高房價下的集團利益分析、房價走勢與對策

摘要：房地產是近年來中國利益博弈最典型的領域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助于弄清中國房地產價格的來龍去脈，有利于房地產市場政策的制訂和實施。

關鍵詞： 高房價；集團利益 房價走勢；宏觀策略

一、高房價下的房地產開發商利益分析

房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為開發商帶來的好處主要在于：1．高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關心更多的是商品短缺而非商品優劣，此種“稀缺”業態，有助于房產商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產商競銷存貨的初始目的。2．扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產價格連續高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅使，消費資本、商業資本、產業資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現集中超前兌現傾向，潛在和現實的需求與現實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關系受到強烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3．轉嫁風險，空頭套利。2003年后，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產商的投資回報與經營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產商實現了無風險炒作，這是房地產市場正常發展與扭曲的分界點。4．高房價下，更加有利于開發商結成利益聯盟。2004年以來，我國房地產價格在越來越大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結成價格聯盟，哄抬房地產價格（許經勇、馬原，2005）。中國的房地產定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發商的利益協作與聯合來完成的，這種定價方式采用的是利益協同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性。

二、高房價下非金融相關產業利益分析

伴隨著過去5年房地產市場需求旺盛、價格持續走高的趨勢，與房地產市場緊密相關的產業部門、單位，獲得了各自利益，實現了較快的發展（上海第六屆中國住房交易會上的統計數據顯示，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加）。房地產市場的高速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關性（郭貴祥，2005）。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現實需求不足、消費乘數下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產成為一國經濟發展拉動、內需刺激、產業發展的上佳選擇。房價上漲為房地產市場關聯部門、單位現時帶來的實質利益使得這些利益相關群體樂觀房價上漲，甚至助其走高（盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損于利益相關群體自身未來的長遠發展）。介于上述房地產市場的高度相關性，房地產市場調控與開發商行為約束應注意兩個方面的問題：一是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求拉動的持續動力與相關產業部門的利益保證。

三、高房價下相關金融產業部門利益分析

銀行不是房地產，房地產也不應當是銀行。時下的“銀行房地產、房地產銀行”（銀行擔風險、房地產分紅利）現象，是雙方責權、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結果，縱容的是房地產炒作投機。我國的房地產金融主要是以銀行為主導的房地產借貸資本。房地產商品保值、增值的穩定性使得房地產商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產業結合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題，這個“度”在市場經濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產業發展又實現自身的保值、增值是金融資產運作的基本法則，但在有計劃的市場經濟條件下，國家宏觀經濟調控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產價格的適度上揚帶動房地產投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不愿意看到的，特別是當房地產市場的價格泡沫致使房地產的“炒作套利”發展為房地產的“炒作套貸”更是銀行資產所不允許的。但站在國家宏觀調控的“度”上，上述現象中的“炒作套利”是默認的，后一種現象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的指向性要求。

四、高房價下相關政府部門的利益分析

政府機構作為公益部門，除非具有引導產業、扶持產業的必要，不應將公共管理權傾向某一產業部門甚至與產業部門的利益捆綁在一起。公共權利與產業利益的捆綁必將刺激產業部門與公共權力的共同利益，通過行政、經濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權力整體的公益性。這也就是說公共權利的逐利性行為是以其公益權利正常執行的偏離為代價的。由于房地產價格持續上漲產生的需求拉動效應符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉化為對房地產市場價格的默認與支持。又由于我國房產和地產是結合在一起的，土地使用權的轉讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發展房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是一致的（許經勇、馬原，2005）。央行在2005年5月發布的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收入約占該地方財政收入的35％。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經濟的發展并能反映出政績、業績時，提倡、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由于過分的虛漲致使風險大于收益而形成的需求拉動下降，甚至由于對過高風險的擔憂而產生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割舍時，利益分割中的相關部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規范房地產市場的行動才會真正開始。從贊成開發商漲價到“保價托市”再到調控抑價措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉換過程。

五、高房價下消費者的利益分析

房地產商品消費者是房地產商品的最終使用者，也是房地產市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類：一是隨著房價上漲成為自身居住房產的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產的出售與否。對于房屋自住的消費者來說，得到的只是資產的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產價格上漲只有售出的房產才能在出售的過程中通過房產漲價獲得膨脹利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發生的分散的、非專業的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當的市場行為致使房地產消費者背負了巨額的房貸債務，房地產價格飛漲直接剝奪的是消費者應有的住房權利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯合，消費者行為的物資實力與精神基礎明顯單薄，作為房地產市場中的弱勢群體，在房地產市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現較多的是購買力的最終決定，特別是當今現實狀況，在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，即使是房地產的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產消費者作為社會稅賦的來源，相關政府部門有責任也有義務支持和保護其正當權益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發商的相互應和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理“錯位”“倒位”、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。

六、房價走勢與對策

從上述看，除去房屋潛在的購買者，再難找到其他的降價因素。由于降價與國家的宏觀經濟繁榮目標的運行相違背，很難將其作為宏觀調整的目標。自2005年3月26日《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》以來，多次發布的調控文件提出的都是“平抑限漲思路”已經充分說明了這一點。但就目前的市場條件，房價的理性回落不太現實，其原因在于市場上缺乏這種理性回落的因素和動力。特別是在當前的“消費資金不足，銀行買單”的情形下，房地產市場價格的未來走勢應該是穩中有升甚至會繼續“飆升”。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產信貸能夠得到繼續維持，房地產開發商能夠在這種持續中將經營風險轉化為消費風險與金融風險，并能得到較為高額的投資回報，利益集團的漲價行為便不會停止，消費者的利益就難以保障。但房價不可能無限地上漲，集團利益、漲價欲望最終考驗的是消費者現實房地產消費支出、房地產信貸的潛力與承受力。消費需求、住房信貸的耐力與疏通能力即是房地產價格上漲的極限，超過這個極限的接受程度將是市場規律強制懲罰下的自然回歸。在房地產的宏觀調控的過程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進房地產及相關產業發展應當是國家政策對房地產市場調整的初衷目的和基本要求。房地產市場價格的調整抑漲對產業需求拉動的影響，應通過策略的調整給予減少或補足。房地產市場調控的基本導向應當是，限制“百姓買不起”的房地產供給所引起的市場需求減少，通過“百姓買得起”的住房供給的增加引起居民現實住房需求的增長來補足。“國八條”中兩次提到的限制高價位、大面積房產、別墅，提高小面積、低價位經濟適用房、廉租房供給比率的目的就在于此。市場運行的不同階段出現的不同情形要求不同的調控方法，利息的調整不可能適用于一切情況。貸款利息率的上調適用于借款還貸的人群，抑制的是房地產市場中的“炒作套利”行為與住房需求的正常消費，對于借貸不還的“炒作套貸”沒有作用。炒作房產的目的是借助住房信貸轉嫁風險套取貸款，對其具有抑制作用的是購房首付比例的增加與房貸成數的減少。銀行套利反而被套，是操作失誤還是刺激需求的調控需要尚需探討。當務之急應當是快速關上銀行大門提高首付比例，特別是限制高價房、奢侈房產的貸款比例。這在宏觀調控政策中的力度明顯不夠。

[參考文獻]

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[2]郭貴祥.基于房地產商品自身特點的市場運行風險分析【J】.商業時代，2005，(11)：48-65.