多國(guó)限制富人多買房

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越熱。在不少人為“基本住房”發(fā)愁時(shí)，改善性購(gòu)房和投資性購(gòu)房的強(qiáng)勁勢(shì)頭令國(guó)人關(guān)注。對(duì)此，國(guó)土資源部的高級(jí)官員表示，我國(guó)已在研究征收不動(dòng)產(chǎn)稅，它將保證個(gè)人居住的基本需求，對(duì)于別墅、低密度住宅，稅率肯定要高，基本住宅之外多出來(lái)的那一部分住宅，稅率也要高。為此，這里刊登一組報(bào)道，讓我們來(lái)看看其他國(guó)家在這方面的做法。

印度：富人購(gòu)房征重稅，窮人購(gòu)房減免多

在印度，土地、房屋甚至院子里的樹都要交不動(dòng)產(chǎn)稅。２０００年以前，印度實(shí)行“租金評(píng)估制”，即房屋不管是自住還是出租，一律按照該房在出租情況下租金的高低來(lái)計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)稅。由于此舉引起社會(huì)不滿，印度政府２０００年以后開始按地域統(tǒng)一評(píng)估房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算稅費(fèi)，以便通過稅收杠桿避免房屋過度向富人階層集中。

在印度，土地和房屋一樣屬于私有財(cái)產(chǎn)。政府按照土地的地理位置、繁華程度以及交通便利情況，將全國(guó)土地分為８?jìng)€(gè)檔次，每平方米相應(yīng)的價(jià)格從１００盧比（１美元約合４３盧比）到６３０盧比不等。再經(jīng)過一番復(fù)雜的計(jì)算，一套位于新德里最繁華地區(qū)的１００平方米的住房，每年應(yīng)交的不動(dòng)產(chǎn)稅大約為１．６萬(wàn)盧比，超過了印度人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的一半。這種重稅顯然是為那些富人或房地產(chǎn)投資者設(shè)置的。

對(duì)于普通家庭，印度政府則規(guī)定了各種各樣的減免和折扣。根據(jù)規(guī)定，每個(gè)家庭允許有一套自住房并享受５０％的不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)折扣；小于１００平方米的房屋還可以再享受１０％的折扣；房主擁有的住房超過一定年限也可以享受１０％到２０％的折扣；如果房屋所有人是婦女、殘疾人等弱勢(shì)群體或政府公務(wù)員，還可以再享受３０％的折扣。這樣算下來(lái)，一個(gè)大中城市１００平方米的自住普通住房，需要交納的不動(dòng)產(chǎn)稅基本維持在４０００盧比到６０００盧比之間，如果房屋的地理位置不是很好，稅費(fèi)還會(huì)更少。

與折扣相對(duì)應(yīng)的是，印度政府還為非自住房的不動(dòng)產(chǎn)稅規(guī)定了若干倍率系數(shù)，其中包括如果該房被用于出租而不是自己居住，則不動(dòng)產(chǎn)稅倍率系數(shù)為２００％；如果建房的目的不是為了居住而是用于零售店鋪、小型企業(yè)辦公室等商業(yè)用途，倍率系數(shù)則為１５０％。通過這些不同的折扣和倍率系數(shù)，政府可以在一定程度上減少因房屋閑置過多造成的土地浪費(fèi)，也可以減緩房地產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致的貧富分化現(xiàn)象。

埃及：豪華住宅收稅多，首次購(gòu)房有優(yōu)惠

埃及的國(guó)土面積有１００多萬(wàn)平方公里，９５％是沙漠，只有５％的土地適宜人類生存。埃及首都開羅人滿為患，人口多達(dá)１７００萬(wàn)，占全國(guó)人口的１／４強(qiáng)，埃及人住房的緊張程度可想而知。實(shí)際上，開羅有的是房子，可低收入者買不起。開羅的房?jī)r(jià)根據(jù)不同的地段來(lái)定，一般高層公寓的價(jià)位從每平方米５８０美元到１１８００美元不等。由于歷史、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等原因，埃及國(guó)內(nèi)貧富差距較大。富人買房輕而易舉，窮人則要傾其所有還要背幾十年的債。為此，埃及的房地產(chǎn)政策盡量“向低收入者和弱勢(shì)群體傾斜”。

埃及對(duì)富人購(gòu)買更多的房子設(shè)置了不少障礙。比如購(gòu)房時(shí)一定要出具此前的住房狀況證明，對(duì)已有房產(chǎn)者不再提供購(gòu)房貸款；大幅提高征稅額度和手續(xù)費(fèi)，有的甚至要求一次結(jié)清房款。此外，在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房者要向主管部門交“公正費(fèi)”（稅金的一種）。再如，首次購(gòu)房者，交不到房?jī)r(jià)的５％，二次購(gòu)房則要交房?jī)r(jià)的１０％以上。還有就是不斷提高地皮價(jià)格。現(xiàn)在開羅市中心的地價(jià)已高達(dá)每平方米１．９萬(wàn)美元，而且還在漲。此外，要求建房者所交納的建筑稅、治安稅和房產(chǎn)稅，稅額根據(jù)住宅的豪華程度而定，房子越豪華交稅越多。那些非豪華型住房則免交治安稅和房產(chǎn)稅。對(duì)此，富人也有應(yīng)對(duì)的辦法。根據(jù)規(guī)定，房屋建成后，一律要交不動(dòng)產(chǎn)稅，建成的標(biāo)準(zhǔn)之一是樓房的頂部封閉，即不再有任何還處于施工狀態(tài)的痕跡。于是，富人們就索性故意不封頂，讓房子永遠(yuǎn)處于沒有竣工的狀態(tài)，這樣就可以堂而皇之地逃避交稅了。現(xiàn)在，埃及市政和房管部門已意識(shí)到了這一問題，并正醞釀出臺(tái)措施加以治理。

日本：買小房子少交稅

日本是個(gè)物價(jià)很高的國(guó)家，房?jī)r(jià)更是高得驚人。普通日本人買一套住宅，需要貸款二三十年，而一次付清房款者的納稅額要比貸款者高很多。在日本，政府主要通過兩種手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的“冷熱不均”現(xiàn)象。一是對(duì)居民買房征收不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅；二是對(duì)遺產(chǎn)中的不動(dòng)產(chǎn)征收贈(zèng)與稅，這使得“大地主”不得不賣掉一些房產(chǎn)避稅，兩三代下來(lái)，繼承者就變成“小地主”了。

不動(dòng)產(chǎn)取得稅是對(duì)購(gòu)房者或買地者征收的稅金，稅率在各地區(qū)有所不同。一般都是購(gòu)買價(jià)格的３％至６％。固定資產(chǎn)稅則是房屋或土地所有者每年需要交納的稅金。如果你所擁有的土地面積在２００平方米以下，那么就屬于“小規(guī)模住宅用地”，可以享受減稅待遇，一般可以少交標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)的１／３。此外，日本還設(shè)有新建筑物減稅措施，買新房的人固定資產(chǎn)稅可以只交原來(lái)的１／２。不過，減稅的對(duì)象主要指新建房屋在１２０平方米之內(nèi)、使用期超過３年的。

德國(guó)：出租住房稅費(fèi)高，自用住房不交房產(chǎn)稅

在德國(guó)，只有極少數(shù)的富人擁有多處房產(chǎn)，一般富裕的家庭都選擇在偏離城市中心的郊區(qū)買塊地建一個(gè)帶花園、使用面積在１５０平方米左右的房子；工薪家庭、老年人或剛剛參加工作的年輕人都會(huì)選擇租房子住。超低收入家庭、失業(yè)者等則有國(guó)家福利補(bǔ)貼，安排他們住在政府建的福利房里，租金非常便宜。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)的“有房人”僅為５０％左右。在慕尼黑這樣的大城市，市區(qū)內(nèi)的房子因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴，幾乎都是出租的。一個(gè)１００平方米的房子售價(jià)在３０萬(wàn)歐元（１歐元約合９．７元人民幣）以上，而那些建于二戰(zhàn)前的老房子就更是買不起的豪宅了。

如果想貸款買房，就必須經(jīng)過銀行的嚴(yán)格審核，在評(píng)估還貸能力的時(shí)候，銀行要了解買房人每月的生活支出情況、過去６年的收入情況，根據(jù)其收支狀況作出評(píng)估。凡是已經(jīng)有貸款的人，如果再貸更多的錢，那么他的信譽(yù)程度就要被大打折扣，所以很多人采取還清了以前的貸款再申請(qǐng)新貸款的辦法。因?yàn)橘I房人所有的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)都要在銀行做抵押，信譽(yù)度不高意味著風(fēng)險(xiǎn)很大。在德國(guó)，自有自用的住宅不需要交納房產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。而用于出租的房產(chǎn)則要交房產(chǎn)稅。

此外，出租房屋獲得的租金收入要交納個(gè)人所得稅，稅率在２０％至４９％不等。房地產(chǎn)買賣要交３．５％的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，如果通過房地產(chǎn)買賣獲得盈利，還要交１５％的差價(jià)盈利稅。最后，房子的管理、維修等費(fèi)用也很高。

（林賢焜薦自《環(huán)球時(shí)報(bào)》 本刊有刪節(jié)）