別墅之變

國土資源部土地利用司副司長吳海洋近期在接受媒體采訪時透露：國土資源部不久將出臺對“別墅”的準確界定，并對高檔住宅和別墅用地進行不同程度的限制。

4月26日，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣接受《瞭望東方周刊》采訪時說，“這一限制標準會在年底出臺，具體時間現(xiàn)在還不能透露。”

盡管如此，從2003年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始以來的別墅土地禁令，時隔兩年多，什么是別墅年內(nèi)終將有個明確的公斷。不過，人們不禁要問，別墅和高檔住宅的土地禁令能改變未來房產(chǎn)市場的格局?

別墅不會從中國消失

束克欣對《瞭望東方周刊》記者說，“對別墅用地概念的清晰界定，一方面可以使別墅用地禁批令行使得更為徹底，另一方面有利于實現(xiàn)中央的整體市場調(diào)控原則，避免少數(shù)人大量占有土地資源。現(xiàn)在中國建設(shè)用地資源緊張，別墅、高爾夫球場等用地事關(guān)國家利益，國家今后會更加重視。”

束克欣所言的別墅用地禁批令指的是，2003年2月，國土資源部緊急下發(fā)《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(45號文)，其中明確規(guī)定“禁止別墅供地”。但是什么是別墅，用什么標準衡量，兩年來一直沒有一個準確的說法。

“禁止別墅供地”，難道是說從此以后讓別墅從中國消失，其實并非如此。時任國土資源部土地利用司司長胡存智，在2004年2月曾在搜房研究院舉辦的一次論壇上對“禁止別墅供地”做過詳細的解讀。

他說：“我們要防止高密度地區(qū)去建一批低密度的東西，低密度利用，浪費土地不合適。但是，這是不是等于我們國家不再容許出現(xiàn)低密度的建筑形式，或者說低密度的一些房子或別墅在以后就不許再有了呢?我想絕不是這個意思。”

“現(xiàn)在相當大部分的低密度住宅或者說中等密度的住宅，實際上就是房子，并不是別墅。比如說疊加別墅，已經(jīng)是相當于一種中密度的建筑。所以，我認為這種宣傳上可以做適當?shù)恼{(diào)整。否則，你說是別墅用地，就不能批出來了。”

國土資源部官員的話外音是說，真正的別墅土地的批租已經(jīng)停止，而低密度住宅的就可以批到地。

正因為別墅概念模糊，善于揣摩國家政策的開發(fā)商就以低密度住宅的名義拿地(地價遠低于別墅)，然后混合開發(fā)，一部分開發(fā)容積率高的高層住宅或者聯(lián)排別墅，一部分開發(fā)容積率很低的獨棟別墅，賺取不菲的利潤。

“普通老百姓對什么是別墅沒有概念，就是容積率有0．8，開發(fā)商也宣傳說是別墅，這樣價格就可以加上去了，利潤率也就上去了。”上海一家大型開發(fā)商的別墅項目公司負責人對《瞭望東方周刊》記者說。

“此外，還有一些開發(fā)商的土地是歷史遺留問題土地，未納入土地供應(yīng)計劃的，開發(fā)商就可以開發(fā)低密度的獨棟別墅。”荒島工作室研究咨詢部主任馮偉對《瞭望東方周刊》記者說。

這就是為什么別墅土地禁止兩年來，市場上仍然有很多別墅項目的原因。

束克欣對《瞭望東方周刊》記者表示，即將出臺的別墅禁令文件，“可以杜絕‘擦邊球’、批租‘類別墅’用地進行別墅開發(fā)的現(xiàn)象。獨門獨戶獨院、占地面積過大、容積率過低的住宅，要納入別墅范圍加以嚴禁。”

據(jù)他透露，截至2005年第三季度末，全國供應(yīng)商品房建設(shè)用地共約3．7萬公頃，其中普通商品房用地約占30％，經(jīng)濟適用房用地約占10％，別墅、高檔公寓用地約占0．16％，但實際上從國土資源部赴各地實地調(diào)查的結(jié)果是，全國已經(jīng)批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠高于這個比例。

有人歡喜有人愁

國土資源部即將出臺的別墅土地禁令的消息傳出后，《瞭望東方周刊》采訪的開發(fā)商都對國家的政策表示理解和支持。不過，不同的人各有各的喜憂。

上海西部企業(yè)集團下屬上海金彩置業(yè)有限公司，負責著該公司在寶山羅店北歐新鎮(zhèn)的一個別墅項目——美蘭金邸。公司總經(jīng)理王文寅接受《瞭望東方周刊》采訪時說，美蘭金邸是上海市重點規(guī)劃三城九鎮(zhèn)之一——寶山羅店北歐新鎮(zhèn)的別墅項目，總共225套房子，除了73套容積率為0．3的獨棟別墅，其余的都是疊加別墅，容積率為0．7。“國際慣例容積率低于0．4的才能算是別墅，如果按這個標準，我們大多數(shù)都不是別墅。”

另外一些人的看法則要樂觀很多。專注高檔物業(yè)服務(wù)的第一太平戴維斯上海地區(qū)董事長劉德楊對《瞭望東方周刊》記者說，“我們政府的政策都是有周期的。不要忘了，剛剛幾年前，上海為了鼓勵大家買房采取了多少政策。現(xiàn)在是房地產(chǎn)調(diào)控期，很多政策都在收緊。很多限制，不會十年二十年不變的。”

“對于開發(fā)商來說，別墅土地的供應(yīng)減少，他們會覺得將來別墅更值錢了，他們會把他們的產(chǎn)品價值提升到產(chǎn)值最高位；投資者，會認為買到很好的別墅，長遠來看還是會增值的。”

《瞭望東方周刊》記者注意到不少開發(fā)商已經(jīng)把別墅土地的收縮作為利好消息寫進了樓書招徠生意。

不過上有政策下有對策，“上面限制獨棟，下面可以打擦邊球，比如說將兩個別墅建得適當緊湊些，中間還可以架一個木梁，這就不叫獨棟了，等交付時可以根據(jù)購買者的需求將木梁拆掉。”一位開發(fā)商接受《瞭望東方周刊》采訪時說。

別墅土地禁令之后，別墅市場的走向又會如何，上海凱迪房產(chǎn)公司松江愛丁堡別墅項目負責人宋宇定的判斷是，“就松江來說，買房投資還是占大部分比例，隨著年內(nèi)國土資源部的限制措施，松江別墅預(yù)計今年5月至10月會有很大的漲幅。”

荒島工作室馮偉的觀點有所不同，他認為，未來幾年，別墅尤其是獨棟別墅的供應(yīng)將越來越少，價格是比較平穩(wěn)看漲的。

他說，“近幾年，別墅并沒有像普通住宅那樣暴漲。因為單價比較高，也不像普通住宅那樣容易投機。別墅的客戶群體，消費能力強，購買目的比較單純，要么自住，要么就是長期投資，出租獲取租金。在上海，境外人士購買和租賃別墅的比例占的不小。所以宏觀調(diào)控對別墅市場的影響其實并不大。”

設(shè)限效果難達預(yù)期?

為什么要對別墅土地設(shè)限?國土資源部土地利用管理司副司長吳海洋解釋說，“高檔項目太多，房子面積太大、總價太高，也是造成目前老百姓買不起房的重要原因。”

不少開發(fā)商在接受《瞭望東方周刊》采訪時提出了不同看法，“老百姓買不起房，不是因為造別墅的原因。別墅本來就是面向高端消費群的，與普通老百姓無關(guān)。”

愛丁堡別墅的宋宇定認為，“別墅和高檔住宅當然要有不同的限制，因為國家還是需要能消費得起高檔住宅的人群去消費，只是不要讓他們享受過度罷了。”

據(jù)《瞭望東方周刊》了解，國土資源部頒布土地禁令的最主要目的，是為了節(jié)約用地，不讓少數(shù)人占用公共資源。而在禁止別墅土地供應(yīng)的同時，在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，國土資源部還將會加大普通商品房的供應(yīng)，以此來調(diào)節(jié)房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成房地產(chǎn)梯度消費。

至于開發(fā)商會否因為國家限制別墅土地，響應(yīng)國家號召，轉(zhuǎn)向小戶型或經(jīng)濟適用房開發(fā)，讓老百姓買得起房?答案恐怕是不樂觀的。

“開發(fā)商總是想盡一切辦法追求利潤最大化，要么就是開發(fā)小戶型，讓投資者投資，這種小戶型一般都必須在黃金地段，房價還是很高，窮人還是難以承受。”一位開發(fā)商如是說。