地產金融調控亟需轉變思路

印　華

發達國家的經驗告訴我們，金融業與房地產業存在著相互依存、相互促進的伙伴關系

三年前，在上海的一次房地產與金融高層研討會上，一位金融專家說過，市場上房價維持那么高，要怪商業銀行在“助紂為虐”。如果銀行不貸款給開發商，房地產就不可能投資過熱；不貸款給購房者，房子沒人買，房價也高不起來。

這種觀點很有市場，并一度影響到決策。這幾年以緊縮地根、緊縮銀根、抑制投資、限制消費的辦法來制止房地產開發過熱和房價上漲過快的調控思路就是一個明證。

然而，兩年來的實踐已證明，這種調控思路有失偏頗收效甚微，并帶來不少副作用，亟需加以調整。今年5月開始的新一輪宏觀調控將重點放在調整住房供應結構上，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，加快廉租住房制度建設，并強調由地方政府切實負起責任來，調整住房供應結構和控制住房價格過快上漲。

顯然，從全局看，宏觀調控的思路已有明顯的轉變和改善，我們期待房地產金融的調控思路也能有較快的轉變。

首先應當看到在中國房地產業是國民經濟重要的支柱產業，隨著國家工業化、城市化和現代化的推進，其支柱產業地位日趨明顯。房地產業擁有一個規模龐大、結構復雜的產業鏈，其發展狀況如何能對相關產業、行業和地區經濟產生乘數效應，從而影響整個國民經濟的發展。事實上，住房只是房地產提供的一種產品，房地產業的基本功能是合理利用土地資源，優化組合生產要素，創造社會財富，提供就業崗位，增加國家財政收入，并在此過程中實現自身盈利的目標。

金融調控的根本目的是促使其健康發展，而不是相反。發達國家的經驗告訴我們，金融業與房地產業存在著相互依存、相互促進的伙伴關系，房地產收貸無論開發貸款還是消費信貸，固有可靠抵押物業而成為商業銀行的優質資產，來自房地產金融的收入成為金融業利潤的重要和穩定的來源。

至于國內房地產業過于依賴銀行貸款的現狀，并非房地產業自身的過錯，恰恰是由于我國金融業市場化改革滯后所造成的。工業部門購買原材料可以申請流動貸款，建筑商承接工程也可申請建筑貸款，而房產商購置土地卻明確規定不準貸款，不讓搞基金、發債券或上市直接融資，而香港開發商在上海買地，不僅香港的中資銀行搶著給貸款，還可通過其他各種渠道融資。

上海本土房產商正是由于缺乏資本市場的有力支持而在與外資企業不平等競爭中處于劣勢地位，眼睜睜的看著一塊塊優質土地被人家拿走，被迫無奈只好向二線、三線城市轉移。

其次，應當嚴格區分市場型金融與政策性金融的界限，兩者不可混淆。對市場型金融這一塊的宏觀調控應嚴格遵循市場經濟規律和依法監管，不可過于倚重行政干預。

今后，完成改制后的商業銀行不再是國有全資銀行，作為股權多元的股份制的金融企業應依法實行自主經營、獨立核算、照章納稅、自負盈虧，最終向股東負責。因此，金融主管部門必須拋棄以往的傳統管理模式，寓管理于服務之中，避免不適當的行政干預。

最后，應當進一步細分房地產金融市場，加快對金融產品和金融工具創新的水平，以適應不同地區、不同項目、不同客戶對象的實際些需要。

房地產商品不同于一般工業產品，是一種地域性、專業性極強，不可移動和不可復制的個性產品。加上我國幅員遼闊，不同地區經濟、社會和自然環境差異極大，即使在同一地區，不同階層的差異也很大，從而對金融產品含有不同的多樣化需求。

地產金融調控不能僅僅停留在關緊閘門上，還應當引導金融企業在合適的時間、以合適的方式、向合適的對象開閘送水，使資金流動與要素流動相匹配。從而既有利于社會、經濟的發展，也有利金融業自身的發展壯大。

（作者系上海財經大學房地產經濟研究中心主任）