京城地產“限價”的代價

北京房價與限價房政策緣何背道而馳

“直到現在，大多數受到（政策）影響的開發商還在觀望。”北京世聯房地產顧問有限公司副總經理王正宇對記者說。

今年5月九部委公布“國六條細則”迄今，市場觀望已持續近半年，但北京、上海等地方政府闡述地產新政的“游戲規則”仍不見蹤跡。原指望平抑房價的限價房政策“只聞樓梯響”，北京市七大限價地塊上市時間更被一推再推。

與此同時，北京的新盤開盤均價在9月達到了每平方米11433元，與上月相比漲幅達千元以上。據北京市統計局數字，今年1月至8月，北京市新建商品房價格比上年同期上漲8.2％，其中，普通住宅價格上漲則達10.7％。

9月27日，國家十部委組成聯合檢查組，調研全國地產市場新政調控成效。有業內人士認為，此次專項檢查，是在調控半年之后，中央針對北京等地房價依舊居高不下的深入調研和督導。在檢查組對北京市進行的為期三天的調研中，北京政府官員特別提出“雙限房”（限房價、限戶型住宅）用地供應中選址和總量確定等難題。

面對高企的房價，夾在“國六條”重壓與地方財政利益縫隙中的北京市地產界，正處于進退維谷之中。

難產的“細則”

9月6日，北京市規委出臺《關于貫徹落實宏觀調控政策加強住房結構規劃管理的通知》（下稱1101號文件），首次公布了房產新政后住宅規劃許可證的審批流程。

按照新的流程規定，9月1日后，新審批的住房項目必須標明90平方米以下的住房套數；但對于備受關注的“90平方米戶型將占70％”（下稱“90、70政策”）究竟是按項目執行還是按總量執行，并沒有給出明確說法。

業界普遍將此文件理解為醞釀已久的“北京新政實施細則”。但時隔不久，便有媒體引述北京市建委人士表態稱，1101號文件僅屬北京市規劃委員會規范技術性操作的一般文件，關于“90平方米限價房”的“新政細則”仍在制訂之中。

“我對所謂北京‘細則’是否仍將面世以及它的意義持懷疑態度。”中國房地產協會副會長顧云昌分析說，“一方面，165號文件對90平方米、70％的問題，已經作出了相當詳細的描述，地方政府無需再做解釋；另一方面，地方政府在執行中央政策時有自己的利益傾向，但不會公開對抗，一般只會模糊處理。”

回看北京市對于所謂“新政細則”的態度和舉措，確給人模糊之感。

開發商們在持續了近半年的觀望等待后，則似乎已不再關心所謂“新政細則”對165號文件中“90平米、70％”將作出何種變通或解釋。他們關心的，僅僅是對市場迫在眉睫的問題——市政府將如何審批受這兩項規定影響的待定項目？據北京市規劃委披露，此類項目共計607個，達2000萬平方米，涉及近百家開發商，且大多為已取得規劃許可證、即將開工的項目。

“市規委因‘國六條’中斷了近半年的審批工作，目前正在恢復之中。”一位市規委內部人士向《財經》記者透露，“一方面，對9月1日之后報批的項目，比較嚴格地控制其套型面積比例；另一方面，對受影響的607個項目，則分三類情況處理。”

據悉，第一種情況，是此前通過“招拍掛”方式取得土地出讓權的項目，將按照原規劃報批規劃許可證；第二種情況，是6月1日前已拿到施工許可證的項目、同時包括分批取得施工許可證的項目，也就是所有老項目的后期，將按照原規劃報批規劃許可證；第三種情況，是6月1日前沒有拿到施工許可證的項目，但原有規劃已被調整成90平方米戶型占70％的，也可報批。

對以上三類項目的放行，被業界戲稱為“赦免”。但北京市規劃委卻從未公開這一操作原則。“事實上，許多進入二期三期的住宅項目仍沒能順利取得施工證。”北京世聯房地產顧問有限公司副總經理王正宇說，“在北京市政策仍不明晰的背景下，項目松綁尚待時機。”

“對已取得規劃證、完成一級開發項目，維持其原規劃已在意料之中。”中原地產華北區副總經理殷則環認為，“開發商此前競標取得的土地，是權衡了當時的市場環境作出的規劃設計。政府強令其按新政策更改規劃，勢必引發一系列難以協調的矛盾。”

與“后期項目”及完成一級土地開發的項目相比，更難解決的問題，是未完成土地開發的“生地塊”。其中，位于北京宣武區菜市口的兩百萬平方米住宅地塊受新政影響，面臨易主。原開發商中信地產已將此地塊轉予合生創展。除拆遷等復雜原因，“90平方米戶型”政策帶來的成本重新核算，是困擾眾多開發商并使許多土地開發計劃變更或延后的重要原因。

房價飆升與房市“凋零”

“與去年的宏觀調控相比，今年的‘90、70政策’直接影響到房地產的操作環節。對房市的影響也更為直接。”殷則環說。

顯然，最直接的影響是受戶型政策影響的2000萬平方米待審批項目。“這些項目中，相當一部分為二期、三期項目。本計劃在今年內上市，卻因規劃審批中斷，延遲了下來。”

國家統計局公布的最新數據顯示，北京市房地產市場連續四個月供求偏緊的態勢未發生根本轉變，房地產投資增速回落，新建商品房價格則繼續上升。

數據顯示，今年前八個月，全市商品房新開工面積1649.3萬平方米，其中住宅1018.1萬平方米，比去年同期下降5.6％。全市商品住宅施工面積為5333.9萬平方米，下降8.8％；商品住宅竣工面積為796萬平方米，同比下降達38％。若按每套住宅90平方米的標準計，竣工住宅比去年同期減少近3萬套。

房價繼續上漲，但市場銷售仍較旺盛。前八個月，全市商品房銷售面積1502.6萬平方米，其中商品住宅銷售1316.4萬平方米。8月下旬，位于崇文門附近的“保利薔薇”開盤，雖然開盤價超過9000元/平方米，仍出現了幾百人排隊的場面。

面對不斷飆升的房價，北京市國土局曾一再批駁“土地供應不足”的傳言。按北京市國土局公布的2006年土地供應計劃，土地供應總量為6500公頃，其中住宅商品房用地供應量為1600公頃，經濟適用房的供應量為300公頃。住宅供地比去年少100公頃。但在今年前三個季度，其土地供應量不足計劃的一半。為了平抑市場對土地供應不足的緊張情緒，國土局近期承諾，四季度將有878公頃土地入市。

“受兩年來宏觀調控的影響，北京市每年的實際供地量都無法達到計劃的數字。”中原地產華北區副總經理殷則環說。

關于土地供應量是否充足的問題，開發商與土地部門往往各執一詞。比較明確的一點是，土地開發量確實逐年大規模減少。其中，2005年比2004年減少50％，今年預計將比2005年減少40％以上。

對房屋供應不足的原因，土地部門與開發商的理解也不盡相同。中國土地勘測規劃院地價所研究員田彥軍認為：“部分開發商存在房屋竣工后延期辦理預售證的現象，以達到囤房升值的目的。”大多數開發商卻認為，這僅是個別現象，大部分土地無法形成住宅，是受不斷變化的地產政策及土地供應緊缺的影響。

盡管各執一詞，結果卻是肯定的：由于新盤供應不足，房價持續上漲，土地部門和開發商都繼續成為最大的受益者。

云中樓閣“限價房”

與難產的“北京細則”類似，遲遲不能出臺的限價房政策能否承擔抑制房價過快上漲的作用，也越來越受到懷疑。

限價房又稱“雙限房”或“兩限商品房”，是指政府為增加中低價房供應而制訂的一項新政策，即在土地出讓時，寫入限房價、限戶型、限地價等條款。在“國六條”的十五條細則中，亦對限價房供地有明確的規定，即土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

另外，文件還規定，要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。

今年春天，北京市建委領導在一次內部會議上，首次通報醞釀建設“限價房”。至今年6月、7月，北京市公布七大地塊為首批限價房地塊，即豐臺區東鐵匠營地塊、朝陽區常營鄉地塊、朝陽區廣渠路地塊、石景山區老古城地塊、石景山區五里坨地塊、石景山區劉娘府地塊、奧北南沙灘東路3號地。但時至今日，上述地塊均未能上市，與之相關的操作規則亦不見蹤跡。

限價房概念的模糊性，一方面使其一誕生便面臨合法性的質疑，另一方面也顯示了地方政府在國家調控房價的政策與自身財政收入利益之間難以協調的矛盾。

所謂限價房，是在競標中便限制了市場價格的房屋，不同于由開發商自主定價的商品房；但又具有商品房的屬性，不同于經濟適用房，要由開發商繳納相當數額的土地出讓金。地方政府顯然希望在控制房價的基礎上，同時保證賣地的收益。

8月22日，北京市國土局特別召開“兩限普通商品房”政策研討會，并初步討論了限價房的相關政策，包括土地供應將在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、多部門聯合招標、統一監管的方式；在開發建設單位的選擇上，實行開發商準入制度，對參與開發“限價房”的開發商予以鼓勵，在稅收、政策等方面予以支持。同時規定了購買者資格，要求限定經濟水平、北京市戶口且是首次購房。這一標準與經濟適用房標準相當。

但是，這一與經濟適用房操作規則相似的規則，暴露出眾多問題。一方面，因限價房屬商品房性質，若對其再次進入市場不加控制，將擾亂房市秩序，造成交易不公平；另一方面，作為商品房，僅供應有北京市戶口的公民，亦難以體現公平。

從供應量來看，北京現在公布的近200萬平方米限價地，顯然對市場房價難以形成影響。而北京市最初設想的近70％的供應比例，勢必使限價房周邊的商品房市場形成混亂，如今已成笑談。

選址也是一大難題。備受關注的以廣渠路地塊為首的七大地塊，均為北京市儲備用地，位置均在四五環路之間。其中，南沙灘地塊本計劃在6月間公開“招拍掛”，最后被臨時取消，改作限價地供應。“如何選址，是令北京市政府備感頭疼的一件事情。”一位北京市規劃委內部人士向《財經》透露，“所選地點不能對周邊商品房上市造成太大沖擊，而且區政府都希望保留黃金地塊，減少損失；但是過于偏僻的地塊，又很難保證開發商的利潤。”

受到諸多條件限制的限價房，令眾多開發商望而卻步，只有金隅、首開、建工等北京國有企業表示出興趣。

在各方利益難以協調的背景下，限價房正如“空中樓閣”，很難在短期內調節北京市政府急于抑制的房價增長。市場對調控的強制干預，則顯示出報復性的反彈。在9月17日結束的北京秋季房展會上，參展的57個樓盤在四天展示交易中，意向成交房源近1500套，比2005年少近千套，成交額亦少3億元。

所謂人們期待的“金九銀十”的房市繁榮并未如期而至，而在“新政”頒布四個月之后，北京的房價仍在一路飆升。■