加大對中低收入階層住房的金融支持

為促進新型公平高效的住房保障制度順利實施，必須借助財政、稅收、信用體系支持，并且要加大金融創新力度，建立廉租房金融體系，以切實解決中低收入階層住房問題。

自1998年實行房改以來，我國政府在住房保障制度方面做了許多積極探索和努力，取得了一定的成績。但面對我國地少、人多、財政資金有限的現實國情，廉租房制度推進過程中仍存在著諸多問題。

當前我國正調整住房保障體系，新體系將由廉租房、租賃型經濟適用房、出售型經濟適用房和限價商品房共同構筑。它將中低收入人群再次進行細分，并針對不同的細分對象提供不同層次的住房保障產品：廉租房定向出租給處于居民最低生活保障線以下的家庭，并由政府財政給予相應補貼，其所占比例不大;租賃型經濟適用房面向低保線之上但又無力購買銷售型經濟適用房的家庭，當其家庭收入達到一定水平后，政府有權收回住房;而出售型經濟適用房則專門針對高于上述兩類群體的收入中等偏下的家庭。這個住房保障體系不僅比較細化，而且有一定的可操作性。

為促進新型公平高效的住房保障制度順利實施，必須借助財政、稅收、信用體系支持，并且要加大金融創新力度，建立廉租房金融體系，以切實解決中低收入階層住房問題。其中，構建廉租房金融體系是重要且必不可少的一環。對支付能力較弱、僅能租房為生的低收入家庭，應采取以財政補貼為主的措施，因此在構建廉租房金融體系時，應以提高中低收入家庭購房能力，擴大購房家庭數量為主。同時，為確保廉租房金融政策順利實施，還需做好相關配套措施。

提高中低收入者購房能力的原則為：國家財政扶持、金融機構實施、配套措施支撐。

建立住房保障金融政策，引導社會資金，提供并增加面向中低收入家庭的金融服務。

專門的法規。如美國就規定銀行必須每年從凈收入中拿出一部分資金用于安居融資項目，幫助低收入家庭。這些項目貸款審核標準降低，首付比例降低。這類項目大多只面向收入等于或低于當地中等收入水平的80%的家庭。有些項目不要求購買私營抵押貸款保險，另一些項目則沒有貸款額限制。

鼓勵成立專門的提供擔保和保險的機構，公營、私營均可，為借貸機構提供信用擔保和保險。如美國的聯邦住宅管理局、退伍軍人事務部、抵押貸款擔保保險公司等，不僅可提升中低收入階層獲貸能力，還可提高建廉租房開發企業的融資能力，以幫助特定的困難群體解決居住問題。另外，這類擔保和保險機構的成立，也是構建完善的政府調節和支持房地產金融體系的必要環節之一。同時，這種“押上加?！睓C制不僅增強了金融機構的抵押貸款信心，也通過貸款的標準化為以后二級市場的發展創造了條件。

制定專門的廉租房信貸政策。對于購房者，一是放寬中低收入居民貸款條件，降低貸款門檻。有研究表明，中低收入人群的信用程度較高，給其一定的時日定會償還貸款。二是降低首付貸款比例，美國等發達國家此類貸款首付比例不超過5%，有些甚至實行零首付。三是對中低收入居民個人購、建房，提供長期、優惠利率貸款。對于開發公司，降低貸款利率及進入門檻標準。

鼓勵金融機構推出專為中低收入居民服務的貸款工具。目前美國市場有10多個專為各個特定潛在購房群體特殊需求而設計的借款品種。如1998年推出的安居房貸款品種——Flex97，其最低首付款比例為3%，并且允許貸款人利用饋贈資金、家庭成員提供的貸款、工作單位的現金資助或其他資金來源支付首付款。這一點不同于其他低首付普通貸款品種，后者要求借款人用自己的資金支付首付款。同時，Flex97允許賣房者拿出最高為相當于抵押貸款總額3%的資金來支付買房者的貸款交割手續費。

制定嚴格的廉租房貸款制度和擔保政策，防范并減少金融風險。在這方面，美國對中低收入者購買“社會住宅”采取政策性貸款和商業性貸款相結合的辦法，以所購住房為抵押，一旦貸款人無力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租房，并將原住房收回重新出售以歸還銀行貸款，避免銀行的信貸風險。

對中低收入居民購、建房給予稅收優惠?？蓽p免中低收入階層購房所交的稅費(可實施階梯式遞減方式)以及開發商建筑廉租房的所得稅。美國政府制定了對住宅投資和住宅抵押貸款的利息給予免稅的規定。英國規定凡申請抵押貸款3萬英鎊以下的可免交利息稅，首次貸款購房者也可獲得相應的貸款和免稅的優惠，住房津貼作為家庭收入不交所得稅。

增加住房金融機構，構建具有競爭力、功能完善的廉租房金融組織體系。

成立專門的政策性住宅金融機構，提供國家住宅信用，貫徹執行并推進廉租房制度發展。增加廉租房或經濟適用房供給，向低收入家庭和老、弱、殘、無家可歸者提供住宅;以貼息或提供擔保等方式，通過市場化手段，借助杠桿效應，撬動中低收入中有購房潛力的家庭擁有房屋，及調動市場力量增加廉租房供給;對于困難戶給予租房補貼;通過直接投融資行為體現政府的廉租房政策意圖，執行國家廉租房發展政策和住房金融政策，并在經濟上支持其他金融機構發展住宅業務。

鼓勵城市商業銀行、農村信用社等中小金融機構介入，引入競爭機制。社區性中小金融機構有著大銀行所不具有的信息優勢，對于本地區借款人的信用情況了解較多，可有效降低服務成本和交易成本，再借助財政補貼，可獲取一定收益。需要說明的是，在獲得財政補貼方面應實行競爭機制，可通過拍賣、招投標等方式，為大中小金融機構提供公平的競爭平臺。這方面可借鑒國家助學貸款發放經驗。

加大產品創新力度，提供多種可選擇貸款工具，擴大中低收入者貸款面。

針對當前信用較好的中低收入及個體經營人群的住房抵押貸款市場存在空白的現狀，若能提供有利的專項貸款條件，或降低專項貸款門檻，部分低收入群體就能進入住房抵押市場，購買廉租房甚至參與正規住房市場。針對中低收入者收入低、不穩定，難以應對高利率、高通脹，長期支付能力欠缺，以及儲蓄不足，支付首付款面臨困難等現狀，可以降低首付比例、降低貸款利率、延長還款期限、提供多種貸款方式，促進信用較好的中低收入者和個體經營人群獲貸，從而買得起房。

降低首付比例。為切實降低貸款門檻，可將針對中低收入階層的房貸首付比例下限設定為5%。當然首付比例的降低將提高借貸比，從而付息增加，成本上升，因此可設計靈活的首付比例，如在5%～20%之間由貸款者自行選擇。

同時，為首付款擬訂儲蓄計劃，并將貸款賬戶與儲蓄賬戶合并。貸款機構應幫助具有潛在購房能力的中低收入者制定儲蓄計劃，為將來首付款做準備，同時將貸款賬戶與儲蓄賬戶合并減少操作手續，方便貸款。

利率優惠。由財政作補貼，降低中低收入者房貸利率是國際通行作法，也是主要手段之一。無論是發達國家還是發展中國家，中低收入者房貸利率均低于正常房貸利率1～2個百分點。我國公積金貸款就是如此。今后推出的中低收入者房貸工具的利率也應低于市場利率1～2個百分點。

擴大中低收入者獲貸人群就必須延長還貸期限。在總額一定的情況下，期限拉長勢必會減少單位還款金額，進而減輕中低收入者的每次還款負擔。因此，延長中低收入者住房貸款期限也是國際慣例之一。

增加產品。當前我國現有的房貸品種，無論是浮動利率，還是固定利率;無論是月供，還是雙周供，都是等額還款，這與中低收入者收入低、支付具有不規律性等固有性質不匹配，制約了中低收入者獲取房貸?？梢哉f，當前在我國住房金融體系中，沒有專門針對中低收入者的房貸品種。因此，一定要加大產品創新力度，推出專為滿足各個特定的、潛在的中低收入購房群體貸款需求的貸款品種。

遞增式。即先少后多，隨著中低收入者教育等負擔的逐漸減少，或收入的逐步增加，不斷提高還款額。

彈性式。針對中低收入者，尤其是個體戶等無固定收入者收入不穩定，時多時少，還款不規律的特點，由其自行決定每期還款金額。

打捆式?？山梃b小額信貸發放中的信用村（鎮）建設經驗，對于工廠、社區等集體性較強群體發放此類貸款。它不僅能通過“聯保”增加貸款人信用，而且在其出現“惡意違約”時，借助社團協議力量來降低中低收入者違約概率。

“氣球”式。鎖定一段時間后，一次性全額付清。隨著時間的推進，中低收入者會進入中產階層，甚至是高收入階層，其還款能力會隨之增強，此貸款方式適合這類中低收入者。

優惠政策需要嚴格的配套措施。

制定嚴格的法律法規，減少道德風險，確保廉租房政策真正落到實處。從我國實踐及國外廉租房政策實施較好的國家來看，一個有效的法律體系是確保廉租房制度順利實施的有力保障。如在這方面做得較好的新加坡，為防止有人利用組屋進行投機活動，制定了細致而周全的法律法規，對居民購買組屋等行為進行嚴格監控。例如，建屋發展局規定居民購買組屋要以自住為主，并對居民購買組屋次數做出嚴格限定。購買組屋后5年內不得轉讓，也不能用于商業性經營，否則將受到法律嚴懲。同時還規定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要買新組屋，舊組屋就必須退出來。另外，根據新加坡政府的規定，任何人在買賣組屋時都必須提供準確、翔實的資料，一旦發現弄虛作假，當事人將面臨5000新元罰款或6個月監禁，或者同時面臨兩項處罰。

加大司法支持，減少金融機構風險?？陀^地說，對中低收入者發放貸款其風險要較一般人群的高，要提高金融機構放貸積極性，就必須給予相應的司法支持以降低風險度;提高抵押品贖回權強制性，減少風險;開發一個特別的留置權系統，一旦出現貸款違約，銀行對房產有更大的留置權;設立特別法庭，提高司法效率，減少無謂的時間耗費。

通過財政政策、稅收優惠，提高金融機構放貸積極性。低收入者的收入及風險度阻礙了其進入正規的住房及金融市場，因此對低收入者實施補貼是許多國家住房保障制度中的重要內容。它涉及到中低收入者、金融機構和住房金融體制建設三個層面。在支持金融機構放貸能力方面，進行流動性支持、補貼資金成本和交易成本等，擴大中低收入者獲貸范圍。另外，從提高透明度、引進競爭機制、增加激勵機制等方面，改善住房金融體制。

借鑒國際經驗在進行住房補貼時，應遵循以下基本原則：效率原則，即根據現有資源和預期結果，設計成本最低的補貼;平等原則，它要求做到避免因為獲得補貼導致收入超過了未獲得補貼的其他人;透明性原則，由于隱含性補貼會造成非常大的經濟損失，要做到補貼的透明，進而確保公平。

加強信用體系建設和房地產信息系統建設，減少信息不對稱。信息不對稱是房貸不良率高的一個重要原因，加之中低收入者信用是個不確定性因素，這些制約了金融機構對中低收入者房貸風險的判斷。一旦信息可有效獲得，市場透明度高，就有利于金融機構分析、測算風險，并采取相應的風險管理措施，在擴大對中低收入者放貸的同時，也能夠有效地防范風險。

加強對中低收入者的培訓，減少違約風險。當前我國一部分中低收入者信用知識匱乏，對房貸程序、抵押貸款運作程序不了解，這些不僅降低了其獲貸幾率，而且也加大了違約風險。因此，必須加強這方面的培訓和教育力度，對其進行消費教育，明確其權利和義務。國外政府一般都拿出專門的資金資助對貸款人的培訓。

（作者單位：中國人民銀行金融研究所

上海黃金交易所研究部）