高出的房價哪去了

終于有人清楚地給“房奴”們講了一課：中國房地產市場究竟發生了什么事。加拿大西安大略大學經濟學教授徐滇慶被逼著寫了一本《房價與泡沫經濟》。

房價是漲還是跌？作者的結論有五點： 一，高房價不等于泡沫經濟，從各種數據分析看，說中國出現房地產泡沫經濟夸大其詞了；二，由于利率仍然低水平，真實需求旺盛，盡管局部房價可能出現波動，但是全局上房價將繼續保持上升態勢；三，即使房價不大跌，暴漲也絕對不是好事，暴漲背后隱藏著貪污腐敗和偷稅漏稅，必須防止暴漲導致泡沫經濟，危及金融安全；四，平抑房價關鍵在于整頓房地產市場秩序，應當鼓勵保護真實需求而打擊限制投機需求，加大投資需求的交易成本是房地產政策的著力點；五，加強房地產研究，普及經濟學知識，結束“濫言時代”。

作者以2004年為著力點，將2003年的房價當成一個“黑盒子”：既然2004年前后商品房造價并無明顯變化，而全國購房者因為房價上漲多支付了1663億元，這筆巨款不會人間蒸發，只能有兩個去處：地方政府或者開發商。但根據公開數據一算，地方政府并沒有相應增加財政收入，那么房價增加的部分去哪里了？

作者找到福州物價局“敢為人先”的研究報告來分析房價成本。2005年福州的研究，表明房地產開發項目的平均利潤率達到50％（這和國家統計局說的7.77％有天壤之別，至今無人給出正面解釋）。如果住宅的造價只有房價的一半，地方財政也沒有得到什么好處，那么房地產商的利潤就在50％以上嗎？幾乎所有房地產商都堅決否認這一點。但是，如果讓他們談利潤，又都吞吞吐吐。作者認為，說房地產項目的成本和利潤算不清，“說到底，不是算不清，而是敢不敢算”。

中國當前的情況是，房地產市場的進入成本高，一要有資本，二要有政府關系（批地辦證），參與者數目越來越少，房地產業自然被集中到幾個壟斷巨頭手中。壟斷既然出現，許多事情就發生了扭曲。比如，對于信息公布問題，有房地產商跳出來表示：“公布商品房的行為涉及開發商隱私，違背市場經濟規律”。作者認為，支持公布房價成本的法律以及相關的規章制度早就有了，它就是《市場法》和即將要公布的《反壟斷法》。對于具有壟斷性企業的價格監管既不是過度干預企業，也沒有侵犯企業的隱私權，而是保護市場公平競爭的必要條件。

當然，搞清房價成本并不意味著房價會自動下降，但是至少可以提供一個準確的信息，可以減少房地產政策的偏差。事實上，房地產市場有兩種需求，一是真實需求，二是投機需求。當投機需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。這個時候政府增加土地的結果不是降低房價，而是推高了房價。

政府該有怎樣的房地產政策？作者認為，首先政府不能直接干預房價，房價上漲有合理性，但是短時間內暴漲就脫離了經濟基礎。平抑房價，至少有兩點非常要緊：一是信息透明化，打擊貪污腐敗造成的壟斷暴利；二是提高交易成本來抑制投機需求。在徐看來，炒房無罪，但是炒房有害，交易稅的增加壓縮了炒房牟利的空間，是抑制炒房的最有效手段，“在房地產投機活動猖獗的時候征收房地產營業稅和相關費用，加大投機活動的交易成本，有助于穩定房價，一旦稅法公布之后，炒房不犯法，但是，逃稅犯法”。