品房供給，而是要調整房地產供給結構，減少投機現象，防止炒作，保證普通城市居民買得起商品房。“選擇性調控”使房地產市場的各項數字表面上降了下來，卻與宏觀調控的初衷背離。

第二種“不認真”，是在第一階段宏觀調控取得一定成效，樓價趨穩或下跌后，各地紛紛出臺刺激房地產升溫的舉措。比如，加速拆遷動遷，制造新需求；集中上馬地鐵和軌道交通工程，抬升地價；調整住房公積金政策、放寬個人房貸條件，刺激按揭購房；提高普通住房單價標準，降低房產交易減稅條件；直至采用購房上戶口的方式吸引外地買主。

房地產市場升溫的跡象，已經成為當前宏觀經濟運行中最值得關注的信號之一。國務院常務會議上，溫家寶總理提出要引起高度重視的問題是，固定資產投資增長過快，貨幣供應量偏高，信貸投放偏快。3月份貨幣供應繼續大幅增長，特別是3月份新增貸款5402億元，專家們分析，新增貸款主要流向了房地產行業。

能否抑制房地產升溫，在近期是宏觀經濟能否健康運行的關鍵因素；從長遠看，抑制投機性房地產的惡性膨脹，又是實現增長方式轉變的關鍵。樓價反彈的背后，隱藏著的是對資源消耗型增長方式的頑固依賴。城市土地稀缺，決定了房地產行業利潤遠遠高于其他行業的平均利潤水平，國土資源部發布的數據表明，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10％以上，中高檔房地產平均利潤率更高達30％到40％。暴利使得各行業紛紛進軍房地產開發，為獲得土地各顯神通，導致炒作之風盛行，熱度不容易降下來。

在資源資本化階段，通過獲取資源支配權致富，比依靠自主創新到自由市場上拼搏獲勝；要容易得多，只是這種財富總有盡頭，這種創富方式無益于一個民族的未來。實現可持續發展的根本動力在于，必須將資源資本化形成的財富，以及人們追求財富的積極性引導到科技創新上去。這就需要有一個制度前提：各產業間通過自由競爭形成平均利潤率，不能鼓勵不思進取的暴利行業“瘋長”。

打破房地產市場“調控，反彈；再調控，再反彈”的循環，需要選取能夠起到釜底抽薪效果的宏觀調控手段。土地出讓金是地方政府主要財政收入之一；地方政府和開發商有很多共同利益，這兩個因素決定了地方政府的態度。調控能否取得成效，取決于具體執行政策的地方政府能不能與房地產市場脫鉤，這就需要在財政體制和土地管理體制上形成新的制度安排。

房地產既是消費品，又是投資品。影響房價漲跌的因素，除了簡單的供需關系之外，投資者的心理預期越來越重要。當前，讓投資者產生“樂觀”預期的信號很多，比如國有銀行上市前要做熱身運動，房地產抵押貸款“跑了和尚跑不了廟”，這樣良性程度很高的業務當然會是銀行的首選；再加上當前國際貿易形勢，人民幣升值仍有想像空間，存在國際游資殺入套利的可能性。

怎么防范“過熱”，要善于補字這些致“熱”因素，也是制訂宏觀調控政策時不能不考慮的。實施宏觀調控，需要在投機型、投資型和用于自住的房地產交易之間劃清界限。對投資形成的熱度，需要一系列政策來緩解。廣泛開拓投資渠道，恢復股市信心；完善風險投資市場；減免稅收、降低興辦實業的成本；避免房地產市場積累過多風險。