店面的“錢”途規(guī)劃

隨著生活水平的不斷提高，很多人都走上了投資的道路，其中最受普通投資者歡迎的當(dāng)屬于，投資店面開店或純投資。

在一些人的觀念中，一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面，總認為店面比土地還要稀少，它的價值自然應(yīng)該更高。但是，放眼望去，各都市中很多地區(qū)的店面有空置，加上今年國內(nèi)各種房產(chǎn)新政策的出臺實施，店面的價格似乎也不易大幅提升，應(yīng)該是投資者的大好時機，可為什么還有那么多店面空置呢？作為投資人，又如何在投資店面中獲利呢？在遭遇新的商店型市場趨勢下，傳統(tǒng)店面又如何“起死回生”？

現(xiàn)代商店型“抵觸”傳統(tǒng)型

投資專家建議，在供過于求的市場中希望獲利，就不可以倚賴“感覺”，或是過去的“經(jīng)驗”，而是要對產(chǎn)品做深入了解，對產(chǎn)品的趨勢也要了解，方能做出正確判斷與決策，以確保投資獲利。

傳統(tǒng)的商店形態(tài)是屬于“商住合一”的形態(tài)：“樓下開店，樓上住家”。但基本上都屬于“商住合一”的形態(tài)。都是沿著主要道路發(fā)展(包括陸路及水路)，因此形成“有路就有店，有店就成街”的情形。由當(dāng)時的商店形態(tài)觀察，可以同時滿足“附近型”和“通過型”的二種客戶需求。這種商街形態(tài)反映在建筑物的設(shè)計上，就形成了商店連著商店開，商店群結(jié)合成商街，并發(fā)展出沿街騎樓的設(shè)計，以便于顧客逛街和進入店內(nèi)購物。這種“商住合一”的形態(tài)，在過去二十年內(nèi)，起了革命性的變化，其因有四：

都市計劃觀念的引進

我國從國外引入了“使用分區(qū)管制”的觀念，將土地使用分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等的“使用分區(qū)”，又將每一種分區(qū)內(nèi)建筑物的使用業(yè)種加以規(guī)范，使得大型的商業(yè)空間(如百貨公司、購物中心)開始出現(xiàn)，這種大型商業(yè)空間和傳統(tǒng)的商店街，對于“通過型”的客戶產(chǎn)生了極大的競爭。

交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步，各型汽、機車的數(shù)量亦大幅成長，相對地，道路面積即顯得不足，因此，只好訴諸交通管理手段，各商街兩旁多數(shù)被劃為紅線(禁止停車)，有的地區(qū)更限制機車不得停放于騎樓。此時，除非顧客是走路上門，否則東西還沒買完，車子就被吊走，或是收到罰單，這種交通管理手段的嚴格，嚴重的打擊了商街對“通過型”客戶的吸引力，再加上相對于新興商業(yè)空間，老舊商街多缺乏停車服務(wù)，因此，更加速了吸引力的衰退。

周休二日的全面推動

傳統(tǒng)的商街都是一周七天不打烊的，因此，平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物，甚至打打牙祭，這是傳統(tǒng)商街的重要吸引力。但不幸的是，當(dāng)周休二日全面實施后，不但“附近型”的客戶減少了(休假去了)，許多商店也關(guān)門休假，在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代，聚集式的經(jīng)營形態(tài)是最為普遍的，如重慶南路的書店、中華商場的電器都是類似的聚集式商街形態(tài)；但當(dāng)周休二日后，許多商店周日(或周六)也休息了，客戶失去了逛街的樂趣與購物的便利，因而轉(zhuǎn)向了大型的百貨公司與購物中心，因為那里不但貨色較齊全，停車方便，更重要的是一周七日天天開門。

無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網(wǎng)際網(wǎng)路的發(fā)展，許多號稱“空中購物”無店面形態(tài)的服務(wù)(包括電視、網(wǎng)拍及郵購)也已經(jīng)進入市場，這類型服務(wù)可以粗分為兩類：一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易，這種交易形態(tài)對于店面的生存是不利的，因為其交易過程已經(jīng)取代了店面的重要性；另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面完成交易。這種交易形態(tài)對于店面的生存則是正面的。因此，店面的投資者，應(yīng)該密切注意這兩種交易形態(tài)的發(fā)展，以利判斷。

傳統(tǒng)店面“起死回生”兩招

上述的四種重要原因，徹底的改變了商店的定位形式，現(xiàn)在都市內(nèi)的店面型商店，已無法用傳統(tǒng)聚集形態(tài)吸引“通過型”的客戶，這些不在附近(不論是居住或工作)的客戶，已經(jīng)轉(zhuǎn)換了陣地，商店街對他們不再有吸引力。這是都市內(nèi)店面價值快速沒落的主要原因。

傳統(tǒng)店面雖然失去了“通過型”客戶，但對“附近型”客戶，仍然存有優(yōu)勢，因為在商店附近的客戶由于方便的原因，仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象，這種現(xiàn)象就使店面產(chǎn)生了兩種機會：

提供“服務(wù)”勝于“商品”

不論你的商店內(nèi)販賣什么樣的產(chǎn)品，但是傳統(tǒng)商店一定要掌握住，其生存關(guān)鍵在于“服務(wù)”而非“商品”。如果現(xiàn)在的店面經(jīng)營者，還將自己定位于“商品”的供給者，而非“服務(wù)”的供給者，不努力做好“商圈服務(wù)”，他所面對的風(fēng)險將十分巨大。

店面將成為連鎖品牌的戰(zhàn)場

由于聚集型商街已逐漸失去魅力。因此，原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭，或是在爭取客戶時，相互攻擊，影響相互的情感等的競爭現(xiàn)象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭，如賣鞋子(Lanew、全家福)、賣便利(7-11、萊爾富)、賣速食(麥當(dāng)勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林)、大到賣電器(燦坤、泰一)、賣汽車(Benz、BMW)……全部都成為提供連鎖店競爭的舞臺，而要特別注意的是，這些連鎖店雖然賣的東西不同，但何者能落實“服務(wù)”，就必然會成為最后贏家。

對計劃投資店面者的啟發(fā)

了解了店面的機會，對擁有店面或計劃投資店面的人會有什么啟發(fā)呢？

給投資開店者的啟發(fā)：

不要再迷信，店面就是金雞母。過去，許多地主都認為店面比土地還有價值，因為每次土地改建之后，店面的面積都會縮小，在物以稀為貴的心理下，自然認為店面的增值空間無限，但就實際狀況觀察，許多房屋改建后，愈來愈多的地主雖然分得了店面，因為觀念不正確，故多是空著養(yǎng)蚊子，即使租金再降也無人問津。因此，店面即是金雞母的觀念顯然必須調(diào)整。

不要再迷信，只要開了店，人潮自然來。過去，許多投資者總認為只要開了店，人潮就會流過來，但是實際的情況卻是：要有人潮，店面才有機會。換句話說，店面是人潮的結(jié)果，而非人潮的原因，因此，不應(yīng)再迷信只要開了店，人潮一定會來。反而應(yīng)該將較多的注意力放在如何去觀察人潮，去將店面買在人潮多的地方。由于都市中人潮集中于某些特定地區(qū)活動的形態(tài)會愈來愈明顯，導(dǎo)致大部分地區(qū)的店面將愈來愈不值錢，店面的空置率必將會愈來愈高，這種現(xiàn)象又會造成商街整體價值的下跌，甚至傳統(tǒng)商街形態(tài)的解體，這是投資人必須特別注意的。

不要再迷信，店面可以吸引到通過型客戶。未來，店面的擁有者，在選擇承租者的時候，只有二種選擇：一種是租給連鎖店，另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言，因為其自認為已有品牌知名度，因此，必會將租金壓得很低，否則他們還可以去選擇附近的店面；就非連鎖店而言，因為是單店經(jīng)營，所以經(jīng)營失敗的可能性極高，根據(jù)經(jīng)驗資料，新開張的非連鎖性店面，在兩年內(nèi)關(guān)門的比例至少超過一半，這個比例應(yīng)該還在增加中，這個現(xiàn)象代表了長期租金收益的不穩(wěn)定性甚高，因此，導(dǎo)致店面擁有者往往在租金高低與租期的風(fēng)險之間，陷入極大的矛盾掙扎。

給純投資店面者的啟發(fā)：

若就純投資的角度觀察，以承租者經(jīng)營所能提供的是“商品”或是持續(xù)的“服務(wù)”，應(yīng)該是一種解決上述矛盾現(xiàn)象的重要參考。因為，持續(xù)的服務(wù)才能提高客戶的再上門率，他的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以能提供“附近型”客戶的服務(wù)為主，這種店面的經(jīng)營才易成功。

以往店面的投資者，系基于投資以賺取增值所得的心理去購買店面，當(dāng)房地產(chǎn)市場景氣時，店面漲幅常很驚人，若再運用銀行貸款發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，其投資報酬率自然更是可觀，此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產(chǎn)市場不景氣時，一來店面價格不易增加，甚或反而容易下跌，二來租金調(diào)幅常因商店經(jīng)營不易，而不能作較大幅度之調(diào)整，因此店面之購置需求，即可能每況愈下，故凡是擺明只售不租之店面，大多會被閑置。

(摘自《市場瞭望》2006.6)