新會計準則對房地產企業的影響

　　【摘要】筆者認為，新頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》對我國目前房地產企業會計估價、統計等方面存在的眾多弊端進行了有效的控制管理。本文將對此展開研究。
　　
　　目前，我國房地產業的暴利令人咋舌，在房地產暴利的背后是少數人的財富快速增長。從2004年福布斯中國內地富豪榜上可以看出，前200人中有64人來自房地產行業，在前20名中，竟有11位涉足房地產行業。在這其中，房地產企業利用會計準則漏洞操縱利潤的大有人在，擾亂了國家正常的市場經濟秩序。2006年2月15日，新會計準則發布，并將于2007年1月1日起在上市公司施行。
　　新會計準則從準備到出臺經歷了三年的時間，并基本實現了與國際財務報告準則的趨同。隨著新會計準則正式實行時間的臨近，房地產企業的暴利時代也將宣告結束。同時，新會計準則也為房地產企業的持續穩定發展創造了更加公正、穩定的制度保證，有利于房地產企業的健康發展。
　　
　　一、公允價值計量引入的巨大影響
　　新會計準則出臺意味著投資性地產股的估值標準將面臨巨大變化。對房地產企業來說，新會計準則指出：企業在資產負債表日可以采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
　　（一）成本模式
　　采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第 ４ 號——固定資產》。采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。
　　（二）公允價值模式
　　在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產進行后續計量，并應同時滿足下列條件：
　　１.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
　　２.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
　　采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
　　應將從成本模式轉為公允價值模式視為會計政策變更，根據《企業會計準則第28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。公允價值的確定方式為：市場參考價格或現金流貼現價值。公允價值計量模式是指以市場價值或未來現金流量的現值作為資產和負債的主要計量屬性的會計模式。我國新準則與國際會計準則的主要區別就在于公允價值的使用程度上，新準則在公允價值的使用上相對國際準則強調公允價值作為基準計量基礎而言，仍然有一定的保留。
　　公允價值計量模式的引入正式奠定了NAV(重估凈資產值)方法作為房地產上市公司估值的核心地位，必將引導市場對該方法進一步的認可。而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，新會計準則的施行也會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構成制度性的長期利好。
　　新會計準則對于房地產企業而言無疑孕育了較大的機會，由于可能每年重估地產價值，并以市值反映其賬面價值，將直接大幅提高公司的每股凈資產，降低市凈率。另外，由于折舊消失，相應地會提高公司利潤，有效提升公司股票的估值水平。可以說在房地產資產大幅升值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對于市場價值已經明顯低估，這就為地產類的上市公司提供了一個價值再挖掘的過程，尤其是那些投資性地產數量龐大的公司。如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式。即：不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這也給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰，怎樣判斷公允價值的確認方法是否恰當、公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。
　　
　　二、不同計量方式的選擇對企業損益將有較大影響
　　新準則規定， 企業取得的投資性房地產應當按照取得時的成本進行初始計量。一項房地產先計入存貨，再轉換為投資性房地產相比，與直接計入投資性房地產對企業的損益會有較大的影響。下面筆者舉例說明這一影響。
　　例 １：Ａ企業擁有一座自建寫字樓， 建造成本 50 000萬元， 公允價值70 000萬元， 采用公允價值模式進行后續計量。
　　１.若企業在“準則”啟用日直接轉為投資性房地產， 則按照初始計量原則， 其會計處理如下：
　　借： 投資性房地產 50 000
　　貸： 存貨 50 000
　　資產負債表日按公允價值模式進行后續計量，其會計處理如下：
　　借： 投資性房地產 20 000
　　貸： 利得 20 000
　　２. 若企業在“ 準則”啟用日仍做存貨處理， 在以后某時轉換為投資性房地產， 則轉換時會計處理如下：
　　借： 投資性房地產 70 000
　　貸： 存貨 50 000
　　資本公積 20 000
　　通過上例可知： 在公允價值大于原賬面價值的情況下， 不同處理方法對當期損益的影響較大。
　　
　　三、投資性地產溢價將在賬面上表現出來
　　新準則規定：若有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式進行后續計量。這意味著在2007年，上市公司中投資性地產溢價將在賬面上充分體現出來。投資性