珠三角樓市百相圖

表面平靜的珠三角樓市暗流涌動

表面平靜的珠三角樓市暗流涌動，樓市主體各方正在緊張觀望、商討對策，一場新的變局正在醞釀之中，新的時代正在到來。

《瞭望東方周刊》記者深入珠三角腹地，輾轉廣州、深圳、佛山等珠三角大中城市，試圖勾勒一幅“國六條”頒布后的珠三解樓市角力主體的百相圖，透視新博弈時代樓市主體之間的力量對比。

房地產商：這回真的急了

“90平方米以下的房子賣給誰？”深圳一家房地產企業的老總徐兵一見面就好像在質問記者，“珠三角居民對居住需求那么高，最起碼也要三房兩廳，沒有120平方米怎么可以？‘90平方米以下的套型占70％’這種要求對珠三角來說不是矯枉過正了嗎？”

當“國六條”剛出臺時，許多開發商還覺得這次調控說不上嚴厲，但當更細化與量化的“九部委十五條”出來后，開發商們不禁倒抽一口冷氣。特別是在本次房地產調控中一項最有力度的“鐵規”，是以90平方米為“分水嶺”的限面積、限套型 的樓市供應結構規定，成為調整房地產市場結構最有力的利器。

廣州某地產巨頭的高管賈經理向《瞭望東方周刊》提供的消息也證實了徐兵所言極具普遍性，“現在國家對別墅、大戶型低密度房做出了最嚴厲的限制，許多地產商打擦邊球的空間基本被堵死了，這對那些在珠三角周邊城市大量囤地、準備利用廉價土地建設豪宅的地產商而言，絕對是一個毀滅性的打擊，他們簡直要瘋了！”

作為香港上市的地產中介公司合富輝煌佛山分公司總經理，李慰顯得比較理性，“這次調整期可能要經過一年至一年半，在這期間許多項目不僅原來的設計方案須做較大的調整，而且項目市場定位、目標客戶群也全都得重新規劃，這對地產商不僅意味著工作量的增加，而且更致命的是成本的卜升，融資渠道的重新開辟，怎么可能不急呢?”

“這次‘九部委新政’中的‘套型建筑面積’究竟指的是套內面積還是建筑面積?以前只有規定‘套內建筑面積’和‘建筑面積’，這次‘套型建筑面積’是什么意思?”南海一家地產商老總楊剛的發問讓《瞭望東方周刊》記者真正體會到地產商對房產新政的“研讀之細，思考之深”，仿佛“國六條”之下地產商都變成了參加應試的高考生了。當然，“高考”的壓力可想而知。

地方政府：反應從來沒有如此迅速

地產商挑燈夜戰，地方政府也沒閑著，可以說同歷次調控相比，這次地方政府對國家調控政策的反應從來沒有那么迅速過。

《瞭望東方周刊》記者6月2日下午4時撥通了佛山市國土、規劃、建設、房管，房協等職能部門相關負責人的手機。

“我們昨天剛剛接到省里文件，正在集體學習領會?！狈鹕绞袊辆指本珠L梁江裕的手機那邊的聲音顯得有點嘈雜，顯示他確實正在開會。

“我們還沒接到省里的文件，現在正在圍繞房價、戶型等問題進行摸底調研?！狈鹕绞蟹抗芙ㄔO局副局長李國樣告訴《瞭望東方周刊》記者，他手機那邊發出的敲敲打打的聲音顯示他正在樓盤施工現場。

“市政府已經由房管建設局牽頭，聯合規劃，國土等部門開了多次會議，我們正在積極調研?！狈鹕绞幸巹澗指本珠L何小堅的回答顯示佛山市政府對這次國家調控政策的反應相當迅速，重視程度相當高。

6月5日，佛山市又召集了與房地產相關的各部門進行了討論。

“本次調控表面上是主要針對地產商，但實際上劍指地方政府，為防止地方政府對調控政策的變通，國六條的十五條細則已經量化得非常具體、明確，留給地方政府‘運作’的空間已經不多了?！睆V東省政府參事、廣州市房地產學會副會長潘蜀鍵分析，“關鍵在于落實，這取決于地方政府的態度。”

“即使這樣，我們一味地盲目樂觀也為時尚早。別墅叫停了那么多年都沒有叫停，這次地產商會不會又把別墅變通為低密度多層洋房而把‘鐵規’化為‘玉帛’?土地限期開發令會不會被開發商用報批拖延時間的方式‘成功’化解?”潘蜀鍵不無憂慮地告訴《瞭望東方周刊》記者，“目前國六條及其細則還只是一個行政文件，并沒有上升到法律的層面，對地方政府到底有多大的約束力還有待觀察。如果地方政府不認真執行，還是陽奉陰違，那么調控的后果就可想而知?！?/p>

自2003年以來，45號、121號等文件，國家相關職能部門負責人對別墅供地的講話，有過類似最嚴厲的“表述”，但都是雷聲大雨點小，輕松地被開發商和地方政府“化解”。

買房一族：觀望，觀望，觀望

地產商挑燈夜戰，地方政府閉門學習、外出調研。相比之下，買房一族顯得十分瀟灑：5月31日正逢端午節，每個交納“誠意金”的南海桂城萬科金色家園的“準業主”都收到了一份包裝精美的粽子。

負責送貨上門的快遞公司服務生小劉一臉驚愕地問“準業主”郭先生：“萬科的房子真的那么好賣嗎?我們快遞公司今天已經送出了一千多份粽子?！?/p>

郭先生的回答令小劉更加驚愕，“今天是端午節，好賣的是粽子。粽子照吃，房子不買!”

“從目前佛山各個樓盤的供貨量而言，已經超過本地居民的購買力。如果沒有外來的因素介入，房價肯定會跌。’郭先生儼然變成了一個地產專家，“‘國六條’的出臺基本清除了這種外來的因素，因此，我要等等看。難道一個粽子就能收買我的誠意嗎?”

對購房者的這種觀望心理，地產商也曾嘗試努力，試圖打破這種悶局，但效果好像并不怎么理想。去年開盤已經突破5000元／平方米大關的南海桂城某樓盤，近期一下推出了50套3300元／平方米左右的特價房，但市場并沒有出現地產商所預料的搶購潮。

“戶型、方位都不好，都是一些垃圾貨，等等再看吧!”佛山市民小黃告訴《瞭望東方周刊》記者。

二手中介：“冰凍期”中的煎熬

郭小姐是廣州一家知名房地產中介公司地產經紀人，一見到記者，她就感嘆：“幸好我的手機是單向收費的，否則這兩天電話費要高得嚇人。平時那些把房子掛牌出售，卻不怎么過問的顧客，現在都瘋狂地打電話給我，一開口都是問房子不足5年全額征稅怎么辦?！?/p>

房地產新政策出臺后，征收全額營業稅的年限從2年變為5年，這無疑給想趁房市“虛火”大賺一筆差價的短線投資者以及囤房中介商帶來了不小沖擊。像郭小姐這樣的地產中介經紀人心里非常明白，目前的繁忙已經是“最后的瘋狂”。

6月4日是星期天，《瞭望東方周刊》記者在廣州的百靈路、六榕路看到，許多中介行門庭冷落，生意清淡?！白聛?，喝杯水聊聊天吧!”一家房地產中介的服務員一見到記者到來，頓時來了精神，“你是我今天接待的第一個客人?！?/p>

“五年內二手房交易全額征收營業稅對二手房交易市場影響非常大，對許多投機者而言，兩年的時間已經超越了投機的心態期限，五年更是不可想像。因此，投機客的減少將使市場上的二手房源大大減少，同時售房者很可能會把所需交納稅額轉嫁給購房者，無形之中推高房價，從這兩方面來分析二手巾場的交易量將會大大萎縮，很多地產中介將很難承受觀望期的高成本煎熬，從而被市場淘汰?！比f祥房產置業公司執行總裁焦涌告訴《瞭望東方周刊》記者，“從這個意義上來說，房地產中介市場的‘冰凍期’已經來臨?！?/p>