用數(shù)據(jù)打破房地產(chǎn)“神話”

市場(chǎng)信息的混亂為幾個(gè)能夠有效影響消費(fèi)者行為，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升的神話的生產(chǎn)提供了可能

中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向讓人們感到的不是事實(shí)更加清晰，而是更加撲朔迷離。人們似乎置身于一個(gè)神話的世界之中。

誰(shuí)的話能聽(tīng)？誰(shuí)的數(shù)據(jù)可信？

有報(bào)道說(shuō)，在中央和地方政府一系列調(diào)控措施之下，上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始陰跌，但跟著就有消息說(shuō)，這實(shí)際上是一種博弈手段，是在主動(dòng)傳達(dá)這樣一個(gè)信息，即現(xiàn)在調(diào)控措施已經(jīng)見(jiàn)效，目的已經(jīng)達(dá)到，可以適時(shí)收兵。但接著就又有人反駁，這實(shí)際上也是一種試圖迷惑政府的煙幕彈。主流媒體上充滿著有關(guān)上海房?jī)r(jià)下跌的消息，而在上海有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商卻在私下里竊喜，其實(shí)上海的房?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生傳說(shuō)中的那種下跌，至少他們的項(xiàng)目就沒(méi)有跌。更專業(yè)的說(shuō)法是，房?jī)r(jià)變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)是一個(gè)很復(fù)雜的事情，因?yàn)橐粋€(gè)城市平均房?jī)r(jià)的變動(dòng)，不僅取決于價(jià)格本身的變化，還要取決于所出售的房子的價(jià)格檔次。大量中低價(jià)房入市，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致均價(jià)的下降。

對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的判斷以及政府相應(yīng)政策的形成來(lái)說(shuō)，房屋的空置率是個(gè)極為重要的數(shù)據(jù)。正如人們所看到的，就是這樣一個(gè)關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)，卻被有關(guān)各方弄得莫衷一是。主張泡沫嚴(yán)重的一方聲稱，當(dāng)前我國(guó)商品房空置率已高達(dá)30%多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國(guó)際警戒線。而認(rèn)為房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫的一方則提出空置率還不到5%。建設(shè)部前兩年公布的空置率卻為12%—16%。這兩個(gè)數(shù)字無(wú)論對(duì)于政府還是對(duì)于理性的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都是至關(guān)重要的，因?yàn)榍罢咭馕吨窈蟮姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)可能存在巨大隱患，而后者則意味著需求是真實(shí)的，市場(chǎng)是健康的。但就是這樣一個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，來(lái)自不同渠道的數(shù)字卻相差六倍之多。即使政府權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)字也讓人將信將疑。

另一個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)則是房?jī)r(jià)的水平及其上漲幅度。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海前一段商品房的加權(quán)平均價(jià)約在8500元/平方米左右，然而，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是5135元/平方米。前者比后者足足高出66%。在其他一些有關(guān)房地產(chǎn)的重要信息和數(shù)據(jù)上，也普遍存在這樣的問(wèn)題。也正因?yàn)槿绱耍腥撕粲跣枰獊?lái)一場(chǎng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)風(fēng)暴。

無(wú)比動(dòng)聽(tīng)的房市“神話”

信息的混亂則為幾個(gè)能夠有效影響消費(fèi)者行為，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升的神話的生產(chǎn)提供了可能。分析一下近幾年房地產(chǎn)熱的過(guò)程，就可以看出有幾個(gè)神話對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升起到了重要的作用。

第一個(gè)是城市化的神話。中國(guó)的城市化長(zhǎng)期滯后于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，目前是中國(guó)城市化集中補(bǔ)課的一個(gè)時(shí)期。特別是最近一段時(shí)間，促進(jìn)農(nóng)民工產(chǎn)業(yè)工人化、市民化的政策持續(xù)升溫，這將對(duì)我國(guó)的城市化進(jìn)程產(chǎn)生重要的推動(dòng)作用。按照國(guó)家的規(guī)劃，每年將有超過(guò)1000萬(wàn)的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市，城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒚磕晏岣?個(gè)百分點(diǎn)。這樣一個(gè)迅速的城市化過(guò)程必然會(huì)造成對(duì)城市住房的巨大需求。這是不錯(cuò)的。于是有人也就將城市化的推動(dòng)演繹成當(dāng)今市場(chǎng)的巨大現(xiàn)實(shí)需求。但實(shí)際上，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系非常復(fù)雜，特別是由于兩個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)之間勞動(dòng)力價(jià)格的巨大差異，進(jìn)入城市的農(nóng)民在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都不會(huì)是商品房的購(gòu)買者，甚至連低檔的二手房也是他們難以消費(fèi)的。

第二個(gè)是國(guó)際接軌的神話。這個(gè)神話在上海的房地產(chǎn)熱中起到了神奇的作用。神話的制造者努力給人們傳達(dá)這樣一種信息：改革開(kāi)放以來(lái)，上海已成為國(guó)際性特大型都市，是中國(guó)和亞洲的經(jīng)濟(jì)中心之一、金融中心之一、國(guó)際會(huì)議中心之一；上海的房?jī)r(jià)是要與世界大都市接軌的，同美國(guó)的紐約、日本的東京、澳大利亞的悉尼等國(guó)際化大都市相比較，上海的房?jī)r(jià)還有很大的空間。有人甚至想象出這樣一種格局：在未來(lái)的上海，內(nèi)環(huán)以內(nèi)是給講英語(yǔ)的人住的，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間是給講普通話的人住的，外環(huán)以外則是給講上海話的人住的。而上海的世博會(huì)和北京的奧運(yùn)，更進(jìn)一步強(qiáng)化了這種預(yù)期和想象。但這時(shí)候人們忘記了一個(gè)普通老百姓都會(huì)明白的道理：房?jī)r(jià)與人們的收入水平密切相關(guān)。事實(shí)上，正是這兩者的背離，使住房開(kāi)始脫離普通人的居住需求，而演變?yōu)槌醋鞯幕I碼。

第三個(gè)則是土地資源短缺的神話。不錯(cuò)，建房所需要的土地是不可再生的資源，而且中國(guó)人多地少，土地資源緊張。粗看起來(lái)，這個(gè)說(shuō)法很有道理，但要作為推動(dòng)房?jī)r(jià)扶搖直上的理由，就存在很多問(wèn)題。首先，正如有論者已經(jīng)指出的，神話制造者是偷換了概念，市區(qū)的商業(yè)中心、城市的黃金地皮、農(nóng)業(yè)耕地確實(shí)是稀缺且不可再生資源，但住宅用地則不是。從純技術(shù)角度說(shuō)，絕大部分土地都可以用作住宅用地。只要資源高度集中于市中心的狀況得以改善，只要過(guò)去城市的不合理格局發(fā)生改變，住宅用地資源的緊缺性就會(huì)在很大程度上得以緩解。而且退一步說(shuō)，即使城市發(fā)展模式和格局不發(fā)生根本性的變化，土地資源緊缺對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)也不是無(wú)條件的，而是要受到收入水平等種種因素制約的。

而塑造了這些神話的，則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府和部分學(xué)者的聯(lián)盟。其中，無(wú)論是政府還是學(xué)者，都是具有某種程度公信力的主體，也正因?yàn)槿绱?，這些神話就具有更強(qiáng)的影響力，它有力地改變和塑造著人們的市場(chǎng)預(yù)期。

“神話”背后是利益的博弈

信息與數(shù)據(jù)的混沌和迷離，不僅僅在于統(tǒng)計(jì)工作中的缺陷，同時(shí)也在于人為的誤導(dǎo)，因?yàn)槠渲邢喈?dāng)一些數(shù)據(jù)的誤差不是隨機(jī)的，而是一種系統(tǒng)誤差。一個(gè)明顯的事實(shí)是，可以從房地產(chǎn)熱中獲利的利益主體提供的數(shù)據(jù)總是呈現(xiàn)出這樣的一種偏向：目前的房?jī)r(jià)只是溫和上漲，房?jī)r(jià)的上升還有空間，房屋的空置率并不高，房?jī)r(jià)收入比是比較低的（如某著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)是，我國(guó)現(xiàn)有房?jī)r(jià)收入比為1：3.32，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)和大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家），而土地的供應(yīng)是緊張的。這些信息傳達(dá)的意圖非常明顯，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是不必要的。這里要特別指出的是，這些數(shù)字不僅僅是來(lái)自開(kāi)發(fā)商，有相當(dāng)一部分是來(lái)自政府有關(guān)部門。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)中準(zhǔn)確、有效信息的缺少，特別是一部分利益群體有意利用信息對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的誤導(dǎo)，恰恰是房地產(chǎn)熱中的一個(gè)重要因素，甚至是一種被利用甚至有意造就的博弈手段。市場(chǎng)中商品的價(jià)格有時(shí)是一個(gè)很奇怪的東西，有的商品價(jià)格一瀉千里，不要談回升，就是止跌都很困難；而有的商品價(jià)格，則是扶搖直上，想讓它停下來(lái)都不行。而這當(dāng)中，信息以及信息對(duì)人們的誘導(dǎo)，是一個(gè)重要的因素。如果政府將土地供量的規(guī)劃按季或月提前公布，將各類房產(chǎn)、各熱點(diǎn)區(qū)域一二手房的交易數(shù)據(jù)及時(shí)加以公開(kāi)，決策機(jī)構(gòu)、投融資者、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)對(duì)今后的市場(chǎng)走向就會(huì)有比較準(zhǔn)確的判斷，消費(fèi)者也才能形成理性的預(yù)期并做出理性的選擇。

然而，在解釋近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲原因時(shí)，一位有名的房地產(chǎn)商曾經(jīng)說(shuō)到，現(xiàn)在社會(huì)中有那么多的錢，總得有個(gè)去處。由于其他投資渠道缺乏，這些錢涌到房地產(chǎn)中就是必然的。這些錢就是一種現(xiàn)實(shí)的需求。從某種意義上說(shuō)，這說(shuō)的也是一個(gè)事實(shí)。但對(duì)此，有兩點(diǎn)是必須明確的。第一，住房既是一種耐用消費(fèi)品又是一種生活必需品，與社會(huì)成員的生存密切相關(guān)。因此，在這個(gè)市場(chǎng)中，政府的調(diào)控不可缺少。第二，有人已經(jīng)注意到，在這次房地產(chǎn)炒作中，一些開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了股市和期貨市場(chǎng)的犯罪手法，包括坐莊控盤和對(duì)倒的手法，自賣自買，互相對(duì)買，用虛假的按揭合同，詐騙銀行的貸款來(lái)買自己開(kāi)發(fā)的房子等。甚至開(kāi)發(fā)商、中介公司和個(gè)體炒家聯(lián)手，詐騙銀行按揭貸款，最終使銀行淪為房東。

從信息的混亂和扭曲甚至人為的誤導(dǎo)，到可以操縱消費(fèi)者預(yù)期的神話的生產(chǎn)，再到強(qiáng)勢(shì)利益群體的惡性炒作，表明了我們的市場(chǎng)呈現(xiàn)的是一種什么樣的狀態(tài)。而這個(gè)市場(chǎng)，就是今天人們進(jìn)行利益博弈的舞臺(tái)。這可以從一個(gè)方面說(shuō)明規(guī)范這個(gè)舞臺(tái)上的利益博弈將是我們這個(gè)社會(huì)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。